香港写字楼市场需求放缓 空置率上升至4.2%

环球经济的不明朗不仅影响香港零售业市况，传统的写字楼市场也略显惨淡。近日，多家业内权威机构发布报告，回顾香港上半年写字楼市场表现，第二季度写字楼市场整体需求放缓，空置率上升至4.2%，吸纳量由正转负，但整体租金仍然录得升幅。

国际物业顾问世邦魏理仕香港办公楼执行董事骆应铭称，香港写字楼在第二季度的整体待租率虽然上升，但整体吸纳量由前一季度的正值转为负值，跌至负77746平方尺的水平。包括中环、九龙等多个核心区域在内，吸纳量都出现负值，令该季度成为2009年第一季度以来表现最差的一季，而这主要是由于非核心区出现更多大型二手空间所导致的，公司往往出于成本考量退出核心区域。

世邦魏理仕的报告还指出，在2016上半年，香港各区的写字楼空置率都有所增加，整体空置率由3.5%上升至4.2%，这是自2015年第一季度以来最高水平。在整体空置率上升之际，中环、金钟及上环等金融中心区的写字楼供应依然较为紧俏，空置率保持在1.6%的较低水平。

在整体租金方面，2015年全年租金升幅8.8%，今年上半年升幅则有所放缓，仅为2.3%。骆应铭指出，租金的上升大部分表现在第一季度，到了第二季度租金反而轻微下跌0.1%，这是2014年以来首个下跌季度。

分区来看，上半年中环租金升幅最高，升幅达5%；由于供不应求，港岛区所有区域租金在今年仍然有升幅；而在九龙区，除了尖沙咀出现升幅，其他地区如九龙东的租金都在下调。今年第二季度，九龙东及红磡、沙田等地的租金分别按季下跌1.8%及2.7%，其中九龙东的每月实质尺租跌至29.77港元。由于该区不少公司的租约即将到期，以致待租率上升，加上该区面临大量新写字楼供应，因此租金特别受压。

2015年全年，香港写字楼交易面积达220万平方尺，从交易的行业分布看，金融和银行业仍然占大多数，占比达34%，其次保险公司也是主要交易方。骆应铭称，一直以来，很多中资企业会在中环物色空间，在该区的新租用空间中，中资企业占37%。

知名房地产服务商戴德梁行日前发布的报告也指出，中资企业对中环区域写字楼的强劲租赁需求，会继续为该区域的租金升幅带来支持。此前的第二季度内，中区超甲级写字楼每月实质尺租升至132.02港元，而甲级写字楼租金也升至118.41港元，两者的季度升幅同为2.4%。第二季度中区的新签租赁中，中资金融机构租赁涉及楼面占整体面积的63%，较首季的53%增加10个百分点。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出，由于企业对于环球及中国经济状况转差感到忧虑，香港写字楼租金在第二季度的升幅略微放缓。预期企业对于经济环境的忧虑将延续至下半年，为租金升势带来阻力。不过，中区则可望受惠于中资机构的强劲租务需求，令租金升幅有所支持。

世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平也认为，一两年内，国内公司依然是市场需求的主力。而由于没有新的供应，连续楼层或全层的空间十分有限，中环区域将会保持相对安全和稳定。预计2016年全年升幅与上半年的5%持平。近几个月环球金融市场不稳定的状况由于“英国脱欧”和美国总统大选将会持续，因此公司对写字楼的租务需求会偏向审慎，公司扩充需求不大，下半年的市场将会延续缓慢势头。租务需求将继续受成本驱动，公司希望尽可能省钱，对非核心区写字楼需求比较大，这样能节约不少成本。

陈锦平还指，当前写字楼租金增长周期进入尾声，下半年租金将会渐趋平稳。2017年，全港会有280万尺的新楼面陆续入市，空间供应情况在写字楼空置率回升下将有所改善。新写字楼竞争情况逐渐增多，这对于租客来说是好事。