招商地产溢价75%夺上海宅地 恐遇“保本”难题

在经历多轮惨烈的“以价换量”后，龙头房企已明显缓过气来了，新一轮“抢地潮”正在席卷国内土地市场。

继万科、龙湖两月内“豪掷”逾百亿拿地后，昨日，上半年高举降价大旗的招商地产，在13家房企的“围抢”中脱颖而出，以8.86亿元的总价高调拿下上海青浦一宅地，折合楼板价12254元/平方米，溢价率高达75.06%。

“确实太高了，我们一开始预计的楼板价在8000元~9000元/平方米。”一位资深地产分析人士对《第一财经日报》记者表示，“政府的起拍定价还是比较理性的，但开发商高昂的拿地热情的确出人意料。”

“保本”难题

40家房企关注，13家房企“疯抢”。经历一个多小时的“鏖战”后，上海招商置业有限公司最终以8.86亿元的总价拿下上海徐泾镇海天花园西侧地块。

公开资料显示，该地块东至海天花园，南至河道，西至上海高富房产，北至沪青平公路，出让面积4.82万平方米，容积率1.5，起始总价5.06亿元，起始楼板价约7000元/平方米。

根据公开报道，现场竞拍氛围紧张，一些企业势在必得连连举牌，甚至有一家企业举牌单次“跳价”便超过1亿，现场的主持人更是多次提醒房地产企业要理性竞价，注意风险。

“在调控的背景下，75%的溢价率放在全国都算高的了。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，这个项目未来要盈利将面临一定困难。现场参与竞标的共有13家，其中不乏金地、龙湖等大牌房企的身影，“几家现金流充沛的大牌房企都非常看好该地块，相互抬价以致楼板价飙升。”

汉宇地产市场研究部经理付伟对记者表示，此次楼板价虽然没有超越2010年的巅峰，但是考虑到该项目以中小户型公寓为主的事实，这个地价已经有些不理性了。

目前，该地块周边公寓楼盘的售价在2万元/平方米左右，联排别墅的售价在3万元/平方米左右。

值得注意的是，出让公告规定，该宗地中90平方米以下中小套型的住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，此外，该地块还需配建5%的经适房。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，这样的要求显然会提高企业的成本，并会“相对拉低”整个项目的品质。“由于楼板价已经高达1.2万元/平方米，加上各种成本，参照2万元/平方米的售价，公寓部分的利润显然很薄，项目开盘时，甚至有可能低于成本价出售。”

宋会雍称，该地块所在板块内还曾拍出过1.5万元/平方米的高价，这个价位成为房企参与竞拍的最高底线。2010年2月，在12家企业的“围抢”下，上海仁恒置地联手和美投资以38.2亿元的总价夺得徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，折合楼板价15498元/平方米，溢价率达到惊人的431%。

“以价换量”

作为定位中高端的房企，招商地产受到调控的影响较大，在受“高库存”影响的上半年还掀起了一波降价热潮。

经历了1~2月份的传统市场淡季后，招商地产自3月份起在全国范围内掀起一波降价潮，多个项目降幅达30%以上。据公司2012年半年报披露，上半年公司实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31亿元，同比分别上涨181%和136%。

不过，据知情人士透露，尽管招商地产在全国范围内销售还不错，但其在上海的几个项目的销售并不是非常理想。因此，此次招商地产在上海高价拿地，确实令外界感到不解。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，招商地产应有布局平衡上的考虑，此前，其在上海的项目多以别墅为主，此次购入地块未来的主打产品为公寓，这和公司提出的主动增加普通住宅产品比重的思路是一致的。

“纵观招商地产今年至今的表现，其基本上是一边‘跑量’，一边‘拿地’。”张宏伟称，此前招商地产拿下的地块性价比都还是比较高的，此次高价拿地，说明公司对楼市的未来依然看好。

招商地产在半年报中称，近两年，公司不断寻求机会在行业周期波谷时适当增加具有较佳区位及成本优势的土地资源。上半年，公司在贵州毕节、北京、天津等地通过招拍挂及股权收购方式获取4块项目用地，补充项目资源119万平方米。

记者发现，进入下半年，招商地产有加速拿地的迹象。8月22日，招商地产公告称，公司通过股权收购方式“曲线”获得部分土地使用权，涉及土地面积32.56万平方米，地价总额36亿元。

张宏伟称，面对严厉调控，部分房企在“以价换量”并获得现金回笼的基础上，谨慎拿地及时“换仓”将会成为其谋求下一轮房地产市场发展机会的重要手段。