世茂房地产：2014年冲击千亿

继2012年销售额增长51%，世茂房地产（00813.HK，下称“世茂”）在2013年继续表现出高成长性，全年实现销售额670.7亿元，增长率达到46%。

慎入新区域

2012年以来进行的一系列产品以及营销变革被认为是世茂连续两年实现将近50%复合增长的动力。通过对产品结构作出调整，世茂在豪宅开发的基础上逐步增加了刚需及首次改善置业的产品比例，将产品线从高端扩展至中高端，从而进入高周转的轨道。

值得一提的是，在过去的一年，世茂并没有以牺牲毛利率的方式换取高增长，2013年上半年，世茂的毛利率甚至出现了两个百分点的回升。

做到这一点，一方面因为世茂加强了成本管理，另一方面也和世茂对区域公司的考核体系做出调整有关。

“世茂两年前对区域最大的考核指标是销售，2013年提高了利润在考核体系中的权重。”世茂集团董事局副主席许世坛表示，“明年（2014年），世茂会将销售和利润在考核体系中的权重适当降低一点，加大另外两个指标的权重，一个是现金流，另一个是项目质量。”

连续两年约50%的增长速度令世茂备受外界关注，被认为公司有望在2014年进入千亿俱乐部。截至2013年底，世茂可售房源货值约为1300亿元，按照规划，世茂在2014年上半年补充约200亿元货值的可售房源。有研究机构预测，如果以70%的去化速度计算，世茂房地产有望在2014年实现销售额突破千亿元。

“很多开发商有千亿的冲动，一些企业为了完成千亿要进很多城市，有可能很多城市进错，也可能进贵。”许世坛表示，世茂会采取区域深耕的策略，对于进入新区域会表现得很慎重。

有第三方机构认为，世茂并没有为了追求销售业绩而迅速扩大区域业务布局的规模，而是通过不断扩大已进入城市的优势，带动业绩增长，在此基础上，再进入新的城市，从而实现稳定的业务规模提升。

社区商业策略

2013年，世茂房地产的区域布局从2011年确立的8个扩展到10个，新增加了重庆和深圳。在重点区域长三角及福建，世茂在上海、杭州、昆山、张家港、福州、晋江、泉州、石狮等城市的开发面积和销售额，占世茂全年开发面积和销售额的50%以上。

“世茂拿地会重点考虑长三角跟福建，这是世茂品牌、客户、团队优势最强的地区，所以这几个地区会做比较多的项目。世茂投了福建、长三角的很多四五线城市，这些城市经济活力很强，可以做到一定的市场。在城市上确实世茂没有完全回归到一线。”许世坛说。

据世茂集团副总裁蔡雪梅透露，在晋江、泉州、石狮等这些传统意义上的三、四线城市，往往可以实现一次开盘或者一月销售10亿元甚至20亿元的水平。

事实上，在住宅项目以外，世茂也在酝酿新的商业地产策略。许世坛透露，世茂房地产未来将加大以“MiniMall”为代表的社区商业的投入，一方面为住宅社区提供配套，另一方面也给集团带来稳定的租金收益。

按照许世坛的描述，MiniMall的面积在1万平方米左右，里面没有购物场所，只有“吃喝玩乐”空间，因为吃喝玩乐不会被电商取代。世茂将不会出售这些MiniMall而是自持。

“MiniMall会成为世茂未来社区商业的方向。”许世坛表示。