公租房如何圆“居有其屋”梦想

　1月6日，5100套上海首批市筹公共租赁住房——华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目开始公开招租。

　　据了解，上海公租房对申请者的收入和户籍均不设门槛，租金略低于市场价格。馨宁公寓一居室建筑面积为40.24平方米至42.43平方米，月租金为1694元至1896元，而目前周边同等条件商品住房月租金会在1900元以上。新江湾尚景园50平方米一居室月租金为1970元左右。两居室和三居室租金也均较市场租金略低。

　　尽管价格吸引力并不明显，优惠也较为有限，但上海公租房对潜在承租者而言还是颇具诱惑。

　　上海中原地产研究总监宋会雍认为，公租房的优势不仅在于户型较为合理，能够满足不同需求，更让租客看重的是管理规范和长期合约，不会出现租赁市场上常见的纠纷，能够保障租客的利益。相对市场房源来说，即便是在租金上没有多大优势，公租房也会受到租客的青睐。

　　融资模式亟待创新

　　经过一年来的尝试，各地探索公租房建设与运营管理都有了不同的经验和办法。而进入2012年，一些省市也理顺了思路，加快公共租赁房建设的步伐，甚至加重了公共租赁房在保障房中所占的比例。

　　根据上海市“十二五”规划，上海计划新开工建设和筹措公租房1000万平方米，约20万套。新年伊始，上海临港产业区公共租赁房基地便开工建设，一期基地建成后，可容纳1.5万名企业员工居住生活。北京市计划在“十二五”期间将建设30万套公租房，2012年北京市保障性住房将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，其中公开配租配售9万套，公租房体系将被进一步完善优化。

　　解决建设公租房的资金来源依然是个难题。以上海为例，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。不容忽视的是，上海住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%左右，和目前的贷款利率有着较大的差距。如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适的途径，成为公租房建设中必须破解的难题。

　　公租房管好比建好难度更大

　　一些专家认为，政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。基于此，既不能以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，也要避免走极端，将公租房等同于福利房。

　　“公共租赁房不仅要建好，更要管好，管好比建好难度更大。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公租房不是解一时之急，而是将长期实行的住房制度，所以要可持续发展，本身就要坚持自负盈亏、可循环运作。

　　“虽然具有公益性和非营利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接带有保障性和福利性。”陈杰称，公租房租金与市场挂钩的必要性还在于，如果公租房租金相对市场租金过低，那必然形成福利落差，变成了福利房。

　　一些专家也称，必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性，先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后产权的增值部分，弥补前期的投入成本。