保利北京首个写字楼项目入市 选择散售模式

距离年初高调启动商业地产发展战略不久，北京保利在京首个入市的写字楼项目却选择了散售模式。

3月29日，北京保利就位于朝阳区石佛营附近的保利东方中心项目与第一太平戴维斯签约，宣布由对方代理销售该项目两座写字楼。

“这将是2015年在CBD东扩核心区域唯一入市销售的纯新写字楼。”但在双方雄心勃勃的签约背后，却是散售商业无法回避的“红与黑”。

目前，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于个体投资者的散售写字楼供应较少，核心商圈及新兴商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺，在2011年的写字楼市场，租金行情的水涨船高也带动散售型写字楼一路飘红。

而在硬币的另一面，散售商业物业的积弊也是有目共睹。由于散售模式投资者中小买家比较多，业权分散对于后期物业管理和物业长期升值有着不利影响，让散售模式备受质疑。已经高调宣布将配合集团投资结构逐步提高商业地产比重的北京保利，为何将进军商业地产的首战选在散售型写字楼上？

未来会逐步增持商业物业

“可以说在2012年，保利的目光会转向北京的商业地产领域。”保利地产北京公司副总经理王英男说。今年年初，保利在北京启动商业地产发展战略，宣布全面启动商业地产开发与住宅开发并重，并逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业“70∶30”的新投资结构。

进入北京市场多年来，保利地产一直都是以开发住宅项目为主，在北京商业地产领域鲜有表现。但在住宅市场遭遇“史上最严厉”调控的市场环境下，选择多元化产品开发模式，几乎成为所有大型房企不得不重点考虑的一条发展道路。

早在2002年，保利地产就提出过在核心城市核心区域打造商业地产的计划。2007年，保利再次提出未来5年内提高商业投资比例，并适度增加持有型物业比例。目前，保利地产已经在广州、上海、长沙等多个城市开发商用物业楼宇品牌——保利国际广场。

“这是一个全新的产品，写字楼散售项目也是我们的一个全新尝试。”在王英男眼中，考虑到保利东方中心所属区域的可售写字楼供需结构，将北京保利的第一个入市的商业写字楼项目主打散售，或可找到市场的空白点，打响进军北京商业地产的头炮。

王英男向记者表示，选择将保利东方中心散售是出于对市场供需预判的选择，与北京保利乃至集团的商业地产发展战略并不矛盾。从项目个体来看，将于今年5月正式开盘入市的保利东方中心处于CBD东扩核心区，是CBD、燕莎、望京等核心商务区交会处，区域市场内在2015年前可能都不会有同类产品入市。此外，从保利集团全国的商业地产开发经验上看，位于广州、佛山的散售写字楼项目也都有比较好的市场销售反馈。

“商业物业增加的持有部分，不会局限于写字楼部分，可能更多会是零售百货、酒店类，甚至是养老地产，这些都是需要长期沉淀的商用业务。”王英男同时透露，位于大望京区域总建筑面积40万平方米的保利国际广场，未来入市之后会选择自持相当比重的综合商业物业，甚至已经拟定为北京保利的公司总部。

求解散售之殇

在住宅限购的背景下，越来越多的资金转向商业地产领域，相对合理稳定的租金收益率也使得写字楼的投资属性日益突出。

回顾2011年的北京写字楼市场，全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%，净租金达到历史最高值每月278.2元/平方米；空置率下降至历史最低点4.2%，金融街等核心商务区空置率更是低至0.2%。

与此同时，散售型写字楼的市场表现也颇为显眼，包括北三环马甸桥金澳国际、西二环国投广场、亦庄力宝广场等写字楼项目均有大比例成交。

但散售物业的火爆背后，并未掩饰其后期遗留的种种风险。曾经凭借散售模式在市场上取得成功的SOHO中国，近几年一直备受外界对其散售商用物业遗留问题以及模式的质疑，该公司旗下的北京建外SOHO、SOHO尚都等项目曾深陷各种安全事件和物业纠纷中。

散售型写字楼一直存在较难有效地整合所有业主资源，难以取得统一后期管理理念的瓶颈。

“散售物业不是一定会做得很低端，在香港金钟、中环也有很多很不错的散售物业，已经增值了好几番。”第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标对此表示。

“我们不仅代理写字楼销售，同时也会根据投资者的需求提供后期的租赁以及全程资产管理服务。”作为北京保利首个入市的商业写字楼项目的销售代理方，第一太平戴维斯北京投资部董事纪刚也坦承，对于后期的散售业权的物业管理确实也是双方在签约前重点讨论的问题。

“最小可售单位是200平方米以上，按照目前预计约3万元/平方米的入市价格，肯定会对业主有一定的层级考虑和目标门槛。”纪刚同时表示，对于投资型业主，会提供全程资产管理的服务，包括代租、代售，提供综合租金指标，提供长期的周边市场动态信息，租户定位指导。

“毕竟写字楼的整体物业做好、租金提升，业主的资产才会升值。如果有长期物业服务跟进，散售也会是一种成功的模式。”