房贷趋紧开发商选择硬扛 楼市降价潮短期难现

业内人士认为，需求萎缩，供给量下跌，短期内楼市难现“降价潮”

继上海、广州、深圳等地之后，北京市几家大银行近期也开始取消首套房优惠利率，至此一线城市正呈全线收紧之势。业内人士告诉《经济参考报》记者，银行的利率调整让房地产企业的信贷环境进一步趋紧，楼市刚性需求也将因此受到很大影响。尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择“硬扛”，短期内难现“降价潮”。

收紧刚性需求受抑制

据了解，北京市工行、农行、建行和交行等几大银行纷纷取消首套房优惠利率，按基准利率执行。全国范围内，在上海、广州、深圳以及成都、济南等城市，多数银行都开始取消首套房优惠利率。

《经济参考报》记者致电工行和建行北京分行客服，均得到了确认。工行客服人员表示，从2月1日起北京就已全面实施首套房贷利率不低于央行基准利率政策了，优质客户也无例外。

“这可以看作是顺应当前楼市调控的表现。”美联物业全国研究中心主任徐枫接受《经济参考报》采访时说，从银行的角度来看，收紧信贷、减少货币供应量是一个大的政策取向，全年新增信贷量预计在去年基础上会有一定程度的减少，房地产行业也必然会受到影响。

亚豪机构市场总监郭毅接受《经济参考报》记者采访时说，央行连续上调存款准备金率，银行的流动性受到非常大的抑制，很多商业银行基本上从月中到下半月贷款的额度就基本没有了，不管是个贷还是开发贷都非常紧张。

据了解，自2010年4月份的楼市调控开始，房地产企业面临的信贷环境已经逐步趋紧，通过银行贷款融资的难度进一步加大。去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，目前房地产市场是以刚性需求为主，取消首套房贷款优惠利率会对刚性需求产生很大的影响。

“首套房置业者相对年轻，对信贷的依赖比较大，首套房优惠利率取消后，很多人只能选择暂时不买房了。”郭毅说。

在徐枫看来，去年下半年至今已连续加息三次，个人抵押贷款按揭利率首套房优惠已基本取消，二套以上住房按揭利率在加息的基础上继续加码，严重影响“换楼客”的意愿。

坚挺大部分开发商选择“硬扛”

楼市迎来“倒春寒”、“降温期”？调控政策的密集出台似乎改变着市场对于房价上涨的预期。但记者了解到，多数开发商仍然选择“硬扛”，不少购房者转战二三线城市，种种迹象表明市场预期仍然比较坚挺。

北京某上市房企资深人士何先生表示：“就我了解的情况看，公司现在还不想‘冒头’做出什么举动，而是在等等看同行尤其是大的开发商会采取什么样的措施。”

作为上海市最大的几家房企之一，绿地集团旗下某新楼盘21日率先推出买房即送五年房产税的优惠措施。这一“冒头”的举动，引起市场关于房价是否开始松动的议论。

徐枫告诉记者，综合来看，看空第一季度成为开发商的共识，尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择“硬扛”。

郭毅认为，目前开发商的资金链不算非常紧张，没有到选择降价的“最紧迫时期”。即使不能从银行获得贷款，开发商还可以通过其他方式融资，包括海外融资、信托融资。只有当开发商的现金流非常危险，以至于影响到经营的时候，才可能会考虑降价抛货。

对于一些开发刚性需求项目，或者采取“快进快出”经营模式的开发商，郭毅认为他们对房价预期将有一定幅度的下调，可能会采取调低开盘价格等措施来进行促销。

徐枫介绍说，一部分投资客已经在去年年末抛盘，还有一部分坚持看好后市的选择持盘不放。

另据媒体报道，“限购令”让北京周边地区的房价快速上涨，河北涿州等地甚至出现了温州、山西炒房客的身影。

郭毅认为，因为政策限制不能买房的需求流向北京周边不受影响的县市，这些地区的房地产市场意外的火热起来了。

“房价是从1万元涨到2万元容易，还是从10万元涨到20万元容易？这是一目了然的。”陆骑麟认为投资者看到楼市发展的机会，到二三线城市去抢房，这种短期炒作会对这些地区的楼市产生影响，但出现“泡沫化”的难度较大。

郭毅认为，这种购房行为存在一定的风险，因为从每轮调控的效果来看，北京市周边区域的房价率先下跌，而且跌幅也是最大的。另外，如果北京市的房价出现震荡，可能会影响购房者对后市的信心，导致需求快速下降，支撑这些地区房价稳定上涨的因素也就不存在了。

僵持楼市暂未现“降价潮”迹象

中国指数研究院统计显示，上周(2月14日-2月20日)，楼市交易持续恢复，监测的35个城市中，除成都、重庆和济南外，楼市成交量皆上涨，其中五成城市成交量涨幅超过100%。重点城市中，多数城市环比有较大涨幅。

美联物业全国研究中心认为，上周一二线城市成交量仍然处于节后恢复性增长周期，尽管上周普遍出现上升行情，但与节前的正常水平还有一段距离。徐枫预测，全国性的限购短期内严重打击了换楼客和投资者的置业能力，因此成交量在3月将跌入冰点。

成交量恢复缓慢的同时，上周价格波动也较为明显，中国指数研究院数据显示，其中苏州、兰州和宁波等五城市价格跌幅均超10%，其中，苏州成交均价为10205元/平方米，创15.32%的最大跌幅，深圳则以21071元/平方米的成交均价，使环比涨幅达到12.77%。四个一线城市中，上海和广州成交均价也出现小幅回调，环比分别下降1.48%和1.1%，成交均价分别为15352元/平方米和12100元/平方米。

徐枫认为，价格波动背后的原因需具体分析。就一手住宅市场而言，成交价格与开发商的推盘和成交类型密切相关，就目前情况来看，各地一手房成交表现明显分化，在一些尚未实施限购的热点城市，豪宅成交相对较旺，而在已实施限购的城市，中低端住宅成交比例较大，因此造成了一部分城市的价格走势与前几周的表现不同。

就未来一段时间的价格走势而言，业内人士预测，一手住宅市场可能由于结构性因素出现下调。郭毅认为，部分城市出现的房价结构性下降，并不代表整体出现回落，房价的走势仍然不明朗。

徐枫则表示，需求面严重萎缩，但供给量也同期下跌，因此，“价格可能会出现一段时间的僵持”。据介绍，全国主要城市一手推盘量骤减的同时，二手住宅方面，由于“限购”和租金上涨，业主放盘意愿较弱，“与去年9月底政策前的成交高峰相比，好地段房源的挂牌量降幅超过了50%，较差地段房源的挂牌量缩量也达到了30%左右”，市场供应量低靡，因此抵消了需求量的萎缩，导致楼价难以回调。