发展住房租赁市场对房价有何影响？

今天，新闻头条是：九部委要求大中城市发展住房租赁市场：支持国企转型

   具体内容是：住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。同时，致辞相关国有企业转型为租赁企业。

   广州甚至推出重磅政策：租购同权政策，提振租赁房屋的投资价值。

   在如今房价如此敏感的时期，如此强烈的提倡发展租赁市场对房租房价的走势有何影响呢？我估计这是很多人最关心的问题。

   首先，我们先分析租赁市场的变化：

   这个政策主要是针对的是人口流入的大中城市，因为大中城市的房价之所以大幅上涨，主要是因为人口持续流入增加需求所致。所以，增加房屋的租赁肯定是针对这些城市。政策从土地供应，税收优惠、办理相关手续便捷等方面全力配合。

   房屋租赁政策明显是为了增加租赁市场的房屋供应，解决购买房屋压力比较大的人的城市居住问题。这个政策如果能真正落实到位，确实能起到很大的作用。不仅能解决部分人的住房问题，而且对控制高房价有很大的作用。

   很多人之所以不愿意租房，主要原因是房东经常随意涨价，或者因为房东出售以后不再续租。多次搬家导致身心疲惫。如果租赁房屋真的能大量增加确实能解决很多租房者的后顾之忧。但如果一些环节如果处理不好，也许效果会打折扣。

   1、大中城市中心地带增加土地和增加租赁房源空间有限。

   之所以大中城市房价高涨其中一个主要原因就是可供开发的土地确实很少。即使高价出售修建商品房的土地资源也很少。更不要说低价出售给租赁建房。

   所以，需要在城市周边建造配套设置完善，同时完善交通体系。

   2、租赁市场的数量是否足够；

   要达到“租房”也能实现住有所居，就必须要有足够数量的租赁房源。除了国有企业转型租赁公司以外，必须动员社会资金的力量。但在土地价格、房屋成本高企的情况下，如果在市场经济中让租赁房屋有合理的利润这是最关键的任务。

   3、租赁房屋成本是否足够低到能合理盈利；

   在租售比远超国际红线的情况下，投资租赁市场是难以盈利的。如果要盈利一是提高租金，二是降低房屋成本。第一种显然违背中央政策的初衷。但第二种降低房屋成本如果做到呢？在现在各个城市土地价格不断创新高的情况下，如何让租售比回到合理的价位，即使国有企业改革从事房租租赁，如果降低房屋成本这个问题也必须解决。否则，企业如何盈利呢？

   4、地方政府知否能全力配合中央为租赁市场提供足够的土地资源和配套政策；

   而建设廉租住房，廉价提供土地需要地方政府财政补贴。大量增加租赁房屋，会分流房屋购买者，导致购房刚需减少。进而可能加速房屋价格下跌。这样就会减少地方政府土地收入。在如今地方政府债务压力大比较大的情况下，减少开发土地拍卖，廉价出售土地给租赁房有很大压力。

   5、要堤防政府投入资金建设的租赁房源成为少部分人牟利的工具，导致政策效果大打折扣；

   6、试行租购同权的城市，公共资源是否也足够；

   现在很多大中城市优秀的资源是相对稀缺的，如果不增加这些公共资源，仅仅是增加需求，需求是否能得到合理的满足估计有些困难。

   租售同权的情况下，让学区房的使用价值得到提高(以前一套房屋只有买房的可以就近入学，现在买房的子女可以就近入学，还可能存在租房的孩子也能就近入学。这样一套房子可以让2家人的孩子都能就近入学)，很可能推高学区房的租金价格。甚至不排除推高学区房的价格；

   如果租赁政策得到切实有效的执行，既能解决很多中低收入的住房居住问题，高房价也能得到有效抑制。但房价下跌引起的系列反应也需要高度警惕，否则，可能系列连锁反应。