北京今年房租上涨幅度将小于去年

2月16日，北京版“新国八条”细则正式出台，由于该细则明确要求非京籍人口购房连续五年以上在京缴纳社会保险或个人所得税才能购买一套住房，房屋租赁市场顿时一片风声鹤唳，许多人担忧大量被限购政策“挤出”新房和二手房市场的购房者将转向房屋租赁市场，并因此大幅抬升租房市场的价格。但分析人士认为，即使限购政策持续，北京房租上涨压力仍将小于去年，租房者无须过度担忧。

租赁市场瞬间回暖租金尚未上涨

节后的北京租房市场经历了一场快速回暖的过程。

链家地产市场研究部统计数据显示，节后初期，北京租赁成交量相比去年下降30%左右；与此同时，平均租金亦有所回落达到3013元/月，相比上月下降10元左右。链家地产首席分析师张月对《经济参考报》记者表示，节后初期60%客户租赁过程中要看三套以上房子才能成交，因为当前租金较高，而节后初期的租客多为想“先下手为强”捡便宜房的，并不能马上接受并没有实质下降的租金，因此成交难度大增。

但这种情况在一周之内便迅速得到了改变，北京房屋租赁市场在细则出台之后几乎瞬间回暖。

据链家地产门店租赁经纪人反映，上一周还担心租赁成交不见好转，但是近一周内到门店咨询租房的消费者增加了两倍，成交也比上一周翻了一番。租赁业务也变得繁忙，19日、20日周末两天要接待的租赁看房有30例，其中20%能快速成交。另据伟业我爱我家的统计，细则出台后的租房成交比细则出台前增加了35.5%。

虽然成交迅速回升，但链家地产表示，当前全市平均租金在3100元/月左右，并未因短期加速成交而上涨。这主要源于前期业主盲目报高价，已让房源空置过久，当前租金成交基本为前期“看房客”的回头交易，很难叫高价。另外，老客户续租、签长期约都会适当降低租金。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对《经济参考报》记者表示，节后北京普通房屋租赁市场由于房源少，租房需求人多，因而刺激了成交量的大幅上涨。他分析，根据以往调控的经验，未来1个半月左右，新房和二手房买卖市场会出现一定的观望情绪和交易下降，但租赁市场会随租赁旺季的来临呈现量增价涨的局面。

限购细则影响轻微

到底有多少人因此次细则中“连续五年以上在京缴纳社会保险或个人所得税”受到了限制而无法买房？

伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京全市一、二手房市场的购房人群中的非户籍购房人群占34%，其中不能够提供5年纳税证明的超过7成，所以，整体市场将有近二成的购房人群受此影响而暂时无法买房。

但胡景晖对记者表示，虽然限购政策将这部分购房人群推向了租赁市场，但实际上，这部分人群本身就是租住房屋的，因此实际新增的租房需求并不多。目前市场上租赁需求主要来自新来京工作的外地人员和原先租房到期后续租或者另外租房。

张月则表示，近期北京租房市场成交放量与京版“新国八条”细则出台并没有太大的关联，主要还是受季节因素的影响。但她同时表示，此次限购令会使租房者的预期发生改变，从而在心理上较之前更能接受租金价格的上涨。

她表示，2010年租金的上涨给很多承租人带来了惯性思维，认为今年租金随时有可能再次重演上涨局面，因此恐慌性租房，即使租金较高也马上承受，但当前租金上涨尚未成形，不要盲目道听途说高价租房。

房租上涨压力小于去年

虽然北京此次限购细则将把部分购房人群推向房屋租赁市场，但专家认为，北京地区今年房租上涨的幅度将小于去年，因此租房者不必过于恐慌。

胡景晖认为，因楼市限购令而“由买转租”的部分购房者，很多原本就有居住地或租住的房屋，所以，限购造成的挤出效应，并不会导致今年租赁市场新增需求的大幅增加。而受重庆、上海房产税试点的影响，加之近两年房租上涨后带来出租收益增加，使得原本空置的房源涌入租赁市场出租，房源量有所增加。来自我爱我家各门店的数据显示，春节后出租房源的挂牌量比去年同期增加了17.9%。

据伟业我爱我家统计数据显示，2月上半月，3居大户型成交量比1月上半月上涨了5.7%，表明合租比例在明显上升；城市周边五环外远郊区县的房屋成交量，比2月上半月上涨了约8.3%，表明租赁需求已经开始延轨道交通向租赁价格较低的远郊区县分流。

胡景晖认为，虽然今年房租依然面临着较大的上涨压力，但是随着四环内紧张的租赁需求将延轨道交通大量向租赁价格较低的远郊区县分流，租赁房源的增加都将使得今年的租金上涨压力有所减小。因此，北京今年房屋租金不会出现暴涨的局面，上涨幅度可能会保持在12%左右，但由于租赁供应的大幅增长，在成交量上可能会较去年大幅上升。