楼市“受控”“金九银十”无望

“金九银十”似乎是每年都绕不开的楼市话题，但与往年的规律性、确定性相比，今年“金九银十”的不确定性在增加，业界也多了一些审视和反思。

从目前的市场反应看，市场缺乏连续反弹惯性，9月首周表现一般。国家统计局发布最新数据显示，今年1~8月商品房销售量同比下降4.1%，其中住宅销售面积下降4.8%；销售金额增长2.2%，其中住宅销售额增长2.3%。前8个月楼市总体表现可概括为“量缩价稳”。虽然上半年楼市反弹态势明显，特别是6月份销量较大，但7、8月份并没有持续这样的反弹，而是逐步归于理性。

市场总体处于不温不火的状态。根据中房研协研究中心提供的市场周报，9月首周（第36周）20个重点城市住宅成交量环比下降14.9%，除第35周有小幅反弹外，最近6周总体处于逐周销量回落的状态。可见，楼市并未因“金九银十”传统热销季节的到来而出现亢奋状态。

同时，随着消费者心理日趋成熟，首套及改善需求释放也呈现常态化。经过最近几年的政策调控，不但市场更加理性，消费者心理也更加成熟，网络的普及使得普通消费者也能对楼市政策和市场进行相对理性的判断。这直接导致消费者购房行为的常态化，而非季节化。

楼市有“买涨不买跌”一说，但现在却有更多人在反周期操作，在市场低迷时入手，不乏在3~4月抄底成功者。购房需求的均衡释放，也进一步降低了传统“金九银十”的购房需求量。

更重要的是，政策环境依旧未放松，市场受控是长期趋势。往年业界追捧的“金九银十”之所以成立，是因为在各种因素的共振下，购房情绪被充分调动，在有支付能力（低首付，低利率）和购买资格（无限购政策）的情况下，真实居住需求和投资性需求同时爆发导致的。

但最近两年，国家出台了严格限购、限贷政策，购房资格只赋予了特定人群，施行了某种准入门槛，市场实质是受控、受限的。在这种情况下，新增投资购房需求大部分被阻于楼市之外，原来进入楼市的投资需求，也在房产税试点征收的打压和影响下，手里的房子只能“出”不能“进”。

尽管现在货币超发是客观存在的，但增量货币进入楼市的管道被控制，楼市被投资资金大规模推动上涨的行情基本不会发生了。当然，不排除限购政策效力逐步衰退情况下，部分投资者能够获得购房资格，但这部分需求依然不能掀起太大的市场波澜。

开发企业在经历风雨后，也不再单纯“看天吃饭”。如果说调控前开发企业只要能拿到地，就基本上可以赚到钱，那么现如今这样的好日子已不再有了。外有限购、限贷等政策调控，内有企业间的激烈竞争，开发企业比拼的是市场眼光、资金安全、发展战略，单纯靠天吃饭已经很难存活。

“金九银十”对开发企业重要，但并非必不可少。在市场策略上，开发企业更加注重未来半年或一年政策和市场预期的研判，以此来决策拿地节奏及市场推盘量。更加注重现金流的健康和季节资金平衡。面对政策的不确定性及行业的逐渐边缘化，未来将更加考验开发企业的定价和经营策略，能否应时而变，也决定了开发企业的现金流和利润情况。

政策不放松、银行信贷收紧、刚性需求已经持续释放、投资需求进不来、后续政策储备等等，这些因素足够压制所谓的市场暴涨。对今年的“金九银十”，业界不应抱太大希望。当然，硬币的另一面，市场没有暴涨，内在需求在受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性也不存在。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期市场仍将平稳发展，量稳价平。