中海地产叩门千亿俱乐部 中建系房产业务大整合

据华夏时报报道，“退居幕后，扶持新人。”自2005年开始担任中国海外发展有限公司（00688.HK）（简称“中海地产”）董事局主席的孔庆平在近日举行的公司半年业绩会上宣布卸任。与此同时明确的是，中海地产将获得其控股股东中国建筑股份有限公司（601668.SH）（简称“中国建筑”）的房地产开发业务注资。

中海地产与其母公司中国建筑的频频动作，表明中建系房地产业务酝酿已久的重组已悄然加速。而继续担任中国建筑副总经理的孔庆平直言，在卸任后，将推动中建系房地产业务的资产重组工作。

业内预计，重组之后，汇集了中建系房地产业务资源的中海地产，销售规模有望突破1500亿元，跻身千亿房企行列。

为重组铺路

孔庆平称，自己退任后并非全面“裸退”，将继续在总公司任职，并强调办公地点“依然在香港”。而中海地产董事局主席一职由郝建民接任。

对于调整直营地产业务经营方式的计划，中国建筑公告称，近期拟就普通直营房地产开发业务注入其控股的香港上市子公司中海地产，或委托其管理一事进行研究磋商，现未形成任何方案和协议。

中海地产表示，中国建筑拟将房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。如果相关的土地及房地产发展项目未能通过出售注入公司，中国建筑拟委托公司管理余下的房地产发展项目。

目前，中国建筑的营业收入及利润来源于房屋建筑与房地产开发业务，其中，房地产业务板块目前主要依托中海地产、中海宏洋（00081.HK）、中国中建地产有限公司、中国建筑国际集团有限公司（下称“中建国际”，03311.HK）等业务平台实现。

重组实现后，中国建筑在原则上拟不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。

这意味着，不论选择出售注入还是委托管理的方式，中国建筑通过中海地产的平台整合地产板块业务已成定局。

孔庆平表示，集团内有多家公司同时经营房地产业务，导致变相出现同系竞争，更应集中到一家公司经营，提高效率。至于整合方案，他表示依然在研究中，接下来会有动作，市场可以从中国建筑与中海地产在房地产板块的变动寻找重组方案。

记者从中海地产、中建国际等中国建筑旗下的上市公司相关人士处了解到，公司早已开始为重组做准备。

“中国建筑自2008年IPO闯关成功后，受到国内资本市场的限制，中国建筑的增资扩股等壮大资产的效果受到不少限制。中国建筑手中有较多的优质资源，但是所能实现的投资效率受限。”某央企金融机构知情人士分析，在国资委前几年的计划中，中央直属房企需借力重组，扩大资产值，不过这一计划的实现进程受到不少的阻碍。

一位接近中国建筑的人士透露，公司近期有组建新公司的准备动作，并出现相应的人员调整，新公司将可能与中国建筑的上市公司以及其重整业务有关。

目前，曾任中国建筑房地产事业部执行总经理及中建地产总经理的陈谊，已被委任中海地产执行董事。

受益中国建筑优质资源

据孔庆平透露，正在研究中的由母公司中国建筑注入的地产相关资产价值约500亿元人民币。而在中国建筑去年5715亿的营业收入中，其房地产业务营收为598亿元。

有媒体报道，中国建筑注入资产的方式，很可能是该公司以100%持股的地产公司作为注入资产，换购中海地产增发股份。

有分析称，这种定增注入资产的方式，最终令中海地产股本放大，中国建筑持股比例上升。对此，上述接近中国建筑的人士称：“重组后，中海地产将可受益母公司的多项优质资源。”

中国建筑当年的招股书显示，中国建筑几乎涵盖了中国建筑工程总公司的全部资产，以及中建各工程局及中建在海外的公司与机构。截至2012年底，中国建筑拥有土地储备总量约6717万平方米，而其下属子公司中海地产的土地储备仅3000多万平方米。

此前，有投资机构对这对母子公司的房地产业务能力作过分析，称母公司中国建筑旗下的子公司中建地产和中海地产持有相当的土地储备量，但中建地产的销售一直未能发力，2012年的成绩仅占公司地产销售面积的25%，销售金额的18%。

按此推算，中建系房地产板块重组实现后，中海地产汇集中建系的土地储备量将超过7000万平方米，销售规模将突破1500亿元。

上述接近中国建筑人士表示，中海地产在央企背景大股东的受益带动下，企业在土地储备方面获得较多的机会。中国建筑与全国多个省市的政府签订大量的一级土地开发项目协议，包括新区开发建设等工程，中国建筑手握着优质的土地开发资源，且市场上一般的企业难以进入这些领域。

在中国建筑四项主要收入业务中，房地产业务的投资和收入比重逐年增加，在2012年，该公司的房地产业务板块的成本占比仅为6.9%，营收占比仅10%，但其毛利率却高达42.1%，远超中国建筑营收主力的房屋建筑板块。

目前，城市综合建设业务成为中国建筑的新投资方向。2012年间，中国建筑在施工的城市综合建设及统筹城乡项目13个，累计完成投资额149亿元，仅完成1055亿元计划投资总额的小部分。

中国建筑一位区域负责人曾透露，中国建筑系房地产业务板块的潜力将通过这些投资方向得到释放，不过，中国建筑面临着重新梳理业务并调整管理架构的双重压力。

“不排除中国建筑将借道其下属公司的香港上市平台，重启当年的中央直属房地产企业重组浪潮。”上述某央企金融机构人士预计。