冯国亮：共有产权住房改变财富大格局

近日，由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》对外公开征求意见，其中提出不少于30%房源将分配给“新北京人”。

   共有产权住房其实就是实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房，以下几点值得特别注意：

   申购条件：

   一、满足限购条件且家庭成员名下无房、拆迁户不能买

   二、已婚家庭，必须名下无房，且不能有住房转出记录

   三、单身年满30周岁，离婚三年内也不能买

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   自住房将被新的共有产权住房替代，可以说它是过去“自住房”的升级优化版。

   不满5年的，不允许转让。满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。

   与自住房不同的是，共有产权房的选址：结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。并且基于职住平衡，共有产权房按区精准分配。

   已有自住房体量约700余万平方米，可供应8万多套共有产权房，未来还将配建。

   大规模推出共有产权房具有划时代的意义

   北京推出共有产权住房支持中端夹心层购房，让这部分人群实现居者有其屋，也降低了房产投资属性，让房子回归居住，同时也是完善住房制度，落实房地产长效机制的重要举措。

   共有产权住房将作为重点发展方向，深刻影响楼市的结构格局。未来北京将出现商品房、共有产权住房、租赁住房三足鼎立的局面，形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。

   北京商品房市场将会出现两极分化，小面积刚需型商品房将会受到抑制，而新建纯商品房对应改善和高端需求，仍将继续高端化趋势。

   共有产权房将对房价产生明显影响

   共有产权住房采取“限房价、竞地价”，属于“限价房”，必然会拉低市场均价。

   北京楼市观望情绪会因此而继续加强，房价稳定可期。

   大规模供应共有产权房会导致大量刚需客户被分流，将深度影响刚需型商品房价格。

   房龄老、配套差、且价格偏高的二手房价格将会面临重估。

   共有产权房对环京房价造成重大冲击，之前在<租房新政与加大供地对环京环沪楼市是重大利空>一文中曾作出预言，而今共有产权房的推出更是如此，以在京工作的刚需人群为主的环京区域的需求将会大幅减少，燕郊、香河、固安等地的房价水平难以支撑。

   总之，政府变相出资缓解了买不起普通商品房，又不想住公租房的刚需购房者初次买房的资金压力，满足了这些人首次购房需求。尽管投资属性大打折扣，不过还是为部分人打开了财富之门。

   中国楼市开启20年来最大的转变

   7月广州等城市发布租售同权，近日成都又传出大消息，允许以5年前价格买房!租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

   租购并举、租售同权、先租后买，这一系列的重大调整是继98年房改以来楼市最大的转变，中长期的制度安排与结构性调整正在逐步落地，大变局才刚刚开始，不排除后续还有更多的举措出台，因而这不亚于“二次房改”。

   之前经常建议部分刚需型学友优先购置自住房，毕竟这是难得的福利。就居住属性及附加价值而言，能落户、能上学，共有产权房和普通商品房没有根本区别，是个惠民的好政策，刚需置业者要把握住这个好机会，“新北京人”更是如此。

   “房子是用来住的，不是用来炒的”，伴随楼市大变局，大部分投资者和房企都将面临出局。就趋势而言，这场历经20年通过买房创富的财富再分配运动已接近尾声，而基于价值重构的房产财富分配仍将继续....具体在置业投资策略会中做详细解读。