开发商销售压力大增 全年任务恐难完成

曾经憧憬下半年补足销售缺口的开发商，可能不得不面临更加严峻的现实。

虽然二三线城市限购范围扩大还只停留在“吹风”阶段，但从深圳限涨等种种迹象看，调控加码的趋势已基本确立。

鉴于大部分开发商上半年推货不多、销售不积极导致任务完成情况并不理想，想要奋起直追会难上加难。可以预见，今年很多开发商完不成销售目标将成为大概率事件。

限购加码冲击企业防线

二三线城市限购加码的消息，无疑成为近期房地产市场上最大的“阴影”。在靴子尚未落地之前，绝大部分开发商选择了沉默，但现实的压力却已经无法回避。

截至目前，多数分析指出，第二轮限购令很有可能使得全国限购城市从现有的40多个增加至约70个，覆盖国内的省会城市以及其他经济相对发达城市。

中国指数研究院在近期的一份研究报告中预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10~20个，预计这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。而岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德，这些城市出台限购措施可能性很大，因为这10个城市位于今年房价涨幅的前列。

假如限购在二三线城市被大范围铺开，无异于对房地产企业来一次“全面袭击”。原本凭借完善布局的大发展商如万科、恒大，以及专注于小城市的碧桂园等企业，都将在第二轮限购中被波及，这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。

数据显示，万科上半年销售656亿，占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王，转向二三线城市布局，确保较高周转速度。

另一开发商恒大地产在上半年实现销售回款423亿，完成原定目标的60%，堪称全国销售业绩锁定情况最好的开发商。此前，该公司不断强调，良好的销售数据来自于公司的完善布局，且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示，恒大地产进入的城市为49个，涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。

如果说万科、恒大等进入城市较多的开发商在上半年成功避开限购锋芒，那么，随着越来越多的城市被纳入限购名单，他们的这种战线优势将不复存在。

不过，也有分析指出，限购对市场的心理影响大于实际冲击。广州经纬地产研究中心分析认为：此则条款的出台，并不意味着限购令来到“上山下乡”的全民限购阶段，毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大，实施的可能性着实不大，而房价上涨过快的城市基本已经限购，所以其所谓的加大限购范围更多的是“敲山震虎”。

不过无论如何，市场的前景并不乐观。经纬研究中心也指出：政策预期会在一段时间内偏紧，房企要做好最坏的打算。

存货上升无法回避

很多地产公司对于“调控加码”缺乏足够的预期。

有香港证券分析师指出，此前不久，内地房地产股出现一轮升幅，主要是市场憧憬经济放缓可能会迫使中央放松楼市调控，但意外的是，国务院在7月中旬提出的“国五条”政策，以及深圳市要求新房价格零增长等，折射出政府调控的决心并没有放松。在这一背景下，一些有意无意在上半年放慢销售的发展商，原以为下半年可以急起直追，但看现在的行情，后发制人会比较困难。

资料显示，截至今年6月底，由于一线城市和部分二线城市限购措施出台，这些城市的楼市交易量急速下滑，导致部分开发商的销售受到重创，特别是全国布局并不完善且项目主要集中于一线大城市的开发商。

值得提及的是，即使调控政策并未加码，各家开发商的销售压力原本也不小。以H股上市内地房企为例，上半年仅恒大、碧桂园完成全年销售目标五成以上，雅居乐、富力、首创置业和佳兆业等内房企业上半年实现全年目标不足35%。而A股上市的大型房企中，仅万科、保利等几家完成情况较好，但均未达到全年计划的50%。

日前，渣打银行一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重，而今年下半年这些城市的住房库存很可能会继续增加。

据渣打银行测算，目前，35个大城市的房屋库存量相当于市场3个月的销量，这一数据在今年下半年很可能会继续增加，预计年底这些城市的房屋库存量将上升到相当于市场7个月的销量。其中，二线城市的库存问题将尤为突出。

事实上，在众多开发商的既定策略中，下半年本是推货高峰期。例如富力、金地、恒大等企业均公开表示，大部分货量集中于下半年推出。

来源：第一财经日报