政策面不改 一季度楼市、土地销量同比下滑明显

中国指数研究院日前发布一季度主要城市住宅和土地成交数据显示，其中3月份住宅市场环比出现量升价跌，土地市场环比出现量价齐跌。而一季度楼市和土地市场成交数据同比均出现明显的下滑，传统的市场淡季显得更为冷清。
一季度楼市销量同比下滑明显
根据中国指数研究院日前数据显示，从单月来看，3月份其监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，比例超过8成，其中杭州主城区环比涨幅最大，达230.44%。10个重点城市环比成交量也均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅亦超过100%。而北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。
从整个一季度看，楼市销量较去年同期下滑较为明显。20个主要城市中有14个成交面积同比2011年下跌，其中大连降幅最大达73.14%；6城市同比上涨。重点城市中，重庆、南京和杭州成交面积同比2011年第一季度上升，其余6城市皆低于去年同期水平。
今年一季度，房地产销售市场由前2个月的“极寒”状态，渐渐在3月出现回暖。北上广深的住宅成交量环比均出现大涨，而不少房企当月的销售业绩相较前2个月也都实现了数倍的增幅。
而对于3月份房地产市场小幅回暖，分析人士也指出，主要是由于各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷率回调等多重影响，导致刚需集中释放成交量回暖。不少人士表示，随着首套房贷优惠利率的逐渐落实，各地楼市还将继续以价换量，预计二季度各城市成交量回涨将成为主基调。

2012年一季度部分城市楼市成交量统计表
城市	2012年（万套）	2011年（万套）				环比	同比
	一季度	四季度	三季度	二季度	一季度
北京\上海\广州\深圳	3.57	4.45	5.14	5.79	5.12	-20%	-30%
天津\沈阳\大连\青岛\太原	4.91	9.27	10.12	8.52	10.07	-47%	-51%
杭州\南京\苏州\合肥\厦门	5.56	4.43	4.91	3.69	5.28	26%	5%
长沙\成都\贵阳\武汉\海口\三亚	8.11	8.14	8.94	8.1	10.44	0%	-22%

同时，中国指数研究院发布最新数据还显示，2012年3月，全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。据统计，全国100个城市住宅均价环比跌幅自2011年8月首次出现以来，已经连续7个月出现环比下跌。
而一季度主要城市中，五成城市成交均价同比下跌，重点城市中仅天津和成都成交均价同比略有上涨，其余城市均出现不同程度下降。
由于各城市库存量依然处于历史高位，整体新房市场继续呈现供过于求的态势，基于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，后期各城市房价还将继续回落。
一季度土地市场量价齐跌
虽然一季度后期楼市成交量出现小幅的回暖，但一季度土地市场交易状况仍然不容乐观，不仅成交量大幅下滑，土地成交价格也持续维持低位。
中国指数研究院监测的一季度全国300个城市土地供需情况显示，供应方面，共推出土地7052宗，环比减少39%。需求方面，共成交土地5752宗，环比减少32%。价格方面，300个城市楼面成交均价为788元/平方米，环比下跌20%。其中，全国300个城市共成交住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1534宗，成交面积6921万平方米，成交面积环比减少43%，同比减少幅度则达到51%，住宅用地楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%。
另外，根据链家地产市场研究部统计，2012年第一季度，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场共计成交了927块，环比大幅下降42.7%，同比下降30.7%。其中，住宅用地成交203块，环比降幅达到52.7%，同比下降48.1%，住宅建设用地面积为1294公顷，环比下降51.3%，同比下降52.5%；土地出让金为1079亿元，环比大幅下降55.4%，同比下降51.4%。2012年第一季度住宅用地楼面价为1898元/平米，相比去年下降了16%，达到了自2009年以来近3年的最低点；住宅用地溢价率为1.03%，创自2005年以来7年间单季度最低值。
从以上机构监测数据可以看出，今年一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。而出现这种情况主要源自两个方面的原因。一方面，通常情况下土地市场在一年的前两个季度属于成交淡季；另一方面，在经历了一年的严厉政策调控，开发商资金压力有增无减，拿地意愿明显不足，土地市场成交情况仍维持低迷格局，冷清程度超过楼市整体情况，土地成交楼面均价明显低于去年同期。
不过，业内人士表示，土地市场供需的低迷有可能造成下一轮市场的供应紧张，并使得房价再次承受上涨的压力。这也正是行政化调控手段的“副作用”之一。而在此前的楼市调控史上，这样的情景并不陌生。
政策面从严依旧 楼市投资回落
从目前的公布的数据看，虽然一些城市的楼市出现了回暖，但是客观来说，楼市不可能出现价格连续直线下跌的情况，肯定会有反弹和曲折。就目前的情况下，中央已经多次强调，楼市调控不会放松。
今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。而温家宝在两会时则以“一些地方房价远未回到合理价位”来强调楼市调控不能放松，房地产市场再度陷入观望。同时，4月1日至3日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研时表示，要坚定不移继续实施楼市调控政策。
中央政府继续坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，继续以价换量、坚持开发刚性需求成为开发商的共识，不过市场仍然对一些微调政策抱有期望。
业内人士分析，在房价调控日渐严厉的情况下，目前政府调控已取得初步成效。随着土地成交量下降、房价渐入下行通道，房地产商的投资态度也日渐审慎，预计后期投资增速会出现小幅的回落。
万科董事会秘书谭华杰表示，由于开发企业融资渠道严格受限，投资能力肯定会受到影响。恒大地产华北区销售总监周密说，未来房地产投资继续保持高增速不现实，投资策略将以稳健经营为主，保持合理销售量，以面积较小的中端住宅为主，坚持开发二三线城市的刚性需求。