易宪容：房地产市场高度繁荣还在继续

从2016年开始，国内房地产市场的调控政策出台得越来越多，越来越密集，都在说这是史上最严厉的房地产市场调控政策，但是这些房地产调控政策不仅没有让国内房地产调伤筋动骨，反之还在打造房地产市场的空前繁荣，不少城市的房价还在快速上涨，房地产市场的闹剧与疯狂更是俯拾皆是。比如，最近摇号、万人排队、抢房的新闻源源不断。

   可能还不止于此，国内房地产市场的高度繁荣还表现在以下几个方面。中原地产研究中心数据显示，今年1-5月，受监测的50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。仅是5月份，国内不少城市的土地出让金都在创历史记录，50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%。其中，1-5月土地出让金最高的杭州市为1391亿元，同比上涨246%。杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市出让金收入全部超过500亿元。这意味着房地产开发商并没有因为宏观调控出台放弃房地产市场，反之更是看好中国未来的房地产市场。

   还有，2018年1-5月，TOP100房企销售额稳步提升，其中前10房企的销售额占比达43.1%。从销售的情况来看，2018年前5月销售破百亿房企增至81家，前十企业增速超30%。其中销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过2000亿元，均值为2766.8亿元，同比增长27.3%。碧桂园销售额破3000亿元。1000-2000亿的企业有保利、融创和绿地，销售额均值为1347.4亿元，同比增长42.6%等。也就是说，房地产市场销售并没有因为各个城市房地产调控政策出台而下降，反之还在快速上升。只不过，销售快速增长的城市在转换而已，不再是一线城市及二线热点城市，而是转移到三四线城市。

   我最近到了国内不少城市，有二线城市，更多的三四线城市。亲眼看到不少城市的房地产市场高度繁荣，可能比政府公布的数据要好得多，许多城市大兴土木，建造住房都是处于热火朝天的状态。其根本原因就在于这些城市的房价涨幅，比政府公布的数字要大得多。比如，我最近到长三角几个城市，从房价的涨幅来看，政府公布的数据都会是十分平缓，至多同比上涨在百分之十几而已，但实际上这些城市不少楼盘房价在一年内的涨幅都在翻番。正是因为这些城市的房价都在快速上涨，再加上这些城市的房地产调控政策更多的是房地产饥饿营销，这必然会引诱更多的国内居民涌入房地产市场。

   可以说，当前国内房地产市场数据失真早就是不争之事实。试想对地方政府那想重要的GDP数据，等前一任离开，新到任者纷纷要调整以前虚假的GDP，这样的调整使得一些地方的GDP虚假成分可达到40%，那么，地方政府要在房价及房地产数据上做手脚更是易如反掌了。所以，房地产调控政策出台，并要求地方政府要承担责任，那么这些要求岂能不促使地方政府对房地产数据造假。房地产宏观调控要遏制房价，要稳定市场，那么这些地方政府肯定能够以人为的方式操控数据来达到。所以，当前不少城市房地产市场的繁荣肯定要比所公布的数据要好。

   那么当前国内不少城市的房地产市场高度繁荣，不是与中央政府的“房子是住的，不是炒作的”的市场定位相悖吗？因为，十九大的报告对此特别强调。特别强调经济运行的法则以市场机制对资源配置起决定性的作用，减少政府对市场运行参与干预，但是当前出台得越来多的房地产调控政策，完全是要用政府的行政手段来对抗市场，政府对房地产市场的干预无所不用其极，限购、限贷、限售、限价等。

   还有，十九大报告清清楚楚给中国的房地产市场定位就是“房子是住的，不是炒作的”，住房市场就是消费品的市场而不是投资炒作的市场，房地产市场不是赚钱的工具，但是就目前的国内这些城市疯狂抢房潮除了房地产投机炒作之外还是房地产投机炒作，根本就不把住房消费者放在眼里。因为，当前不少城市的房价炒作得如此之高，对于绝大多数住房消费者来说，早就绝望，根本就没有支付能力进入疯狂炒作的高房价市场。现在房地产市场基本上是住房投机炒作者在折腾。

   那么当前国内不少城市的房地产市场谜团何会这样，为何越是调控，房地产市场越是繁荣？最为重要的原因就在于政府职能部门所出台的房地产市场把地方政府导向了严重的政策误区，或政府职能部门的政策目标就是要这样。比如，政府职能对当前房地产市场的政策解释是，既要遏制房价疯狂上涨，又要稳定房价；及强调对当前国内房地产市场的预期管理。

   就后一点来说，这种中央政府的职能部门明确的告诉地方政府、房地产开发商及住房购买者，或承认，当前的中国房地产市场就是一个投资为主导的市场。因为，只有投资市场，才会强调投资者的预期管理，而有消费品市场，所强调的通过市场价格机制来调控市场供求关系。既然中央政府职能部门认可当前中国房地产市场是一个投资炒作为主导的市场，那么国内购买住房者早就心知肚明，只要有套利机会，他们肯定会涌入这个市场，各地及许多的城市的房价岂能不被炒作得疯狂？

   还有，在一个以投资炒作为主导的市场，政府的房地产市场调控目标要稳定价格，其意义是什么？实际上也是告诉房地产开发商及购买住房者，当前房地产市场的价格只能上涨而不能够下跌，因为住房投资者预期是不可能把房价持续在不上涨也不下跌的水平上的。如果房地产市场的调控目标是要稳定房价，房价只能处于只涨不跌的预期上，那么这个市场的房价只会预期上涨。如果市场房价上涨预期一直在持续，那么购买房者肯定会通过不同的方式涌入这个市场，房价也只能越来越涨。

   可以说，这就是当前国内房地产市场现状及乱象丛生的根源所在。如果中央政府对此不能够有一个清楚的认识，不能够重新清理这种完全相悖的房地产调控政策思路，而让国内房地产市场还是这样继续发展下去，不少城市的房地产市场短期繁荣还会继续，但是把房价吹高所形成的房地产市场过度繁荣，能否继续是相当不确定的，反之吹大了的房地产泡沫最终肯定会破灭，其房地产市场的风险也在大增。当高度繁荣的房地产调控突然转向时，估计所有的问题都会暴露出来。