上海保障房将超额完成任务 动迁唱主角

今年开工建设1000万套保障房的任务正压得各地喘不过气来。进度、资金、质量，就像“三座大山”压在各地政府的头上，在2011年行将过半的当下，多数城市的保障房开工量都还在全年任务量的30%左右徘徊。

事实上，进度、资金、质量也是保障房建设的三大关键，缺一不可。没有足够的资金，就无法保证进度，而过于强调进度，又难免忽视了质量。必须承认，保障房从今年开始的“大干快上”，是国家完善整个房地产市场发展机制的重要一环，但是，我们也希望，要切实考虑实际操作过程中的困难并及时解决，不能让保障房沦为房地产市场中除房价过快上涨外的又一大问题。

上海保障房将超额完成任务 开发企业称“做得非常不容易”

2011年已经过半，上海今年保障房总开工量却仍未达到年度计划的四成，加上国家相关部门强调今年的1000万套保障性安居工程建设“各地必须在11月末以前全面开工”，三季度上海保障房建设的任务无疑艰巨。

但《第一财经日报》记者在调查后发现，与全国不少城市在1000万套“死任务”下的纠结和焦虑不同，上海的参建商们对完成今年的保障房开工计划颇具信心。有业内人士甚至认为，今年上海保障房计划很有可能如去年一般，超额完成任务。

施工进度结构性失调

按照今年年初上海《政府工作报告》中公布的计划，上海今年要新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套），供应1150万平方米（约17万套）。

就建设计划来看，今年的1500万平方米仅较去年的实际开工面积增加了25%去年年底召开的上海保障性住房推进会宣布，2010年上海开工保障性住房超过1200万平方米，超额完成目标。

“上海要完成今年的计划难度应该不大，因为国家要求完成的是保障性住房的总量。保障性住房包括三个部分，一个是公租房，第二块是经济适用房，第三块是配套商品房，其中配套商品房包含了动迁房，而这一块，在今年上海的计划中占比较大。”一位不愿意透露姓名的上海参建房企副总近日在接受本报记者采访时指出，根据其历年的保障房开发经验，动迁配套房项目的开发速度会相对较快，在计划中的占比多少，会对计划完成的难易程度造成影响。

确实，和广州保障房计划中公共租赁房唱“主角”有所不同，上海今年保障房建设计划中的“主角”是动迁安置房（限价商品住房），计划开工800万平方米（约10万套）；经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；公共租赁住房占比最小，计划建设和筹措200万平方米（约4万套）。

正如上述参建开发商所述，据上海市住房保障和房屋管理局近期发布的信息，2011年1~5月，上海市动迁安置房（限价商品住房）已开工461万平方米（约5.8万套），已超过全年计划的一半；但经济适用住房开工124万平方米（约2万套），仅完成全年计划的四分之一。

由于非动迁安置房项目的建设进度缓慢，上海前5个月保障房建设计划完成尚不到四成，仅略高于全国平均水平根据中金公司统计的21个省市公布的保障性住房进展情况，截止到2011年5月底，全国21个省市共计开工219.3万套，平均开工率达到33.3%。

有望超额完成任务？

无疑，今年三季度上海保障房建设压力不小。不过市场分析人士指出，为了完成计划，目前上海不少保障房工程已经进入全速前进状态。

昨日，在闵行区老沪闵路的“上海晶城”经济适用房项目施工现场，记者看到，该项目第一标段的十栋楼已经完成结构封顶，“靠路边的4幢楼为18层，里边的6幢为26层，现在正在进行内结构的施工，这几天主要是在进行内外墙壁的粉刷，有几栋楼已经开始安装门窗了。”一位现场工程人员告诉记者，“这项工程总共有四个标段，按计划第一标段在今年就可竣工验收。”

在紧邻第一标段的第二标段，16幢高楼正拔地而起。记者看到，第二标段的16幢建筑都处在楼层浇筑阶段，据该项目的开发商晶实置业工作人员介绍：“第二标段的几栋楼高从18到33层不等，现在基本都浇筑到了第6、第7层，如果天气好的话，基本上六天就可完成一层楼的结构施工。”

在该项目的第三标段现场，记者看到，该标段的地下工程都已基本完工，铲车、塔吊等施工设备也已进驻工地，“主体工程中的地下工程部分正在施工，接下来即将进入主体地上工程部分。”现场一位工程师如是说。

汉宇地产市场研究部针对上海保障房建设进度进行调查后指出，按照目前的进度，今年上海基本能够完成保障房的建设计划。“除了动迁安置房和经适房之外，要完成4万套公租房的建设和筹措指标虽然有一定难度，但目前进展也比较顺利。今年上海首批市级统筹的公租房房源也已经确定，分别位于徐汇的华泾和杨浦新江湾城，共有住房5100套，各区的公租房项目大部分也将陆续公布。”

与此同时，动迁安置房用地还在源源不断涌向市场。据上海汉宇市场研究部统计，今年1~5月共推出了保障房用地（动迁安置房）136万平方米，目前已成交102万平方米。“如果各项指标都能够顺利完成，上海今年还可能超额完成中央下达的保障房建设任务。”汉宇地产分析师如是说。

企业资金难题待解

不过，不可否认的是，今年上海保障房任务面临的难度确实超过去年，这其中，企业的资金压力首当其冲。

“到目前为止，我们要进行250万平方米的建设量，总资金投入规模70亿，尤其是2010年以后，银行贷款不能直接付土地出让金，这一块来讲资金压力很大，我认为做得是非常不容易的。”上海建工房产有限公司副总经理朱龙奎近日在一场地产沙龙中表达了企业的无奈。

同策咨询资深分析师王巍立指出，目前房地产市场的开发主体，即大多数房企在管理、成本核算、质量控制等方面还相对粗放，多家央企面对5%~10%的保障房开发利润表示悲观，因为账面上的“微利”很可能在实际操作过程中变成“打平”甚至入不敷出。

另一位上海保障房参建商代表亦坦言，建造保障房，在投入和回款阶段都有不小压力。“资金肯定紧张，毕竟经适房是由企业集团自己来投资建设，政府没有资金补贴，等于是企业的自有资金加上银行贷款在操作。并且，最终面对的是申请保障房的居民，不是政府一次性回购的，回款的进度以及销售的压力都比较大一点。”

据他介绍，一般来说，动迁房在建设之前就已经明确供应对象，如农民回搬房，针对某一个动迁基地，当地政府就会提供相应的资金，按照工程进度付款，回款速度相对较快。“但是经适房的回款就复杂得多，并非拿到预售许可证就能售房，而是需要经过申请、审核，然后排队摇号、选房。这个过程是由政府来控制的，不是开发商来控制的。”

汉宇地产分析师指出，为解决保障房资金问题，今年上海市在这方面做出了较大努力。其中，今年上海市已经获批试点了公积金投入公租房建设，在新江湾城的公租房项目新江湾城尚景苑中已经成功试点，主要是用公积金的增值部分进行投资。

此外，保险资金也已经进入到上海保障房领域。今年3月，中国太平洋保险发起设立“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集金额为40亿元；5月，上海城投与中国平安推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。“上海在金融创新方面存在一定优势，这或将成为保障房资金来源的解决之道。”

与此同时，近日有媒体披露，发改委与有关部门也正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。

尽管如此，参建商的困难亦不容忽视。“保险资金直接介入还是要根据项目来看，项目满足贷款或者是保险资金能够进入的标准，才能够具体操作。目前还不存在我开发了经适房就可以申请保险资金进入，或者会有低成本的贷款能够直接给我们这样的说法。虽然不至于做不下去，但大家都会觉得很困难。”上述参建商代表如是说。

来源：第一财经日报