叶檀：未来房地产市场的三种模式

  近期媒体的报道再击痛点，房产税草案已经基本完成，新任财政部副部长刘伟在重庆有房产税经验，房地产税落地似已板上钉钉。

   连具体的落地日期都有了。《中国经济周刊》报道，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议，他预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

   2020年推出房产税，这不是一项太遥远的举措，笔者认为这是比较靠谱的预测。

   房产税迟早会推出，对此不要抱有侥幸心理。一是房地产已经成为重要的财富呈现方式，征收房地产税覆盖面积够广，加上消费税等，可以从本质上解决地方财政不足问题;二是地方财政缺乏长远税收来源。营改增后地方税收下降，主动权丧失，依靠卖地收入总有穷尽的一天，从未来十年之内的情况看，地方政府找到长期税收来源是迫在眉睫的事。

   两个原因相辅相承，营改增后地方政府收入下降，纯靠土地收入在道义上说不过去，在经济上支持不下去。

   未来推广的房产税率门槛一定高于沪渝，房产税会让人感觉有些痛苦，否则干嘛要费力气全面推广？

   上海、重庆的房产税试点方案是蜻蜓点水式的，两地还可以通过土地收入、企业税收弥补不足。两地的房产税对当地财税没有太大影响，是因为门槛较高：上海针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%之间。并且，重庆的征税价格会随着均价的上涨而提升。

   并不意外，两地开展房产税试点四年多，房产税对房价影响可以忽略不计，房产税收入对地方财政收入贡献极小。据新华网报道，试点3年间，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元，而上海据相关部门估算约6亿元。

   这些的房产税基本算是被废了，财税专家张斌直接说：这种情况下的房地产税，根本不可能替代地方政府的其他收入来源，也填补不了营改增之后的地方财政缺口。

   从国际上看，房产税大约在2%左右，估计是中国相对应的征税点，并且各个地区有根据市场、人口等所不同。对于刚性需求，会通过免征额的方式进行保护，“住房是用来住的，不是用来炒的”，将通过房产税体现出来。

   但以沪渝两地为例，证明房产税没用太可笑了，老虎不发威，当他是病猫。房产税是政府最大的做空工具，如果税收普遍征收2%以上，我相信没有谁愿意将资产大量堆砌在房地产市场里，对房地产将有明显影响。

   未来房地产市场有三种呈现方式。

   一是在货币宽松阶段，房地产的投资收益远超过房地产税的时候，房地产作为避险工具，还会继续作为重要的投资工具。这一点可以参照1997年到2008年之前的美国房地产。

   二是在经济大幅增长时期，房地产价格将随之稳步增长。美国房地产在1940年一直处于上升阶段，这主要是战争后经济发展、人口上升、城市化以及科技革命的成功。

   在上世纪70年代80年代有两个小波动，下跌不到10%，但从1997年后，政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品，使得2008年的美国房地产下跌酿成全球金融危机，房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。