“地市”寒流加大房价调整空间

“面粉”与“面包”的价格向来是相辅相成。今年以来，各主要城市土地市场普遍遭遇寒流，各类用地“底价成交”和流拍的现象日益增多。整体而言，近期，各大城市土地市场出让宗地的楼面价格已经出现明显回调，这必然会扩大房价调整的空间。

2012年一季度，全国土地市场需求萎缩，供应也呈现放缓趋势；其中住宅用地的成交量和成交单价跌幅明显。在调控重压下，开发商拿地意愿不足，土地市场的冷清程度超过商品房市场，土地成交楼面均价明显低于去年同期。

中原地产市场研究部提供的数据显示：今年一季度，全国30个主要城市共成交住宅用地336块，环比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅建设用地面积为1865公顷，环比下降48.3%，同比下降51.6%；平均楼面价为1833元，环比下降11%，同比下降13.5%。

从数据分析，今年一季度，全国主要城市出让土地的总体溢价率步入近年来的最低点，部分城市溢价率甚至低于2008年市况。全国30个城市土地平均溢价率1.8%，环比减少2.5个百分点，较去年同期减少18个百分点。主要城市均明显出现土地市场冰点现象，以北京为例，在一季度出让的45宗土地中，全部以零溢价率成交。

显然，在调控重压下，房价下调已影响到开发商对土地价格的判断，而土地价格除反映当前房价外，还反映开发商对未来房价的预期。目前，多数开发商对后市的判断偏悲观，他们的“弃地”策略预示着整体房价仍有下行空间。

面包要降价，需要面粉价格“配合”，而面粉降价后，面包降价的余地也就越大。作为房地产市场的最基本要素，土地市场的变化更反映未来楼市的变化。今年一季度，土地价格已开始下调，但幅度尚不充分，地方政府对土地出让底价的定价依然较高，大部分土地的竞争也比较少。业内预期，进入下半年，各城市的土地价格将进一步下降。

通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为2012年的销售主力。总体来看，去年四季度以来，全国性房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成左右。分城市来看，全国性房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。比如，这些房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的40%，而二、三线城市的土地成本约占售价的20-30%。因此，全国性房企在二、三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。

从库存量看，房企普遍存在进一步降价的压力。数据显示，目前，A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元，同比增长近50%，以去年的开发和销售进度计算，这些房企存货的消化周期达4.6年。3月以来，在信贷出现定向宽松的利好下，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性微乎其微；因此，“降价跑量”策略依然是今后一段时期内房企的主要选择。