北京新房量价齐跌 高端项目扛价不降

　　尽管楼市降价已经是风起潮涌，但成交量低迷的态势却并未改变。

　　12月第一周北京楼市成交量继续回落，北京房地产交易信息网的数据显示，当周北京商品住宅网签量为2110套，环比前一周下降了21.6%。

　　北京新房价格也出现连续3周的下降，链家地产监测的数据显示，12月首周新房价格已下探至15755元/平方米，环比上周下降2.7%，同比下降22.6%。

　　链家地产首席分析师张月分析说，导致出现房价连续下探的原因主要是城区和高端项目成交占比回落，郊区低价项目成为成交量的主力。未来如果要消除市场观望情绪，需要更大范围的降价。

　　“从10月底开始，万科、龙湖等各大房地产企业都加大了在一线城市的打折力度，北京的最低新房价不断创出新低，但整体成交量依然低迷，说明楼市已经进入深度调整期。”张月判断，考虑到近期不断增加的库存压力，北京楼市的深度调整周期至少将延续到明年上半年。

　　一些扛价能力相对较弱的郊区项目已率先打出降价牌，最近几周以来，同样位于通州区的龙湖时代天街和合生世界花园均低价入市，其中位于亦庄的合生世界花园跌破楼市万元大关，但取得不错的销售业绩。

　　事实上，开发商已经扛了很长一段时间，自进入2011年以来，北京楼市成交量已长期处于低位，从2011年2月中旬到11月中旬的9个月时间，北京商品住宅签约套数仅为57779套，二手房签约74380套，总签约套数为132159套，同比下调幅度达到40.5%。

　　高端项目扛价不降

　　成交量持续走低，郊区项目的价格率先下探，但城区项目价格却相对坚挺。

　　上周末中国经济时报记者在对北京二环附近一些高端项目，如霞公府、贡院6号、长安太和进行走访时发现，开发商似乎并不着急卖房，项目的售价也并未大幅跳水。

　　位于东城区建国门内的长安太和项目的相关人士向记者坦承，即便是高端项目，想在当下的楼市中独善其身也并不容易，开发商要在提升项目品质上多下功夫，吸引市场上有限的买房人。

　　本报记者获悉，尽管楼市低迷，依然有不少高端项目悄然入市，这些项目大多位于核心的优质地段，拥有优质的教育和商业资源，开发商大多不愿轻易降价。

　　“现在开发商的心态很微妙，特别是做优质高端项目的开发商，拥有先天的各种资源优势，开发商们坚信目标客户对产品品质的需求比微小的价格让步更强烈。”国内一家专注高端住宅的开发商私下告诉记者，北京核心城区的地块已经非常稀少，这些资源优势并不能被轻易再复制，这也让许多开发商们不降价的理由更充分。

　　相关数据显示，近4年来，北京住宅供地87%皆为位于五环外的普通住宅。全市商品房住宅新增积压的住宅库存中，大兴、通州等5个区县的普通住宅库存积压增加套数达到2万套，占到全市新增加库存积压的73%。

　　受到新房供应有限影响，城市核心区的二手房成交相对活跃，12月第一周二手房成交价有1%的环比上升。张月对比各个城区的二手房价格变动情况后发现，上周成交均价上涨最明显的区域是朝阳区，价格上涨幅度超过了11%，其次是东城区和海淀区，其中海淀区的上涨幅度达到8.3%。

　　张月说，近期北京 “延期限购”“最低计税价标准调整”和“普通住宅标准调整”等政策相继出台，对市场各方的心态已产生直接影响，买卖双方对于未来市场判断信心不足，双方处于脆弱的价格博弈期。

　　21世纪不动产高级分析师粟日认为，不论是低端还是高端项目，目前都在经历一轮去泡沫化的过程，这个过程是缓慢的。对高端项目而言，其投资需求占比逐渐减少，加上刚需多为富裕阶层，决定了高端别墅项目受市场和政策影响较小，高端项目价格下行的可能性目前并不大。