港楼市真假摔：内地客仍“连夜赶科场”

据南方都市报消息，香港楼市调控“辣招”直逼开发商降价出货，其中活跃着内地投资客的身影。有“割肉离场”，也有的“连夜赶科场”。新鸿基地产位于元朗的“尔峦”最新消息，首批销售单位当日售空，而后面推出的小面积单位平均加幅约2%销售。

香港楼市是真跌还是假跌？香港消费者已经持观望态度。而在这个未明确的节奏下，有香港业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地投资客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产（行情专区）投资报告》，预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账，由于人民币持续升值，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。

新鸿基称大折扣是个案

香港大型开发商新鸿基地产近日颇惹眼。其位于元朗的刚需项目“尔峦”以低折噱头吸引了不少内地购房者。新鸿基方面称首批156户，当中62户首先开售当天一抢而空。发展商前晚随即宣布部分较小面积的单位加价，平均加幅约2%.

不过新鸿基地产有关负责人昨日告诉南都记者，旗下在港项目的折扣只是个案，由于地域和推出节点等原因造成的。“事实上，楼盘的折扣是要根据特定的位置、时间点等决定的，并不是所有的楼盘都执行统一的折扣标准，”新鸿基地产有关负责人昨日接受南都记者采访，否认了超低价出货的说法，并称目前是小范围的价格调整，属于正常市场行为。

不只新鸿基，李嘉诚旗下的长江实业数个楼盘也是号称推出折扣，算上各类“旁枝末节”型的费用，相当于价格变化无几。

即便开发商的折扣“欲遮还羞”，在港府调控“辣招”及美国推出QE带来的悲观预期下，不少业内预计香港房地产迎来低市。

中原地产数据显示，目前整个香港二手交易量萎缩超过40%，一手交易萎缩一半，预计2月份二手楼成交量可能低于2000套。截至1月份，香港的二手楼市已经连续5个月录得低于3000宗成交。

中原地产有关事业部负责人告诉南都记者，降温是政策调整带来的必然结果，符合预期。国际房产投资平台佳海国际市场总监林通则认为，楼价控制是帮助刚需户，香港需求仍巨大，未触及“低谷”。

内地投资客纠结

内地投资客割肉离场的消息不绝于耳。最有代表性的是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元的消息。该人士2011年购进的时候花了1.28亿港元，最近以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万港元，但连同印花税及佣金等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

这种情况下，内地客户的投资劲头受挫。合富辉煌一位内部分析师告诉南都记者，目前内地客户对香港楼盘并不太感冒。即便很多楼盘打出折扣牌吸引客户，很多人也是去“看看热闹”。不少机构分析认为香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。美联物业有内部人士透露，内地人士要出手也是看中“超低折扣”的招牌。

“不少内地财富人群仍然对香港长远形势看好，因此一旦价格有吸引力，还会出手，”美联物业置业主管林劲松告诉南都记者，“但我建议最近别急着买，现在才刚开始降价，后续还有一段降价空间的，可以等到年终再做决定。”

地产商发债转内地避险

身处香港这个国际资金池，不少地产商积极利用优势大发债券。据统计，开年以来香港地产商发债规模已达50亿美元，其中相当一部分资金用于部署内地楼市。美银美林对此分析称，香港地产商需要分散其借钱渠道。

根据恒基兆业等发债房企的公告，发债募得的资金，基本用于偿还到期债务和拓展新业务。根据高盛近期一份报告，最近香港地产商发债融资的年利率在3.3%至5.4%之间。相较于内地动辄10%的融资成本，仍颇为优惠。

无论内地还是香港的开发商，目前都空前重视资金安全。香港一位基金公司内部人士告诉南都记者，地产商正掀起债券融资潮，准备粮草部署各地项目，其中有不少是投向内地的项目，包括前几年在内地获得的土地，也陆续进入了开发期。

“香港短缺房的情况严重，很多人还住在我们国家不允许存在的劏房（分间楼宇单位），在这种情况下香港的房地产市场很难会出现低谷。”林通补充表示，同时华人投资风向有分散的趋势，不少内地投资客及内地开发商尝试新的方向，向周边腹地甚至海外进军。采写：南都记者陈琳琳

数据

香港楼市二手交易萎缩

中原地产数据显示，目前整个香港二手交易量萎缩超过40%，一手交易萎缩一半，预计2月份二手楼成交量可能低于2000套。截至1月份，香港的二手楼市已经连续5个月录得低于3000宗成交。