上海“挺”广州“停”经适房褪去主角光环

对于业界争论已久的经济适用房，上海和广州日前表现出了截然不同的态度——上海市办公厅发文“力挺”包含经济适用房在内的保障房建设，而广州房管局方面则向《每日经济新闻》记者证实，广州已不再新批准建设经济适用房（但部分已批准开建的项目不会马上叫停）。

两大一线城市对经济适用房的一“挺”一“停”，背后是对保障房结构中经济适用房和公租房的轻重衡量。

事实上，经济适用房和公租房各有优劣。在接受记者采访时，业内人士指出，对比经济适用房和公租房，前者能够在短期收回成本，同时由于部分地区的公租房租金相比租赁市场无太大优势，公租房可能受到冷落。

但同时，由于经济适用房具备产权，其分配问题曾饱受诟病，在筹措和实际建设中也较公租房处于劣势。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔预计，今后上海可能逐步以公租房来代替经济适用房。

今年5月，财政部、住建部还专门下达专项资金660亿元，用于补助政府组织实施的公租房项目，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资资本金等开支。这意味着公租房将成为我国保障房体系的重点，经适房褪去以往的”主角“光环。

两大城市态度迥异

昨天（6月14日），上海市房管局网站发布了《上海市人民政府办公厅关于进一步加强本市保障性安居工程建设和管理的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》第一条表明，要全面推进保障性安居工程建设，建立“四位一体”的住房保障体系，“共有产权保障住房（即经济适用房）”就是这“四位”之一。

这与广州对于保障房的态度有所差别。关于广州“停建经济适用房项目”的传闻由来已久，但官方一直未作出肯定的回应。日前，在广州市房管局举办的“保障性住房制度创新与新型城市化发展专题研讨会”上，广州市住房保障办相关负责人表示，广州已不再新批准建设经济适用房，但出于避免资源浪费，部分已批准开建的项目不会马上叫停。

6月13日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，广州市房管局宣教处确认了这一消息，且表示今后广州市的保障房建设将“以公租房为主”。

记者了解到，广州目前在建以及未分配的经济适用房达到1.4万套，如果未来政策不作调整，这1.4万套将成广州经适房的“绝唱”。

广州社科院研究员彭澎在接受记者采访时透露，以往的保障房项目以经济适用房为主打，但去年国家层面提出将大力发展公租房，广州市保障房规划便出现了一些调整。

事实上，早在制定今年的保障房建设计划时，广州停建经济适用房、发展公租房的意图就开始显露。据广州市住房保障办发布的《2012年保障性住房建设项目计划和预备项目计划》，广州市共有保障房项目45个，拟筹集保障房42244套。按类型划分，经适房仅3936套，只占9.3%，且主要是往年已批复立项今年开工的项目。

黄河滔预计，上海也可能逐步以公租房的供应来代替经济适用房。事实上，在《意见》中，虽然公租房与经济适用房、廉租房、动迁安置房并列为“四位一体”的一员，但文中的具体表述有所不同：“重点发展公共租赁住房”“积极发展共有产权保障住房”。两字之差显示出上海在保障房建设结构方面与中央保持一致。

经适房曾引诸多争议

在业界看来，经济适用房与公租房的最大区别在于经济适用房具备产权，关于经济适用房在分配上容易引发社会不公的争论由来已久。

日前，广州市政协常委曹志伟“炮轰”经济适用房，认为其具有市场属性，没有真正保障到困难群体。

《每日经济新闻》曾于去年2011年7月份披露了广州8家企事业单位拟自建保障房的消息。这8家企事业单位将利用自有土地建设保障房13395套,占到广州2011年保障房建设计划的15%。

随后爆出广州首个自建保障房项目广钢金鹤苑入市转售的消息，与2006年广钢将其出售给内部员工时仅2050元/平方米的价格相比，当时入市的报价已经超过了该价格的3倍。

在一些业内人士看来，企事业单位拿自己的土地建保障房，员工转售获利的行为就难以得到有效监管。

不仅如此，由于拥有产权，经济适用房一直处于舆论漩涡，广州于今年4月份明确“经济适用房购满5年即可入市”的消息一经披露，就被很多业界人士质疑“不合时宜”。

彭澎认为，经济适用房具备产权，又可在购满5年后入市，极易造成利益分配的不公，但他也不赞成完全停建经济适用房的做法。

“经济适用房可以存在，但不能有停车场”，彭澎认为，经济适用房存在的一个重要前提是“不能太舒适”，在他看来，面积在50~60平方米较为合适，且相关配套也应降低标准，这样或可避免具备购买商品房条件者的“觊觎”。

公租房建设难题待解

停建经济适用房，发展公租房，广州保障房建设的政策调整得到了一些业内人士的认可。

中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，广州流动人口较多，以公租房为主替代经适房还是符合实际情况的，但就全国范围来看，不能一概而论，关键在于保障房的审查机制是否完善。

“广州的公租房未来会向外地人口开放”，彭澎透露，广州的这一政策调整在全国来说相对较早。

黄河滔指出，公租房在筹措和实际建设的过程中优势明显，筹措成本较低、渠道较多，如工业用地、旧区改造用地等。但由于不具备产权，无法对外出售，大规模建设公租房面临着资金投入大但回报期较长的难题。

彭澎透露，广州目前已经在筹划多种开发模式，主要包括政府集中配建、与企业合作（如企业宿舍可作为公租房）、开发商的商品房参与配建、存在产权问题的二手房改为公租房以及吸收社会资金等。

其中，在开发商商品房参与配建方面，广州市将在土地出让金方面给予政策优惠，且在土地的招拍挂环节优先考虑参与配建的企业。但在吸收社会资金方面，目前进展则相对缓慢，原因在于即使是公租房，在生活、商业配套方面依然需要投入大量的资金，且面临着无法回收的风险。

前不久，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在参加访谈时曾表示，公租房配租情况“比我们预期要差一点”。业内人士表示，目前公租房的租金与二手租赁市场相比并没有相差多少，这也导致了上海不少公租房遭到了冷落。