武汉房屋拆迁新规争议:土地价值被遗忘？

“由获利方自己出具的评估报告，等于形同虚设，如何体现房屋被征收方的民意？”武

汉有关房屋征收与补偿的新办法一经公布，即引来部分民众及法律界人士的质疑。而国有土地上房屋的价值应该包含土地价值，成为争议的焦点之一。

本月10日，武汉市公布了《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（下称《办法》），并从公布日起至本月25日向社会各界征求意见。

“住建部顺应民心，（在《国有土地上房屋征收评估办法》中）明确指出被拆迁房的价值包含土地价值。”近日，武汉市民杜先生在《办法》民意征集研讨会上直言，这一进步却没有体现在《办法》中，这是我们最不能苟同《办法》的根本原因所在。

除土地使用权限是否应写入《办法》的争议之外，《第一财经日报》记者采访了解到，法律界人士及武汉拆迁户们还对市房屋征收部门代替市人民政府，行使本行政区域内房屋征收与补偿管理权的合法性；拆迁货币及房屋补偿标准低于《物权法》第42条规定等方面提出质疑，同时给予了修改意见。

武汉市房管部门有关人士则表示，现在处于征求意见阶段，希望收集更广泛的民意与建议。

土地价值补偿被遗忘？

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

但本报记者注意到，无论是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）第十七条，还是对应的武汉《办法》第十六条，均只提到要对被征收房屋的价值进行补偿，未对土地价值的补偿做明确规定。

对此，湖北今天律师事务所律师张子阳认为，国有土地上房屋的价值应当包括房屋有关的土地使用权价值，因此在制定“房屋征收补偿方案”时应考虑到上述评估办法的相关规定，即应当加上“土地使用权面积和剩余使用年限”。

张子阳分析说，市民依法取得的国有土地使用权属于《物权法》规定的用益物权，属于市民的合法财产。国有土地上房屋的价值应当包括土地使用权的价值，而不仅仅限于房屋本身的价值。

包括杜先生在内的数十名武汉市民建议，《办法》应明确对被征收房屋上的土地使用权价值做出补偿，“我们买房时同时买了房屋所占的土地和房屋两部分，房产证和土地证两证在手的房子值钱，只有房产证的房子没人要，无不体现了房屋和土地是两码事。而且，随着时间的推移，土地在增值，而房子在贬值，不能只补偿贬值商品。”一位市民这样对本报记者说。

责任主体生变有猫腻？

另一饱受争议的问题在于，市房屋征收部门代替市人民政府，行使本行政区域内房屋征收与补偿管理权是否构成违反上位法。

张子阳认为，《办法》第四条“市房屋征收部门负责本市房屋征收与补偿的管理工作”，应修改成：市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门负责组织实施本市房屋征收与补偿的工作。

“武汉的国有土地上房屋征收与补偿实施办法，是站在部门利益立场立法，是回避责任、扩大权力的典型。”北京盈科(武汉)律师事务所律师吴良涛举例说，国务院规定房屋征收决定前必须作出社会稳定风险评估，这一评估报告最好是委托第三方评估机构执行，其次是市、区级政府，但武汉却规定由房屋征收部门组织拟定，“由获利方自己出具的评估报告，等于形同虚设，如何体现房屋被征收方的民意？”

湖北道博律师事务所律师魏汉臣进一步指出，福州市、广州市、北京市、石家庄市、长沙市等地已出台的同类地方规章中，均明确规定在征收活动准备实施时，项目业主应向房屋征收部门提交符合《条例》第8条、第9条规定要求的相关申报材料。

“如此规定既是规范征收活动的需要，又是被征收人认可合法征收或质疑不合法征收的需要，更是征收纠纷发生后，司法机关裁判征收纠纷的依据。”魏汉臣说。

“拆一还一”房屋缩水

此外，魏汉臣、吴良涛两位律师，以及多位房屋被征收市民对《办法》第三十四条的规定颇有微词。

第三十四条规定，征收个人住宅或者直管公房、自管公房的住宅房屋，建筑面积不足30平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算），被征收人、承租人选择货币补偿且同时满足下列条件的，补足30平方米，给予征收补助。

魏汉臣认为，“保障被征收人的居住条件”应当符合住建部的其他法律规定。

据介绍，住建部于2011年修订的强制性标准《住宅设计规范》明文规定，最低类别（一类）（1～2人户）的套内使用面积不得小于30?，“注意！不是征收办法中的建筑面积。”魏汉臣强调。

两者有何区别？一位家住?口的被拆迁户告诉本报记者，目前武汉市拆迁还建基本上是“多层（住宅楼）调换到高层”，两者的公摊面积大不同，“不同到倍数关系”，“比如我现在住的6层楼，公摊面积只有8平方米，但是还建调换到32层后的公摊面积多达33.64平方米”，最后导致的结果就是“拆一还一，房屋缩水”。

对此，魏汉臣建议，第三十四条应修改为“拆迁房屋与补偿房屋的调换以套内使用面积为依据”。