中金称新型城镇化难以支持新一轮地产投资

中金日前发布报告称，虽然推进城镇化是未来一段时间中国经济增长方式转化的一条主线，但是中金预计，新城镇化难以支持再一轮的房地产扩张，但市政民生投资还有较大空间。与潜在增速放缓相连的是储蓄率下降，意味着中国投资难以维持过去那样的快速扩张。

中金称，投资放缓的一个重要原因就是房地产投资的放缓。中金不认为新城镇化会支持新一轮的房地产投资扩张，主要有两个原因：首先，一、二线城市人口趋于饱和，而三、四线城市房屋供过于求。根据中金地产组的测算，三线城市市辖区已经达到户均一套房，超过一、二线城市。统计局数据可以看出，三线城市有77%的城市人均住房面积高于30平方米，也高于一、二线城市的54%。

其次，居民购房能力受到限制，全国各级城市的平均首付款超出平均储蓄50%以上，其中一、二线城市尚可依靠汇集国内或省内富有人群的置业需求，而主要靠本地需求的三线城市显然难以为继。以城镇新移民目前的收入，即便考虑未来收入增加，也无力支撑目前的城镇房价。目前农民工在务工地购房比例低（不到1%），即使转为市民后，由于收入水平在城镇中仍然处于相对低位，对房屋的需求相对有限。

此外，中金认为，城镇化将继续推进城市基建，这也将造成投资率下降的幅度将小于储蓄率下降的幅度。这意味着国内目前不足3%的经常账户顺差在未来还会继续缩小，甚至会出现逆差。体现在对外投资的结构上，以前由政府主导的债券类对外投资将放缓，未来更多地将体现为非政府部门的权益类投资。