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楼市库存:总量庞大 去化各异

时间:2016-05-03 08:46:11|来源:中国证券报|浏览:|评论:0条   [收藏] [评论]

今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动,三四线城市则基本没有反弹,这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。总量上,中国房地产库存依然…

今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动,三四线城市则基本没有反弹,这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。

总量上,中国房地产库存依然较大,去库存仍是主题。中信证券认为,房地产库存可以划分为“已出让未开工的土地”、“在施工未销售的资源”和“已竣工未顺利出售的房屋”三大部分。其根据一定假设测算,在2015年底,全国纯住宅(不含农村房屋,不含小产权房)的库存有59.1亿平方米,全部房屋的库存有100.9亿平方米。2015年,我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年,所有房屋广义库存去化周期为7.9年。

中信证券认为,库存量庞大仍是行业的主要问题,特别是商办类土地出让严重过剩。过去十年来,商服用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。而在商品房销售中,商业物业的销售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜欢营建商业综合体,建造大量的商场、写字楼和酒店,商业地产的供给过剩程度远超住宅。

由于需求不同,各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推,北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月,已接近8-10个月合理去化周期的水平。

戴德梁行北中国区研究部主管陆明说,目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平,出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大,截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。

诺亚研究认为,成交方面,预计2016年整体成交量不及2015年,但优于2014年。其中,一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降,而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面,各线楼市价格分化将进一步加剧,去化压力大的三四线城市房价面临下行压力,而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。

 

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