近两年广州需求集中爆发

据南方都市报报道，接近年末，备受瞩目的"千亿军团"扩容猜想不断发酵，保利可能性最大。前11个月，销售金额达920.32亿，如果仍保持月均70亿-100亿的销售速度，跻身千亿指日可待。广东地区也保持较快的增长速度，从去年的100亿猛增至今年突破200亿，翻倍增长。其中，保利布局广州的一枚重要棋子--保利天悦的业绩贡献最大，目前单盘销售60亿，超越2009年汇景新城保持的住宅销售记录，成为今年单盘销售冠军的大热盘选。

据保利相关负责人介绍，保利天悦的热销得益于多重因素。广州楼市经过多年快速发展，豪宅买家面临再次升级换房的需求，而他们对居住的综合质素也提出了更高要求。天悦以突出的区位优势、一线临江景观以及综合体的高端配套等优势取得更多买家认同。

保利速度

截至目前，万科、恒大、中海、保利等16家房企公布了前11月的销售业绩，其中14家实现同比增长，11家提前完成全年销售目标。此刻备受关注的是，"千亿军团"的阵营可能不再是万科一枝独秀，保利也有望跨过1000亿大关。

公告显示，保利前11月总共实现签约销售金额920.32亿元（2011年全年销售732亿），同比增长36.10%；销售面积815.3万平方米，同比增长36.26%，大多数月份的销售额均维持在70亿~100亿之间。实现1000亿仅一步之遥。

保利属于今年市场上营销策略最积极的公司之一，3月份开始在全国40多个城市联合举行优惠活动，据中国房地产测评数据显示，保利销售业绩从第二季度位居全国第三名，到第三季度超越中海地产跃升到全国第二。

对此，保利地产相关负责人表示，"公司只是按照既定节奏走，并没有刻意追求这个目标，1000亿也只是个数字节点而已"。其实，早在今年4月份举行的2011年股东大会上，保利地产董事长宋广菊就明确表示，将研究中海、万科等优秀房企的优点，取其所长争取赶超。

保利在营销策略上，一方面将高周转进行到底，另一方面适时拿地补充土地储备，两者的较好结合确保业绩长期稳健增长。在今年上半年快速去库存之后，保利积极"补仓"，分别在广州、上海、南京、杭州、成都、西安、佛山等城市拿地。1-11月，保利累计购入土地储备约980万平方米，土地价约340亿元，其中长沙、上海、广州等多个新项目将采取合作开发的模式。保利拿地的策略是，集中在一二线重点城市，以及土地资源优质、土地成本较低的极具潜力的城市如广东江门，作为长期发展的储备用地。目前，保利全国在售货源87%集中在一二线城市，区位优势非常突出。

保利天悦有望在广州"夺冠"

在广东地区（除佛山、阳江外），前11月保利累计销售已经突破200亿，而去年同期销售额在100亿元，实现翻倍增长。在广州市，保利西海岸、保利公园九里、保利中达广场、保利东江首府、保利天悦等项目，以珠江为轴线，从东到西贯穿起整个产品体系。其中，业绩贡献最大的是豪宅项目--保利天悦，单盘销售额达到60亿，在200亿的业绩中占比几近1/3。

今年3月29日，保利天悦首批推出222套，不到1小时销售八成。这样的销售速度得以延续，开售三个月销售额即超过24亿元，截至11月突破60亿。据了解，广州历史上单盘销售额超过60亿元的住宅项目非常稀少，而2009年火热一时的豪宅汇景新城的全年销售为57.67亿元，创下当年的销售奇迹。60亿的销售量，有望冲刺广州2012年单盘销售的前两名。

调控之下，以保利天悦为代表的火爆，无疑为豪宅市场打了一剂强心针。第四季度，市场刮起豪宅风，天河、白云、番禺、萝岗等多个高价盘相继亮相。在近日发布的《2012年11月广州市10区商品房网上签约情况的通报》中，广州市国土房管局相关负责人表示，均价2万元/平方米的楼盘成交环比增长28.7%，占总成交量的21.2%，比上月增长6.2%；高价区域成交占比增加，天河区成交量由10月的4.5%增至8.0%。

豪宅市场现"回流"趋势

保利地产在琶洲打造185万平方米综合体，保利天悦是其中的首发项目，位于阅江东路，总建筑面积近60万平方米，是广州市中心最大的江景豪宅之一。

"广州豪宅市场出现一个新特点，早期豪宅主要是市中心的CBD大宅，拥有地段优势，但自然景观一般；2009年前后开始向周边区域如番禺、从化扩散，拥有山水资源，但交通、配套不是很好；近两年，人们对豪宅的舒适度提出了更高要求，希望既能拥有地段价值，又能享受成熟的生活配套和自然景观，出现回流趋势"，一位研究豪宅市场多年的中介人士表示，市区具备这样素质的项目并不多，保利天悦具有代表性。

从地段价值来看，未来十年看琶洲。随着广州CBD扩容，总体规划范围计23.6平方公里的琶洲-员村地区将成为珠江新城CBD的延伸区域。未来，有"国际展都"之称的琶洲，将成为继珠江新城之后又一个总部基地，广东中烟、宝钢集团、南方电网、广州地铁等19家大企业都已率先进驻。这里还将新增3条地铁线路，即11号线、连接琶洲至广州南站的20号线、从奥体东开往佛山的19号线，方便人们出行。

从自然景观来看，保利天悦一线临江，是二沙岛、海心沙之后，广州核心区最后的四面环水之地，景观资源稀缺。东、北、西三面被21万平方米的琶洲塔公园、10万平方米的滨江公园和4万平方米的湿地公园围绕，公园面积合计高达35万平方米，是广州罕有的有三个公园环绕的豪宅住区，堪称"长在公园里的豪宅"。如果站在临江单位的阳台上，可270度欣赏园林、珠江和中轴线都市景观。

另外，天悦还拥有综合体的完善配套。综合体预计投资170亿，国际一级的超五星级洲际酒店亚洲旗舰店将坐落在综合体东北角，超300米地标写字楼与小蛮腰、西塔遥遥呼应。该项目不但拥有综合体的完善配套，同时也享受琶洲区域发展带来的便利和商机，成为吸引豪宅买家的最大优势。

本土买家换房需求凸显

随着越来越多的豪宅项目入市，供应量陡增，使得市场竞争日趋激烈。如何在竞争中突围？为满足不同的置业需求，保利天悦开发了公寓和洋房两大产品体系。目前在售的有92-127平方米不限购公寓，主要针对兼具投资自住需求的买家，主要针对兼具投资自住需求的买家。370平方米纯板式一线江景豪宅为六房五卫两厅的大宅式设计，拥有面宽超过十米的揽江景观客厅，正望珠江和滨江公园，可欣赏中信广场到广州塔的中轴景观。280平方米五房堪称"楼王"户型，朝阳面高达17.5米，拥有12米长超宽转角阳台。另有250-280平米的五房户型和140-190平米的三四房户型。

"我们分析成交的客户群，银行、证券金融类、IT类企业高管的占比较大，年龄在30-40岁之间。可以看出，城市发展带动了这两个行业的快速发展，也使得这群豪宅买家更趋年轻化"，保利天悦负责人介绍。他分析认为，广州豪宅的客户群潜力巨大。"我们面向整个珠三角销售，从实际成交来看，广州本土买家占比相当高。这说明，本地的豪宅客户群面临再次升级换房的需求，珠江新城多个项目的热售就是例子，预计今明两年将是广州本土豪宅买家集中换房的时期"。

为迎合市场需求，保利天悦将在产品业态上将更加丰富，除了在售的这些产品外，项目还将于明年推出700平方米大平层，全部为一梯一户设计，比在现售的产品有更一步升级。