集合类产品“唱主角”房地产信托持续地量发行

“目前来看，在新的监管条例发布之后，房地产信托产品发行量是有所下降，现在一周基本上只有一两款，而过去有时候一周有六七款产品发行。”普益财富信托研究员陈朋真告诉《每日经济新闻》记者。

普益财富信托理财市场周报显示，上周，在发行的16款信托产品中，仅有两款为房地产信托产品。

今年11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，让信托公司自查房地产信托项目风险。昨日（12月20日），正是自查的最后期限。相关分析认为，在监管更加严密的情况下，明年的产品发行会更加理性。

房地产信托发行收紧

“前段时间，房地产信托产品的确很火。有些100万以上的投资，实际收益率可以达到8.5%～9%。投资在300万以上的，实际收益甚至可以达到11%～13%。”一位银行理财师对《每日经济新闻》记者表示。

根据安信证券的报告显示，部分信托公司在房地产信托项目中能获得高达5%左右的收益，房地产信托成为部分信托公司重要的利润来源。

普益财富报告显示，在上周到期的产品中，除了证券投资类产品收益较低（为5%）以外，其他信托产品都获得了较高的收益，从7%～10%不等。其中，唯一的一款房地产信托产品为上海信托发行的“达利三号－中房金谊广场股权受益权投资”，该产品期限为2年，到期实际收益在到期的7款产品中最高，为10%。

一位信托公司负责人曾直言房地产信托对于其公司的重要性，同时该负责人也表示，部分房地产项目的叫停，对很多信托公司的影响很大。

其实，在今年初，监管层对房地产信托的相关情况就已经有所关注。2009年3月执行的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，放宽了部分资质较好的信托公司开展房地产信托业务的要求。

但是由于国家对房地产调控的力度加大，对房地产项目的风险监管力度也越来越大。2010年2月监管层出台了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，2010年11月，银监会下达《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，让信托公司对房地产信托项目进行自查，这种重磅的监管让部分信托公司暂停了房地产信托产品的发行与运作。

“房地产信托的风险是比较好控制的，有抵押品与企业担保。不过，随着房地产调控力度的增大，如果房地产公司项目到期难以支付，这种风险也是存在的。”陈朋真表示。

“去银行化”进展迅速

“在房地产信托比较热的时候，与银行合作较多。银信合作叫停之后，房地产信托通过银行渠道来做的已经几乎没有了。有的银行还在销售的，也是之前没有做完的项目。”上述银行理财师告诉记者。

据了解，单一信托的资金主要来源于银信合作，随着银信合作的逐步规范，单一信托产品正在逐步下降，而集合类信托产品在风险控制上越来越具有优势。

一位信托行业分析师告诉记者，其实，银信合作时期，客户资源都在银行手上，而信托公司也会负担更多的费率，因此，集合类信托在未来更有发展空间。

安兴证券在其“2011年信托行业投资策略报告”中指出，房地产信托现在正处于去银行化的趋势当中。

据其提供的数据，2010年新增的房地产信托金额中，集合信托和单一信托在今年1季度分别为152亿元和479亿元，单一信托的规模远远超出集合信托的规模。到2季度，集合信托的规模已经达到345亿元，与单一信托431亿元的规模已经相差不远。

到了今年3季度，这种局势已经发生了逆转。新增房地产信托金额中，单一信托规模出现了急速下滑，仅为250亿元，而集合信托的规模急速上升达到547亿元，超出了单一信托1倍多。

房产信托明年或更理性

“11月底银监会的自查通知，并不是叫停信托公司发行房地产信托。其实明年，房地产信托可能会有所收缩，不过符合规定的项目还是可以运作。”陈朋真表示。

上述信托行业分析师也告诉记者，明年房地产信托产品增速会不会下降，还是需要看相关政策。

2009年初出台的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东必须具备二级资质。同时，申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%。

陈朋真告诉记者，只要房地产企业与项目能够达到以上要求，明年信托公司依然可以开发这种符合标准的产品。只不过，与之前相比，融资对象的范围可能会被收窄，房地产信托项目会更加理性化。

“房地产项目风险的控制，主要还是看项目以及所在的城市。严密的监管，更能够促进房地产信托风险的自控。因此，信托公司在明年的房地产业务上，应该有所转变。”上述银行理财师表示。