杭州一日推7宗地揽金54亿 密集推地财政紧箍咒

7宗地，5宗直接以起拍价成交。这是27日杭州土地市场规模最大、关注度最高的“土地争夺战”的最后结果。一天集中出让7宗地，获得出让金总收入54亿元，是土地市场“热度”再起？还是地方财政“紧箍咒”愈演愈烈？

预期的“终极对决”未出现

8月27日，沉寂多时的杭州土地市场突起波澜。主城区一次性挂牌7宗土地，出让总面积达303894平方米，为杭州近年来推地量最多的单次拍卖。

据杭州市国土资源局发布的国有建设用地使用权挂牌出让公告，7宗土地中有4宗住宅用地，都位于成熟的住宅板块，是公认的热门地块。尤其受关注的是杭州滨江奥体单元地块，出让面积为77345平方米，起拍价是23．52亿元，折合楼面价为9504元／平方米。

当天拍卖现场，许多人预期的“终极对决”并未出现。率先推出的16号奥体单元地块以23．52亿元的起拍价直接成交，竞得人是龙湖地产旗下的杭州龙嘉房地产开发有限公司。紧接着，另外一宗宅地和三宗商业用地也都以起拍价直接成交。

而后推出的两块宅地进入“烈度”有限的举牌争夺战。18号杭州祥符东单元R21－06地块经过21轮竞价，由浙江柏盛置业有限公司以57900万元竞得，折合楼面价为7180元／平方米，溢价率为14％。

19号祥符东单元R21－08地块经过16轮报价，最终由浙江德信置业有限公司以54499万元竞得，折合楼面价7261元／平方米，溢价率为15．2％。

尽管杭州此次密集推出7宗土地，但事先人们设想的“捉对厮杀”“地王”并没有出现。7宗地的起拍价总和为53亿元，最终成交总价为54亿元。

市场只是“解冻”难言升温

一天内成交7宗土地，出让金总额达54亿元，杭州土地市场升温了吗？

快房网首席评论员程伟明分析认为，土地市场是否回暖，不在于某次拍卖土地成交总规模和总金额，而在于土地拍卖时，竞买人的数量和举牌轮数，以及最后的溢价率。“此次杭州集中拍卖的7宗土地，其中5宗以起拍价直接成交，两宗举牌竞价的宅地，溢价率也不高。”程伟明说，土地市场难言升温。

而从价格来看，此次出让的4宗宅地，其中祥符地块楼面起价均为6340元／平方米，奥体中心宅地楼面起价9500元／平方米。这样的价格已经回落到2009年上半年的低点。

杭州土地市场今年上半年成交的21宗土地中，有17宗没有经过竞价程序，直接底价加价100万元成交。2011年出让的56宗地块中，有32宗地块为底价小幅加价直接成交。

从成交量看，今年上半年杭州主城区共出让土地21宗，其中商业用地19宗，宅地仅有2宗，创历年同期最低。商业用地占比超过九成，占总出让面积的82．9％，占出让金总额67．9亿元的84．7％。

“经过前期热销，部分房企回笼了一定资金，具有拿地的愿望和能力。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，目前的土地市场只是“解冻”，难言升温。

密集推地的财政“紧箍咒”

近段时间以来，多个城市土地市场再现“地王”，但作为当年的全国土地出让金“状元”，杭州土地市场显得低调。此次集中“爆发”，背后有何指向？

曹旭东认为，此次7宗土地集中成交，可以看成是“以价换量”的结果。楼市调控早已传导到土地市场，土地市场冷清背后，是地方土地财政吃紧，对土地出让金依赖强的城市，财政“紧箍咒”愈演愈烈。

据“住在杭州网”统计，今年前7个月，杭州主城区（不包括萧山、余杭）土地出让金总额为109．7亿元，创近5年新低。2011年，杭州主城区土地出让总额为316．7亿元，2010年为493．4亿元，2009年为784．9亿元。此次7宗土地集中出让，一天揽金54亿元，对地方财政的重要性可见一斑。

进入8月，杭州市推地速度明显加快。今年前7个月，主城区只出让了两宗宅地。从8月出让宅地的情况看，主城区共有5宗宅地挂牌出让，出让面积达217416平方米，仅一个月的宅地供应量就是去年全年的27％。

尽管实行“勾地制度”，但推地节点并非偶然。曹旭东分析认为，楼市成交回升让部分开发商重新有了拿地底气，现在推地既能解决前半年地“卖不出去”的问题，也能避开接下来土地市场及楼市的不确定性。

曹旭东表示，从短期看，土地市场“解冻”为日益紧绷的土地财政打了一剂强心针。但长远来看，要解地方财政“紧箍咒”，必须破除土地财政依赖。“这需要财税改革的配套，需要顶层设计。”曹旭东说，楼市调控已经“棋到中盘”，一些根本性、制度性的改革亟待破题。