朱胜国：17年温州楼市投资机会分析报告

【核心观点】温州，这是一个很特别的城市。他的特别主要在于生活在这片土地上的人民。温州人，这个有个“东方犹太人”之称的群体，在改革开放之后的中国留下了太多的足迹。温州炒煤团、温州炒房团、温州帮，每一个称号的背后都是一个鲜活的时代印记。温州这座城，作为温州人土生土长的故乡之地，一度以三线城市的地位享受一线城市的房价，温州楼市的未来，究竟会走向何方？如果有投资机会，2017接下来温州楼市的投资机会又在何方？这是我挺感兴趣的一个方向。

   我特地从网络、主任、温州房哥那里搜集了很多的数据和信息，完成了这篇报告。感谢这几位的无私分享。

   一、全国楼市宏观

   3月首周60城新房销售面积同比下滑25.5%，但非限购城市销售表现却依旧强劲，在高基数下仍录得35.7%的同比增幅。此外，销售均价维持高速增长，同比涨幅接近20%。推盘量同比增30%，且去化率已攀升至89%。

   一线防涨，三四线去库存，这是目前的房地产市场正在发生的事实。银监会负责人的近期发言也佐证了这个趋势。银监会表示：紧紧把握"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城市化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。

   未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。相反，三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。

   而温州，作为一个标准的三线城市，它的房价走势也和当前三线城市大环境差不多出现了回暖的走势。根据温州市房管局数据统计显示，温州市2017年2月各区二手房销售量有所上涨，各区二手房价格也随之微涨。三月份温州二手房价格有望持续上涨

   那么，这个回暖是否具有持续性？怎么看待温州楼市下阶段的投资机会？这是我下文中需要重点阐述的。

   二、温州楼市宏观

   不知道从什么时候，外界对温州人形成了这样的印象“投机驱动短期逐利，嗅觉敏锐目光短浅，组织灵活层次低下，遍地商人却鲜有真正的企业家，优质的人才留不住”。

   任何人都不可能无中生有，在人才的荒漠里，魔法般地变出新经济的绿洲。如果温州无法改善这种印象，进行城市价值重估，从而带来增量人口的预期，温州的楼市永远无法走上长期慢牛的上升通道，最多就是局部改善的行情。

   但是城市价值重估，这非一朝一夕之功，不仅需要天时地利人和，也需要时间累积，短期几年内看不到这个趋势。这也就决定了，温州的楼市，接下来无法走出慢牛格局，除了少数符合城市规划方向的楼盘会呈现上涨，大多数的温州楼盘都会随行就市随波逐流。

   这就是我对温州楼市未来短期的定位。

   下面我来讲讲，温州楼市为数不多的上涨机会，结合温州城市规划。

   三、温州下阶段城市规划带来的楼市机会

   盘点了温州17年以来发生的一些重大事件，结合温州的城市规划，对各个条线上的楼市机会简单做一个整理。

   (一)大拆大建方向

   截止2016年11月30日，温州市区已有66个城中村(区块)完成签约22618户，已拆除17675户。同时，瓯海区和龙湾区近日又雄心勃勃地公布了2017年的拆迁计划，瓯海区共涉及34个城中村，14722户，旧房面积353.31万平方米。龙湾区要签约13265户，旧房面积2895842平方米，力度无疑比2016年要更大。

   这倒不是一个具体的地域方向，实在是因为这个事，对温州的楼市供需端均影响巨大，必须要进行必要的阐述和分析。

   17年4月将挂牌出让梧田住宅区一组近200亩的住宅地块，开发商代建的安置房面积是商品房面积的3倍，若再推广开来，政府可对不同区域的商品房地块、安置房地块进行捆绑拍卖，那么“大拆大整”以来，所有新建的安置房都可以达到商品房的品质和档次。

   这些达到商品房标准的安置房交付后，未来商品房价格会被抑制，拆迁安置过程中，选择产权置换可能获利更大，选择货币补偿的比例很可能因此会减少，现在商品房的购买会被抑制。

   也就是说，安置房拆建新政会极大压制温州商品房价格，这几乎是已经可以在未来看到的事实。

   (二)动车站方向

   动车南站对面，有个项目“站南商贸城“，曾经是瓯海区十六大开工项目之一，原本定于14年年底交付，结果因为开发商违建拖了两年；近期又出了招商不力的消息，5层大楼仅1楼入驻了20家左右的商户。

   温州城市化进入尾声，没有人口导入和产业聚集，仅仅依靠一座高铁无法支撑再建一座新城。更别说，电商的分流影响，商贸城运营难度肯定加大。

   站南商贸城的故事，算是黄了。但是动车站的故事，不会这么轻易结束。

   2017年3月9日，杭温高铁正式开工建设，北起杭州西，取道金华义乌，南接杭深铁路永嘉站(温州北)，至温州南，全长约313公里。预计2021年竣工。一条高铁，如此强烈地改变着温州人的时空距离，游杭州西湖、观神仙居、探横店影视城，赏楠溪山水、品耕读文化……四年后，杭温高铁将带着一条全新的黄金旅游线驶来!动车站方向，如果能围绕便捷旅行的方向做开发，那么在聚拢人气上还是依然可以有所为。

   (三)滨江商务区-七都方向

   先说结论，我并不看好七都。

   七都啊，就像一张白纸，我们的政府是一个喜欢涂鸦的孩子，他不懂得留白，他有逆反心理，经济越差他越要折腾，他在这片城市化尽显疲态的大地上，继续放纵着自己没有节制的勃勃雄心。

   自2011年以来，温州市区的写字楼租赁市场不仅租金一路下滑，现有写字楼的空置率也在逐年增加，也就是说因为经济形势的低迷，存量的办公需求也在萎缩。当年轰轰烈烈的鹿城总部经济园，现在落得无人承租的境地。在这种情况下，无论以何种名目大规模上马新的商务综合体，都是不明智的。

   滨江商务区的金融集聚，只是现有银行等金融机构的大搬家，真正面向市场销售的、位于市政府旁边已建成的宏国大厦只卖了五套。开发商们热烈欢迎着高大上的规划，这是他们提高房子售价最好的理由，七都岛上大规模商业商务集群的实施，最终是否也落得纸上谈兵之后的一地鸡毛，这至少是需要警惕的方向。

   当然，七都也不是一无是处，如果它把承诺的学区都不带水分的兑现的话，但这依然是需要去深入观察跟踪的一件事。

   (四)城市绿轴方向

   位居城市中轴线之上，东起汤家桥路，西至惠民路，南起瓯海大道，北至市府路，涵盖了温州市政府所在的中央政务区以及其延展的中央综合功能绿轴；串起滨江商务区、三垟湿地公园两大亮点——这就是建设中的城市中央绿轴区块。

   它的建设，将大大提升我们的城市等级、品位和形象，与滨江商务区和三垟湿地公园自然衔接融会成为温州城市的璀璨亮点。这个方向是值得留意的，2016年当选温州房地产市场头牌当红炸子鸡的，无疑是涨幅最大、销售最火的市行政中心区绿轴板块，去化率高达80%以上。

   17年温州楼市投资机会分析报告

   

   (五)三垟湿地方向

   先说结论，这恐怕是温州未来为数不多的确定性的生机方向，也是所有温州人下阶段置业应该优先把目光投向的方向。

   三垟湿地高逼格的建成，对温州这座城市的意义犹如西湖之于杭州，它的重要性怎么说都不过分!它契合当下正在转变的城市生活方式，它将成为一个稀缺的生态景观资源，吸引着周边城市的人们来旅游、度假、休闲、定居，它将实打实地带动相关产业的发展，三垟湿地弄得好，带来的绝不仅是这个板块价值的颠覆性重构，它也将带来这座城市的价值重构。

   政府将拿出三垟湿地公园范内陈衙弄片区约1500亩土地搞房地产开发，它将与南湖板块、健康小镇等连为一体，成为温州最高逼格的生态人居区。

   17年温州楼市投资机会分析报告

   不管读了多少书，赚了多少钱。到底到最后我们还是会喜欢山水田园的。豪宅名车丰乳肥臀那是舶来品(特喜欢主任这句)。