广州楼市：开年大戏豪宅主演 叫价“步步高”

如果说去年楼市是“刚需威武”的一年，那么今年的广州楼市大戏，唱主角的必须是市区各大豪宅楼盘。近日，记者听闻市区多个豪宅板块房价出现异动，其中又以珠江新城的一手豪宅项目价格上调幅度最为引人注目，一时间，市场上关于豪宅带动市区房价上涨的流言不绝于耳。中原地产项目部总经理黄韬日前接受记者采访时表示，今年“刚需”项目仍会是市场主流，但随着市区土地资源越发稀缺，市中心的楼市主场逐渐被豪宅物业占领，今年的市区楼价或将呈现结构性上涨。

三方面因素促使豪宅涨价

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，所谓豪宅涨价主要有以下三方面的因素，一是由于去年年底，整个房地产市场趋于回暖。“眼看房子卖得好，发展商自然会考虑上调价格。”二是因为新推出的项目，质素普遍有所提升，因此在价格上亦要遵循“物有所值”。三是从去年第四季度开始，整个房地产市场已经从低谷走出并进入稳步回升，资金实力雄厚的中高端买家出于对货币贬值和中心城市“地少人多”的恐慌感，又苦于无其他更稳健投资渠道，购房置业意愿有所加强。

此外，从目前的市场成交情况来看，限购限贷政策对于改善型豪宅客的出手并没有太大影响。“这部分买家中，很多都不需要通过贷款购房。”而对于购房名额的问题，则可以通过借子女、父母或亲戚朋友之名解决，甚至还可以借用公司名义购买物业，就连这道因限购而生的额外工序，如今也会由楼盘销售人员代劳。因此，黎文江表示，倘若今年房价涨幅超过调控预期，不排除政府相关部门会出台比限购限贷更为严厉的打压措施，“到时出现限价和限签，也不意外。”至于有市场传言称有从北京、上海、深圳等地来广州炒豪宅的投资客，黎文江和黄韬均表示，“以近期的楼市情况来看，这种现象在广州楼市并不常见。”

珠江新城豪宅暗调价格

低于3.5万元/㎡都少见

元旦期间，尚东君御抛出百来套中小户型住宅产品，遭到中高端买家的连夜排队疯抢，就其目前在“阳光家缘”的网签价来看，均价约43000元/m2，与发展商早前放出的吹风价格相差无几。尽管传闻中的珠江新城“限签”紧箍咒尚未放松，但该项目开盘不足20天，已顺利网签近70套单元，成绩不俗。据悉，近期尚东君御将推出150平方米和170平方米的三房和四房，新推产品价格有望再创新高。据悉，在上周末的内部客户板房开放专场活动中，已有55000元/m2的吹风价传出，而项目现正进行“20万抵70万”的认筹登记。按照现有优惠和吹风价格，新一期产品的门槛价将高达近780万元/套，单价将突破5万元/m2。

除了尚东君御忙着调整价格加推新货外，现时珠江新城还有多个成熟豪宅项目如颐德公馆、嘉裕公馆、凯旋新世界、天銮等，也在元旦过后，暗中上调价格。黄韬表示，受到土地供应量减少和广州国际金融城的规划利好，珠江新城多个在售住宅项目调整价格也在情理之中。从价格上来看，去年下半年，买家还能从中海花城湾、嘉裕公馆等项目中，找到价格在35000元/m2左右的货色。而目前珠江新城单价低于35000元/m2的一手新货几近绝迹，多个仍有新货在售的楼盘正努力朝着“4字头”的单价靠拢。

业界观察

“翘尾”行情诱发调价

多位业内人士对此表示，这一波的珠江新城豪宅调价风波，看似是因尚东君御高价推盘而起，但实则不可忽视去年第四季度楼市“翘尾”行情的后续作用。“翘尾”行情不但诱发了发展商对产品价格的重新调整，“最要命的是，因住宅调控政策对楼市观望已久的改善型客户，现在也出来看房了。”如果连并非强烈自住需求的豪宅市场都开始恢复成交畅旺了，这意味着整个楼市即将迎来真正的复苏与回暖。不过，也有部分业内人士担心，倘若限购中的房价再度出现非理性上涨，不排除会引来新一轮的调控政策，届时处于高位的楼市或恐再次跌入冰谷。

白云新城价格平稳成交价4万左右

珠江新城等区域豪宅元旦后价格节节高，白云新城这边的价格却比较平稳。中海云麓公馆自去年12月开始出现网签数，至记者发稿之日已签45套，网签成交均价为38664元/m2，相比起最初的吹风价5万元/m2较为“收敛”。

近日，与中海云麓相邻的保利云禧开放板房，记者于周日到保利云禧现场采访，当时为下午3时多，售楼部加板房大约有七八台客，基本上为带小孩前来看房的家庭客。开发商并未对项目做出最后定价，据联合代理保利云禧的某经纪人员表示，140平方米的户型预计均价为4.1万/m2，215平方米的四房单位均价3.8万元/m2。中海云麓户型比保利云禧更大，初推209～325平方米的三房和五房单位，保利云禧初推140和215平方米的三房和四房单位，从经纪人员的预估数字来看，保利云禧面积更小的户型才比大户型贵3000元/m2，价差非常温和。保利云禧经纪透露的价格与中海云麓于去年11月底最初推出的价格相近，若最终保利云禧网签价与经纪透露的价格相近，可见白云新城元旦后价格升幅大大落后于珠江新城。

业界观察

地价2万卖3万回本已轻松实现

中海云麓和保利云禧在2010年先后拍下白云新城的地块，楼面地价约为2万元/m2，两者地价相差只有每平方米几百元。去年4月，保利地产白云新城项目进行规划公示，当时有地产人士认为，白云新城豪宅地价为两万出头，算上建安成本和其他各项成本，预计该地块开发的楼盘至少要卖到3万元/m2才能回本，“而就目前的楼市而言，要卖到这个价格显然不容易”。言犹在耳，去年下半年广州楼价再度向上攀升，中海云麓已以接近4万的均价网签45套，实际成交远超此数，销售速度非常快。

南湖板块新天·半山开放单价预计冲至4万

从去年9月份就开始在市场上预热的南湖板块全新豪宅项目新天·半山终于在1月19日正式亮相。记者在现场见到，项目的艺术品鉴会所(目前的销售中心)已经建好。从销售中心沿山势而上，构造简约流畅的别墅产品外立面已经呈现，道路两边的园林层次也有雏形，看得出开发商在整体环境打造上的功力。居半山之上的四栋高层建筑已建到超过2/3，从位于3楼的样板房阳台已可俯瞰整个南湖景区，甚至停车场部分亦能欣赏到景观。

首批别墅一季度推出

而目前开放的示范单位也相当有惊喜，除了有传统精致中式风格之外，还有香港著名设计师DANNYCHENG的创意示范单位。其特别之处在于打破以往大户型单位的布局模式，同时也能更好地体现出住宅与外界山湖景观的融合。据了解，新天·半山容积率仅为0.74，山势自然落差最高达到118米，也使得建筑相应形成独特的表现形态。项目有关负责人介绍，项目内的建筑群落采用白色外立面为主的国际设计风格，简洁的线条、轻盈的顶部飘板、独特的百叶外墙构件、错落有致的阳台及空中悬挑泳池等几何空间塑造了15种不同的建筑形态。整个项目将分B、C、D、E四个区，车位比达到2.3：1。首期为C区半山别墅区(16套)和D区空中瞰景园馆及天际别墅(189套)，有望在今年第一季度内推出的将是首批261～356平方米拥有270度景观面的空中瞰景园馆，届时单价预计会冲至4万元/m2(包装修)或以上。据介绍，新天·半山项目凝聚了华南理工大学建筑设计研究院、贝尔高林国际(香港)有限公司、梁志天(香港)设计咨询有限公司、汤物臣·肯文设计事务所、香港DANNYCHENG公司、世邦魏理仕等顶尖设计和管理团队。

户型推荐

空间阔绰兼顾私密

户型点评：01单元建筑面积约340平方米，套内面积约283平方米，为两厅四房一厨五卫两阳台布局。该单位拥有超大独立主人房套间，而且次卧和儿童房，甚至工人房都是带独立卫生间的套间设计。同时，房间内还有公共卫生间。客厅被270度L形超大观景阳台所环绕。主人房套间拥有自己的书房、衣帽间和阔绰洗手间。同时，该单位内还有相对独立的餐厅和厨房部分，以及私密的收藏或者阅读区。

荔湾江景豪宅新品“首签单价”就过5万

位于旧荔湾老城区的御景一号以均价5.8万元／m2震惊不少人，不过单看南向无敌江景、私家江岸线、小区大配套等市区罕有元素已叫人折服，314、369、478三种大平层户型把一大批1000万元置业族拒之门外，至少1500万元才买得起这个盘。截至1月20日，该项目出现一套的签约价，369平方米，总价达1897万元，单价为51419元/m2。虽然这个价格距离5.8万元/m2的均价有一定差距，但一套网签价就使这个荔湾区标杆豪宅站上了单价过5万元的CBD价“高岗”上。据业内人士透露，贵价楼盘签约仍然受到一定限制，单从网签价未必能看出楼价的及时走向。

1500万元以上的置业门槛，预约睇楼是意料之内，销售代理、板房招待对客人都是一对一服务，看楼也可享受私享服务。据称御景一号的装修成本达12000元/m2，从私家电梯厅、装修用料和铺设地暖的卫生间等细节可以看出开发商的用心所在。豪宅讲究圈层营销，御景一号也乐于与各大银行携手推出vip客户活动。御景一号离清平药材、十三行服装批发、一德路海味玩具批发等商圈不远，买得起项目的都是商圈的老板，只有30%客户来自外区。