豪宅项目转为长租公寓 深业集团如何虎口夺食

 深业集团是最新一家宣布进军长租公寓行业的房企，引起广泛关注的深圳首个城中村人才保障房项目福田水围柠盟人才公寓便是出自其手。

   此时国内的长租公寓市场已隐现红海状态，针对住宅销售的调控、接二连三的租赁政策出台、以售为主到租售并举的变化，催促更多房企上路。

   明知利薄而为之，竞争程度不言而喻。从纯开发商到长租公寓运营商的转变跳脱出简单的商业范畴，深业集团正在跨界，由此揭开公司对战略、产品调整的图景。

   水围柠盟人才公寓的意义

   住房租赁的东风吹彻江南江北，随着福田水围柠盟人才公寓的落地，深业集团终于宣布进军长租公寓行业。

   这个计划在一年半前被宣布。彼时，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等系列政策尚未出台，“租购同权“的概念亦未流行起来。

   2016年5月，深业联同深圳市多个部门发起了“青年房卡计划”，它的初衷是通过政企合作，把旧宿舍、厂房等存量物业升级改造成适合青年人的集中式“青年公寓”。深业集团以此为契机，展开对长租公寓产品的探索。

   国企的身份为深业探索长租公寓带来一定的便利。然而，布局长租公寓的难度，还是超乎深业的意料。

   深业集团副总裁董方说，“我们在去年5月份打算进军这个领域的时候没有想到会有这么难。”直至近期，在《深圳市福田区住房和建设局关于受理福田区2017年度产业人才租赁住房配租申请的通告》中，水围柠盟人才公寓现身其中。

   城中村给人的印象是脏乱差，而经过改造的水围柠盟人才公寓干净整洁、设备完善，可拎包入住，已是城市中最受欢迎的长租公寓模样。

   作为是深圳首个城中村人才保障房项目，水围项目的诞生具有示范性意义。

   拿下水围项目的正是深业。董方告诉第一财经，“柠盟公寓是由福田区政府来统一把房子租给我们，我们来改造、设计、运营。我们改造完以后政府是以一定的金额从我们这里返租回来，他再会以一个低于市场价的价格(75元/平方米)，租给福田区的人才。”

   “这样一个模式有特定的条件，首先柠盟公寓他是由村里面的统建楼几栋捱在一块呈一定的规模，这个改造会更容易一些。其次，因为项目是村里的统建楼所以跟村股份公司的沟通难度，相对会比一家一户去谈低一些难度。第三，这件事情福田区政府给予了大力的支持。这三个方面促成了柠盟公寓的落地。”

   但关于改造的成本，以及改造前后的租金差，深业集团不愿透露更多细节。第一财经在水围村现场了解到，这个项目目前已改造完毕，但具体入住日期未定。

   至于水围项目本身，除了提供504套公寓的增量外，应该为市场和后来者带来更多启发。

   在“十三五”期间，深圳市将建设筹集人才住房30万套、政府在城中村收储100万套(间)物业培育租赁市场等背景下，在对城中村的改造与治理层面，企业可介入的角度和空间，成为城市最新探索命题。

   深业战略的反思与调整

   福田水围柠盟人才公寓是深业第一个长租公寓项目，但不是唯一一个，它在长租公寓的决心体现在最新公布的四条产品线上。

   深业柠盟是其中一条，它包括深圳福田水围柠盟人才公寓和深圳龙岗东城中心青年公寓，强调年轻，以小户型为主。

   其他三条产品线分别是深业有居、深业上居和深业颐居。相比柠盟，深业有居更强调品质，目前包括位于深圳的深业U中心A栋公寓等三个项目;深业上居更强调居家，目前包括位于深圳的深业中城、深业世纪山谷和香港屯门项目;深业颐居则是定于养老，目前已有深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓两个项目。

   截至目前，深业集团长租公寓布局共计超一万间。这些项目除个别在2018年开业外，多数将在2020年之后运营。

   值得注意的是，深业U中心A栋公寓、深业中城、深业世纪山谷、深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓等项目均为新建小区。这意味着，深业把原作销售用的物业转化成长租公寓，牺牲掉短平快的销售收益，来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。

   深业集团旗下的上市平台深圳控股(00604.HK)发布的销售简报显示，今年前十一个月，深圳控股的合同销售总额约人民币107.9亿元，同比下降43%，销售总面积约537099平方米，同比下降39.3%。

   董方没有回避战略转变带来的影响，他告诉第一财经，“一两年之内，确实对我们的销售额会有影响。但对利润的影响不大。“

   “(销售型项目转公寓后)资产还在公司手上，按香港会计总则来说，每年的评估增值可以计入利润。它对公司最主要的影响在于现金流，但随着其他新项目的推出，这种情况会得到改善。另外，公司也在加大对新项目的获取力度，来增加可销售物业的量，也可以通过金融产品来改善现金流。”

   深业内部正在反思聚焦深圳战略的正确性。这个老牌房企过去两年都忙于退出三四线城市的开发，设法凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地，避开资金消耗极大的土地招拍挂市场。

   调整当中的深业，在12月26日、12月27日，先后竞得佛山南海里水地块与南京江宁G72地块。

   至此，原本云遮雾绕的，关于深业未来的规模、战略、利润和产品的布局变得清晰。

   相比激进的民企，保守稳定的国企转向无疑更引人关注。这场问答的最后，董方从风险对冲的角度来释疑，“公司确实认为租赁业务对房地产新时代非常重要，所以我们力度会比你们以为的大一些。”