楼市趋于理性房贷风险值得关注

在4月5日召开的北京春季房展媒体说明会上，北京房展组委会秘书长郑向东表示，北上广等一线城市房价已处于比较高的水平，继续上涨的空间有限。

    就在同一天，北京北三环附近一套90平方米二手房报价630万元，而三个月前，同样户型房屋成交价还不足460万元；在上海，由于楼市调控新政的出台，部分二手房业主下调了房屋售价。

    “还会涨吗？”这或许是很多购房者眼下最关心的问题。

    “此轮房价上涨主要由投资性、恐慌性需求支撑，在遇到外部政策环境变化时，需求也会发生改变。”郑向东认为。

    房企卖房诚意高

    素有“楼市风向标”之称的北京春季房展会将于4月中旬在北京展览馆举行，记者也在第一时间了解到部分参展楼盘项目情况。

    位于北京朝阳区的江南府楼盘，单价为43000元/平方米，主要为二居和三居的普通住宅；地处北京南四环公益西桥的公园懿府尚无报价，推出的房屋面积主要集中在88至132平方米；同样是北京楼盘，瀛公馆的报价仅为10000/平方米。

    郑向东介绍，与以往相比，此次房展房企优惠力度比较大。各楼盘在展会期间将推出多项优惠，最高优惠为3万元抵6万元、按揭贷款9.7折等。与以往相比，房企“爱买不买”的态度没了，卖房的意愿很强。

    记者发现，参展房企中，除恒大、碧桂园等全国大型房企外，还出现了不少中小房企的面孔，如首次亮相北京春季房展会的山西大同欣美房地产开发有限公司。

    相关业内人士分析说，位于三四线城市的中小房企去库存与资金回笼压力更大，通过线下的房展会促销的热情也更高。

    从资金来源看，根据《2015年中国房地产行业研究报告》，2015年，房地产开发资金来源中，国内贷款占比达到16.15%。而建行等大型银行也在不久前表示，将进一步压缩房地产开发类贷款，并且实行严格的名单制管理。

    “中小房企面临较大的生存压力。”一位业内人士向记者表示。除资金来源受到限制外，中小房企在盈利能力及费用控制方面也相对较差。

    市场趋于理性

    “市场总体趋于理性。”郑向东认为，二三线城市房价并没有跟风上涨。

    在近两年的北京春季房展中，均有较多的海南楼盘项目参展。记者简单对比发现，目前该地区房价保持稳定。郑向东也表示，该地区房价与去年的价格基本持平。

    从外部政策环境来看，房地产调控政策继续加码，以控制过快上涨的房价。记者梳理后发现，3月底以来，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等热点城市陆续出台房地产调控政策。

    其中，廊坊采取包括限购等9条措施，确保全市特别是环京周边县(市)稳定住房价格、遏制投机炒作、促进房地产业平稳健康发展。其限购的具体内容为，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于30%。

    “房价的过快增长或下跌或带来负面影响，抑制投机性需求仍是国家楼市调控的核心。”相关业内人士在评价上述政策时提到。

    在采访中，一些专家向记者表示，由于人口的相对减少将对购房需求产生下拉作用，因此一线城市中仍存在相当一部分投资投机性需求。

    事实也正是如此。上海市统计局最新发布的统计公报显示，2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人。与此同时，北京市常住人口增长缓慢，增速也呈逐年下降趋势。

    信贷风险引人关注

    去库存被列作2016年五大任务之一，从目前来看，商业银行积极响应政策号召，对经济发展形势较好、房地产市场价格较为稳定的地区，适当增加个人住房贷款的额度配置。

    工行董事长姜建清近日证实，工行的住房按揭政策根据不同城市的政策以及借款人的风险状况，在成数和利率上是有差别的，总的来说是为了管控风险。“像现在三四线城市有些地方的住房库存比较大，所以我们严控三四线城市住房开发类贷款。”姜建清表示。

    从银行年报数据来看，2015年工行个人住房融资余额达到2.52万亿元，建行更是突破2.77万亿元，均比上一年有明显增加。

    与此同时，个人住房贷款的不良率依然维持低水平，但一些新的风险也开始显现。

    近日，中国人民银行南京分行发布最新通知，要求严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，一些有购买借款记录的借款人家庭，将不再被视为“首次购买普通住房”的支持对象。同时严格禁止“首付贷”或“零首付”，防止“首付分期”等行为，并要求江苏省金融部门密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

    对于最近风口浪尖上的“首付贷”，姜建清认为，所谓的零首付是一种非常危险的做法。借款人不具备首付能力，甚至用短期高息的贷款来付首付，将来会有很大的隐患，这会放大按揭贷款风险，并造成房地产行业的风险，对借款人个人而言，风险也很大。