经济放缓减弱需求 北京写字楼租金上涨趋缓

　　　　租金涨幅趋缓

　　此前，北京市场写字楼的租金已经连续数个季度维持10%左右的高涨幅。

　　据戴德梁行此前的数据，2011年第一季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。

　　世邦魏理仕的数据则显示，即便在今年一季度，北京写字楼租金的涨幅也仍然高达10.6%；直到第二季度增幅才放缓至3.7%。

　　持续的高速增长将北京写字楼的平均租金不断推升，根据世邦魏理仕的统计，目前北京优质写字楼平均每月每平方米407.4元的租金，早已超越上海，成为全国最高值。

　　与此同时，北京写字楼市场中的新增供应仍显不足。

　　“在经历了连续两个季度没有新项目落成后，2012年三季度，位于金融街的丰铭国际中心落成，为市场提供3.7万平方米的写字楼面积，暂时缓解区域供应紧张的状况，但全市供不应求的局面仍在持续。”世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞介绍，自2009年开始，北京优质写字楼供应量持续下降，同期，市场需求大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降。

　　世邦魏理仕的统计显示，在供应不足和需求保持平稳的双重压力之下，北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至3.8%，继续较上季度小幅回落0.2个百分点，为1995年以来的历史最低水平。

　　“由于前期涨幅较大，而可供出租的面积愈发有限，因此北京写字楼租金的上涨空间已经很有限了。”世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮如此分析北京写字楼市场在新增供应不足的情况下，涨幅仅为1.5%的直接原因。

　　　　经济下行使然

　　根据世邦魏理仕的监测，2012年第三季度，北京优质写字楼需求多来自外资公司，行业涉及制造、能源和食品等多个传统行业。例如，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米，成为三季度面积最大的优质写字楼租赁交易；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。内资公司中，中国信安国际投资集团承租了北京IFC1500平方米。

　　“由于市场整体空置率处于较低水平，可供租赁面积少，市场吸纳量也趋于平稳。”陈红飞表示，在此影响之下，第三季度北京写字楼市场的净吸纳量仅为5万平方米左右，相比上季度大幅下降了约40%。

　　“目前来看，欧美经济并没有出现本质好转，而国内经济也趋向放缓，因此短期来看，来自于内外资的写字楼租赁需求都保持谨慎。”蒋晶亮分析称。

　　另有业内人士称，在经济下行的影响之下，一些对价格敏感的租户对北京写字楼高企租金的抵触正逐步显现，同时市场上也出现了一些在当前经济环境下艰难挣扎的租户在三季度退租的情况。

　　由于成熟商务区周边可供土地有限，高品质的甲级写字楼项目越来越少。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂指出，“甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平迫使一些企业租户为同时满足办公空间和预算的需要，正考虑向乙级写字楼和商业园区转移，我们预计这一趋势将持续到2013年。”

　　世邦魏理仕预计，年内北京将有13.7万平方米写字楼供应，新增量增加，供应吃紧的局面将有所改变，供需双方对未来市场变化将持谨慎的态度，而国内经济增长放缓与全球经济不稳将继续影响北京甲级写字楼市场。

　　“但在市场中可租面积有限的背景下，接下来租金将保持平稳或持续小幅上涨。”就此，蒋晶亮判断，今年全年，北京写字楼租金的涨幅将超过20%。