地产商资金紧张度再调查：龙头、中小企业分化明显

今年三月，国内众多城市迎来了楼市小阳春，以上海为例，3月商品住宅共计成交6836套，总成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的最高水平。另一方面，房地产开发企业今年一季度资金来源为20847亿元，同比增长8.2%。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%。

绿城中国董事长宋卫平对外透露，企业最困难的时期已经过去。由此来看，地产商的资金链似乎有好转迹象。但令人困惑的是，几乎与此同时，杭州金星房地产开发有限公司却向法院申请破产。而渣打银行对30家房企的调查数据显示，其中的六家地产商有破产风险。

地产商的资金究竟是比去年底时更紧张，还是有所缓解；破产的地产商，究竟是个别，还是将形成趋势。《每日经济新闻》记者为此对部分开发商的资金情况进行调查。

30亿元到期信托全部偿付绿城走出最艰难时期

要了解地产商目前的资金状况，绿城中国是绝好的一个样本。去年底曾是绿城中国最艰难的岁月，当时绿城中国董事长宋卫平甚至不得不写下《从绿城“被破产”说起》。但是到今年4月，绿城中国总裁寿柏年称绿城中国最严峻的时期已过去。

绿城董事长宋卫平也有此类观点。而绿城4月17日转让天山路项目，能够接受SOHO中国分多次付款，也似乎证明了绿城的资金状况的确较去年底有所改善。

然而，中房信一季度的报告却透露，绿城的实际销售额较2010年同期仍有一定幅度的下降。那么绿城又是靠什么走出最严峻的时期呢？

30亿到期信托全部偿付

种种迹象显示，绿城中国或已经走出了资金最紧张的阶段。

财汇金融分析平台的数据显示，绿城中国在今年1~4月共有绿城一期、二期，绿城一号和绿城舟山四项信托产品到期，不包括利息，仅本金就需要偿还超30亿元。但截至目前，并没有一家信托公司对外宣布上述到期信托违约，这或许能证明上述到期借款都已经得到偿还。

绿城中国首席财务官冯征证实了上述猜测，并向《每日经济新闻》记者表示，上述到期信托已经全部偿还，而且绿城中国没有再继续发行新的信托产品以用来偿还旧债。

不仅绿城中国在多项信托到期后，没有出现违约现象，绿城中国在出售房地产项目时，也能获取更高的土地转让溢价。绿城中国向SOHO中国（00410，HK）出售证大外滩8-1地块，以及天山路项目，从中获取了可观的收益。其中证大外滩项目获得1.15亿元收益，天山路项目获得2亿元收益。

除了转让价格得到提高，绿城转让项目的付款时间也在不断延长。转让给融创的无锡绿城项目按照要求需在十天内完成，外滩8-1地块的绝大部分购买款项也被规定须在十多天内全部付清，而天山路项目的大部分款项则被延迟至今年的6月30日前。值得一提的是，作为上述天山路项目交易完成的先决条件，绿城需要先注资12亿元。这在一定程度上也表现出，目前绿城的资金情况确实已有非常大的好转。

抛售商业地产或为转好原因

公开数据显示，绿城中国一系列的营销改革措施，尚未见成效。今年一季度，绿城集团累计获得销售金额约为67.2亿元，属于绿城中国的权益金额约为42亿元。在销售尚未见起色时，绿城中国又如何缓解公司的资金压力？

答案或是绿城中国采用抛售商业地产的方式来进行资金管控。盘点绿城中国此前转让的六幅地块可以发现，其中有三幅是商业用地，分别是东海广场的剩余部分、证大外滩8—1地块以及绿城天山路项目，占到总量的近一半。对于并不擅长开发商业地产的绿城中国，商业地产地块其实所占比例并不高。

仲量联行此前发布的一季度上海甲级写字楼租金数据显示，甲级写字楼的租金增长率环比超过10%，且最近几个季度写字楼的租金一直呈上升势头。但是，租金回报率的水平却仍然很低，年毛投资回报率只有4.5%~5.5%，需要近20年时间才能收回投资。不仅仅是写字楼，其他商业地产类型，比如商铺、酒店的回收周期都很漫长。

冯征告诉《每日经济新闻》记者，商业地产的资金回收周期过于漫长，而投入却不能确定。对眼下的绿城中国而言，再继续开发商业地产，无疑会增加很多风险。

事实上，如果将天山路项目开发成写字楼后再销售，也未必会比收购价高出多少。根据SOHO中国董事长潘石屹通过媒体传递的信息，天山路项目土地成本为每平方米1﹒98万元，而由于写字楼的建设成本和税费远远高于住宅，上述项目可能需要卖到3万元1平方米，才可能盈利。

但比天山路项目位置更好，位于中山公园商圈，且全部采用超甲级写字楼标准的汇融广场为例，目前对外散售的售价也不过三、四万元。而且，今年以来上海写字楼的成交情况并不好，一季度仅卖出29.5万平方米，比去年同期少了约10万平方米。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可却告诉《每日经济新闻》记者，那些整体销售的写字楼售价甚至会更低，因为从目前来看，写字楼的售价涨幅远没有跟得上租金的涨幅。

相比于写字楼，购物中心之类的开发风险则更高。同济大学此前曾主办过“中国商业地产创新之道”的商业地产峰会，与会嘉宾都认为，商业地产开发的风险很大。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，目前购物中心和综合体正处于盲目开发的阶段，同质化非常严重，以沈阳为例，将在未来3~5年冒出几十个同质化的购物中心。

三益中国院长高栋则透露很多项目的主力店数量达到70%，租金将在长达十年内乃至更长的时间里维持在低位，开发商很难获取必要的投资回报。

对于资金比前几年紧张，又缺乏商业地产开发经验的绿城中国来说，卖掉并不擅长的商业地产，也许是解决资金压力的一个好方案。

招商地产全国大促销财务指标初露成效

4月24日，金地集团发布2011年报，至此传统四大房企“万保招金”年报披露完毕。记者查阅公司年报发现，“万保招金”在2011年下半年实施“谨慎”策略后，负债率并没有因调控而出现大幅上升。

不过，招商地产2012年一季报显示，随着销售回款的增加，公司持有的货币现金由年初的144.8亿元增加到一季度末的169.41亿元。货币现金较充裕，标志着房企资金链的速动比率和流动比率等指标也较一季度有所好转，速动比率由去年末的0.56上升至0.64。

筹资依然靠借款

尽管招商地产在全国范围内大幅降价销售，但改善该公司资金的，却依然是靠借款。

2011年，招商地产存货高达514.4亿元，在促销售、提周转的经营策略之下，招商地产开始加速去库存。在快速去化、全面促销的政策下，招商地产销售业绩表现良好。有券商机构推算，今年一季度，招商地产实现销售认购接近70亿元，已超出去年上半年水平，达到2011年全年销售额210亿元的三分之一；其中一季度新推货值为50亿元，新推盘平均去化率为75%。

随着招商地产推盘量的增加，市场反应也取得立竿见影的效果。据华泰联合证券研报资料，招商地产一季度公司实现销售回款56亿元，同比增长27%，其中深圳20亿元，成都12亿元，北京、上海、广州各8亿元。

但该公司的经营性现金流入，却没有因为销售额的提升而有大的改变。去年末，招商地产的经营性现金流指标为-21.12亿元，资金压力有所缓解。今年招商地产一季度经营性活动现金流净额为-23.25亿元，变化不大。其现金流动比率（经营性现金净额/流动负债）也呈现上升趋势，这意味着招商地产短期内偿债能力正在提升。

真正得以提升该公司可支配现金的是该公司的融资。在很多中小地产公司一季度没有能够取得借款，或者只得到了少量借款的情况下，招商地产在一季度实际获取的借款达到了37亿多元，远远大于上一期的21亿多元。因此即便招商地产的经营性支出仍然大于收入，总体的资金情况却要好于2011年年末。

频频抄底拿地

在资金好转的情况下，招商地产还参与了土地的招拍挂。招商地产在年报中写道：“资金是安全过冬的核心，2012年，‘保融资’显得尤为关键。”为了实现房地产主营业务扩张，据2011年财报显示，招商地产去年融资总额净增加额达到90亿元。

在大多数分析人士看来，招商地产现金充裕，并没有太大的资金压力，并呈现上升趋势。2011年三季度末招商地产持有的货币现金为123.47亿元，年末达到144.8亿元，而今年一季度末进一步上升为169.41亿元。

从2011年开始，各大房企迫于资金压力，纷纷放缓了拿地和开工速度。2012年万科、保利等计划新开工面积都有所放缓，拿地也较谨慎。但从年初以来，凭借资金优势，招商地产在二、三线城市频频抄底拿地。

资料显示，2011年，招商地产在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平方米，其中权益面积231万平方米。

4月19日，据公告显示，自2012年年初以来，招商地产在贵州、北京、天津等地获取了总量超过100万平方米的土地储备，需支付地价23亿元。

相对于其他开发商谨慎拿地的策略，招商地产却大力拿地。对此，招商地产董秘刘宁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，招商地产正处在快速发展阶段，整个房地产业务开发规模也处于历史高位。对公司发展有自己的要求，拿地也会显得积极一些，但会“看米下锅”，根据每个季度销售情况作出调整。

除此之外，据招商地产年报透露，2012年计划新开工面积290万平方米，年末在建面积560万平方米，计划竣工面积240万平方米，计划销售面积124万平方米，销售金额超210亿元。

此前，世联地产发布的市场研报称，楼市成交量已经见底，预示着楼市将会好转。但世联地产市场研究总监吴志辉也指出，房企仍然面临去库存压力，只有努力卖房，房企内部资金流动性才会进一步好转。

“销售好转，企业还是希望能拿地。”刘宁认为。

中投证券研报却指出，招商地产规模扩张加速，也面临区域拓展、人才储备、管控，以及行业经营环境超预期恶化等风险。

调控下生存受考验中小地产商加速退出

虽然多数上市地产商的资金情况有所好转，但那些非上市的地产公司仍然不得不选择退出或者减少开发项目，以解决目前的资金压力，比如上海富铭房地产及恒顺醋业。

上海富铭房地产卖身续命

在楼市调控夹缝中，另寻出路总比固步困死强。

月初，上海富铭房地产开发有限公司（以下简称上海富铭房地产）100%股权及转让方对标的公司29816.55万元债权正在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌起止日期为4月10日，挂牌期满日期为5月9日，为期一个月。

上海富铭房地产的“卖身”，根本原因在于该公司在楼市高峰时拿地后遭遇地产调控，导致地块无法正常开工，且目前地块面临被政府强制收回的境地。

《每日经济新闻》记者调查发现，2009年7月23日，上海嘉定新城A11－4地块以起始价1.3222亿元挂牌出让，嘉定区政府旗下国有独资企业上海绿洲房地产（集团）有限公司以2.64亿元总价拿下该地块。

2009年9月7日，为了开发该地块，上海嘉定区旗下的国企上海嘉定新城发展有限公司出资800万元注册成立了上海富铭房地产，上述地块也自动划归至上海富铭房地产旗下。

2009年10月30日，上海富铭房地产和上海市嘉定区规划和土地管理局约定该项目在2010年7月6日之前开工。然而2010年4月，楼市遭遇新一轮地产调控，楼市环境突变，导致该地块未能如期开工。2010年5月10日，该地块的约定开工时间推迟至2011年7月5日之前。不过，该地块依然未能如期开工。

上海富铭房地产在股权转让挂牌文件中对此也直言，“开工日期延期后公司未在约定建设期限内进行项目开工建设的，根据合同约定出让人将按照有关规定征收出让价款20%的土地闲置费，并无偿收回国有建设用地使用权。”

迫于无奈，上海嘉定新城发展有限公司将上海富铭房地产100%股权及转让方对标的公司29816.55万元债权打包挂牌转让，叫价约3.11亿元。

恒顺醋业壮士扔“房”

与上海富铭房地产不同，非房地产主业的恒顺醋业正壮士断腕——减持房地产资产配置比例。

4月24日，恒顺醋业发布公告指出，公司于2012年4月20日召开第五届董事会第四次会议，会议审议通过了“公司关于批准子公司镇江恒顺房地产开发有限公司转让镇江晨曦房产投资有限公司（以下简称晨曦房产）股权的议案”。

据公告内容介绍，目前的转让标的物为晨曦房产100%股权，接手方为恒顺醋业控股股东江苏恒顺集团有限公司。

晨曦房产为负责管理镇江百盛商城的建设、经营和租赁业务的项目公司。该商城于2010年11月1日建成。由于该项目所在地块为军队资产，根据国家规定军队资产只租不售的要求，晨曦房产只是租用此地块进行项目开发，地块租用时间为20年，至2027年2月28日。相应的，镇江百盛商城建成后也无法办理相关权证，只能租赁经营，期限同上。

镇江百盛商城自2010年11月1日建成投入运营后，晨曦房产的经营状况反倒不断恶化。公告显示，2010年度晨曦房产净利润约-34.4万元，2010年年末的公司净资产约-36.6万元；2011年前11个月，公司净利润约-573.5万元，导致截至2011年11月30日的公司净资产约-573.5万元。

公告中，对于转让原因，恒顺醋业管理层将其解释为“此次转让，有利于进一步做大做强公司主营调味品业务、调整优化辅业投资，同时降低公司房地产业务面临的风险。”

中小房企被逼求变

在采访中，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者分析说，大鱼吃小鱼从来是每一次市场调整、行业洗牌的必然规律。换句话说，类似于上海富铭房地产的中小房企和像恒顺醋业的非房地产主业企业将是接下来房地产行业洗牌中的绝对主角。

除自身销售不畅导致利润下滑，销售回款能力下降外，外部的融资环境也在向中小房企进一步施压。

链家地产市场研究部分析员陈雪预计，下半年中小房企的融资环境和销售环境将会继续恶化，从而导致中小房企资金压力日趋积累，破产风险将会随之上升，谋变的动力也会陡增。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，对于中小房企谋变，大家的第一反应肯定是降价回笼资金，但尴尬的是，在目前的背景下，中小房企不降价难，降价更难。

北京中原市场研究部的一份统计数据显示，一季度全国房企股权交易数量明显上涨，达到38宗，股权交易涉及金额102亿元，比2011年同期的23宗与50.6亿元，分别上涨了65.2%和101.7%。

另有北京市工商局数据显示，2011年北京有473家房企“退市”。武汉房管局数据显示，去年武汉消失200家房企。伴随地产调控的持续，“接下来两年注销房企可能会更多”。

55家房企一季报揭秘中小地产商资金链

虽然整个房地产行业的资金情况目前尚无从掌握，但和讯房地产频道提供给《每日经济新闻》记者的独家数据显示，大公司的资金情况有所好转，中小地产商的资金情况却比去年底还差。

记者通过对55家房产企业中已公布一季报的大公司的业绩调查发现，标志资金宽紧度的流动比率、速动比率、现金负债比率等指标，比去年年底均有一定幅度的提高。比如，万科的流动比率由上年末的0.37，上升至目前的0.4；招商地产的流动比率则由去年末的0.56上升至0.64。

数据还显示，其中大多数中小地产企业资金情况却比去年更为糟糕。如华丽家族，一季度的速动比率只有0.1，比去年末低。深振业去年末的速动比率为0.1558，而一季度末的速动比率仅为0.1228。深振业一季报显示，虽然该公司在一季度取得了3.219亿元的借款，但是归还的借款却达到5.73亿元。同样，该公司一季度的销售额，尚不足以支付购买商品服务等各类开支，季末的货币资金较去年末下滑了两成以上。

在由克而瑞主办的一季度地产金融形势发布会上国泰君安首席分析师孙建平指出，目前地产业的资金链风险，主要是来自于过去两年的投资增速过快。他提供的一组数据显示，在过去相当长一段时间里，新开工的增速最高达到70%，投资增速基本上维持在30%。

连续两年全行业的高速扩张，开工和在建投资，一定会出现融资难的问题。这导致了目前开发商不得不更进一步加快销售、去库存和加大资金周转。整个地产行业的缺钱，势必会造成今年开发商更为激烈的价格竞争，乃至大规模的行业并购发生。