举债扩张之路难行 房企粗放式开发风光不再

当房地产市场走过了越调越高的几个调控周期，似乎已经没人敢置疑“借钱囤地”的房地产开发模式了。曾经谨慎低调的房企因为拿地胆量太小而沦为二、三级开发商时，老总们也曾经扼腕叹息，一脸沮丧。而无论是保利、龙湖，还是绿城、金地，这些不断创造地王的企业今天却仍旧长袖善舞。

于是，市场在问，难道真如绿城宋卫平所称，房地产就是一个通过高负债来玩转的游戏吗？动辄70%以上的资产负债率真的没有问题吗？

以万科为例，由于2010年新增项目高达87个，公司投入大量借贷资金，导致年末经营性现金流净额仅为22.37亿元，较上年下降75.82%。即便扣除预收账款，其实际资产负债率也超过60%。

“万科在2010年销售收入超过了1000亿元，这是一个质的飞跃。但反过来看，万科不卖到一千亿行吗？当企业背负巨大债务，如果不用跑量的方式扩大销售额，就难以支撑如此庞大的企业运转。和2007年卖500亿相比，哪个万科更赚钱，这不好说。”一位曾经任职于万科的高层向记者感慨。

据统计，截至4月11日，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。其收支表上的透支部分多为企业借贷来填补。

一位国际评级机构高层向记者表示，目前中资房企极为偏好债务融资，以支持继续扩张。融资所得用于缓解流动性压力，同时增加新的项目储备。可是，由于短期债务压力巨大，如果市场和政策环境持续紧张，部分发债企业很可能出现财务困难。尤其是那些曾经以高成本购入土地的房地产商。

基于销售情况与负债率的多重考虑，一些房地产企业已经被评级公司列入负面展望的范围。比如世茂房地产、碧桂园、绿城中国等。“这些企业负债率较高，并仍然坚持激进的扩张战略。同时销售却没有达到此前预期。这种情况下，我们提醒投资者，谨慎投资他们的债券。”上述评级机构高层称。