楼市“回暖”是“杀跌反弹”还是“全面复苏”

徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交2800多套，认购量高达3500多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波“回暖”，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。

楼市突现“回暖”行情

从最低谷时日均认购不足100套，到近期接连跨上两三百套关口，二手房成交量在最近一个月达到4500套，已接近常年水平，南京楼市似乎在短期内突然“回暖”。

记者3月初采访某网站组织的看房团发现，组织者原本安排了12辆大巴，可随着看房人不断增多，最后不得不临时叫来3辆大巴。“最近的看房团常常人员爆满，一两百人一下子涌进来，售楼处都装不下。”某楼盘销售人员说。

记者采访了解到，这一轮“回暖”首先从郊区刚需楼盘开始，江宁、江北低价位楼盘托起来大部分交易量。此后，改善型、高价位楼盘也开始升温。“凤凰熙岸”、“高科荣域”等高价格项目，开盘当日即售罄。“中海地产”在南京的两个项目开盘当天销售额达到11亿元。

南京市民于先生说，原计划上半年观望，下半年买房。“虽说房价回调的远远不够，但是现在销售速度很快，而远郊房价已降到了7000多元，近郊1万元左右，感觉再降的空间不大了。”

南京楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周(20日至26日)，全国14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过30%。

北京二手房3月份前两周成交量突破4000套，这是去年12月北京执行新的二手房最低计税价格标准以来，市场成交量的最高点。

随着商品房交易量的上升，土地市场也有复苏迹象。东莞市近期有两幅土地溢价出让，在沉寂了两个月之后，合肥、南京均开始推出土地。“龙湖地产”出现“十亿周末”，该集团还将今年的销售目标定为390亿元，在去年销售额的基础上增加了10亿元。

多种因素促进交易回升

记者采访了解到，这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。

今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。

南京网尚房地产统计，2月以来南京的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20%。

一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的“一成首付”。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。

上市公司“365网”董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会“一触即发”。

其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。

南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。

第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，南京市“十一五”年均增加常住人口18万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5000套。

采访中也有市民表示，楼市的“回暖”还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的“退换房率”居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达100多套，说明有不小的水分。

杀跌性反弹还是实质性复苏？

记者采访了解到，对于近期成交上升，业内出现不同的看法。

“365网”研究院院长李智认为，两会上传达出的“房价远远没有回到合理价位”的信息，这实际表明了国家对楼市进行长期调控的决心，“调控远未结束，房价仍需回归”，对市场预期必将产生很大影响。

李智表示，根据对长三角7个城市的近期成交情况分析，这一轮回暖属于“杀跌性反弹”，因为80%的交易与降价有关。“预计这一轮反弹只能持续到四月底，因为调控不会终止，积压的刚需两个月就能释放。”

“目前全国楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。”中指院(华东)研究总监曹旭东说，近期楼市的特点是单个楼盘价格“跳水”引发的“点状”放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利“回吐”的过程，也是一种行业自救。

香溢置业江苏分公司副总经理张良表示，开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被“堵死”，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示，近期投资者入市再次折射出楼市调控的复杂性。当前投资渠道匮乏，房产本身具有投资价值，一旦形成看涨预期，极易跟风，甚至进入“癫狂”状态。要让房价持续回归，仍需不断强化调控预期。