鄂尔多斯楼市急转直下 开发商梦碎

鄂尔多斯，几乎就是“炫耀性消费学”和中国楼市泡沫最好的一个样本。

“在地球仪上，康巴什这个地名年轻得还没来得及印刷，但如果把手抚在中国黄河与阴山之间，会感觉到梦想的温度。”这是一位当地作家呼吁大家，给鄂尔多斯的康巴什新区，乃至鄂尔多斯成长空间的一段话。

如今，鄂尔多斯的楼市已急转直下，“梦想的温度”被骤降，这里的12月，已经全面进入施工的“冰河期”，无数开发商梦碎鄂尔多斯。

此前的9月19日，2011第三届鄂尔多斯住房交易会的数据曾创下历史纪录：现场预登记27860多组，累计成交额达3.25亿元。这是楼市“梦想”转折前的最高点。

开发商候鸟“南飞”

一家华南的开发商在当地负责此项目的人已经开始撤退，《第一财经日报(微博)》记者多次试图与他们联系，该公司公关负责人表示，负责鄂尔多斯当地项目所属片区的老总已经开始“休假”。

这是该公司在全国最大的一个项目，此次拿到预售证的房源为72万平方米。该项目的售楼小姐向记者透露，约1900多套房子，现在已经卖出去100多套。

和他们的官方数字相比，业界所公认的销售数字甚至比这个业绩来得更惨淡。

在调控与销售低迷的双重压力下，不少开发商都开始选择逃离这座城市。在鄂尔多斯的房地产界，最有名的故事是SOHO中国的董事长潘石屹(微博)来过，却没能进入这片荒漠的土地，最后带走了很多鄂尔多斯煤老板，把他们变成了自己的客户。

2005年，当地民用住宅均价仅为1200元/平方米，现在老城东胜区的均价已达8000元/平方米以上。

数字的激增，背后是大小开发商不断进场“淘金”的一个过程。

现在看起来，潘石屹或许做了一个很明智的选择。现在的鄂尔多斯楼市，“打折”成为能够在这个市场通行的唯一准则。绿城在鄂尔多斯与当地城投公司合作开发的项目，同样位于康巴什新区内，均价为7300元/平方米，据记者了解，如果一次性付清的话，可以拿到9.3折，甚至还可以更低一些。最低折扣是一个叫“天誉国宝”的项目创造的，令人惊讶地以“6.6折”进行促销。

一个叫华府世家的楼盘，年中时还在热卖中，现在已经基本很难见到看房的人，有业内人士向记者透露，他们甚至在最近刚刚换了代理商，希望可以改变目前的销售局面。

事实上，许多楼盘几乎一天都很难看到看房的人。记者在鄂尔多斯东胜区以及康巴什新区多个楼盘看到，售楼处门口很难看到购房者的身影，许多销售人员也已经开始放假。

和“打折”相对的是，许多开发商都选择了不断“逃离”这个市场。“这个时候根本不好卖，工地也无法施工，还不如等年后再开盘。”总部位于华东的一家开发商在此时选择了“收手”，这曾经是他们寄予厚望的一个楼盘，现在能做的，就是“南飞”回家，等市场好了再做打算。

据了解，鄂尔多斯的土地，便宜的也只有几十万一亩，当房地产市场进入“冬眠期”后，许多开发商对这个市场的期望值大为降低，从渴望大赚一笔转化为想迅速抽身。

进入“冰河时代”

让这些开发商前来寻梦的动力是民间资金的发达，今年，住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。

这里每走一步，都是财富。鄂尔多斯48%的面积是无法居住的沙漠，而70%面积的地层下，都埋藏着煤矿，已探明储量1676亿多吨，预计储量近1万亿吨，约占全国总储量的1/6。每天，全国煤炭所需总量的1/8就来自鄂尔多斯。除此之外，还有7504亿立方米的天然气，约占全国总探明储量的31.8%。

据说一家来自北京的开发商，在鄂尔多斯淘金之前，做了一个调查，找来100个当地的客户，表示要在鄂尔多斯建比北京还要好的房子，但定价只有北京的一半。这个调查大受这些客户的欢迎。只是，在房地产调控的现在，鄂尔多斯富豪换了一种选择：房子不再是他们的投资目标。这一转变直接导致当地楼市在2011年冬天到来之前迅速进入“冰河期”。

晚上的康巴什新区，几乎已经很难找到什么人，这里有大片大片的建筑工地，此时，都已经进入了“冰河期”，在鄂尔多斯，由于气候恶劣，每年的11月中旬到4月，几乎将近5个月的时间，都不能施工，随处可见矗立不动的大型吊车。

看上去，康巴什新区像一片被点了“哑穴”的大工地。康巴什新区建设局的资料显示：2011年康巴什新区建设项目共236项，其中续建96项，新建140项，主要涉及市政基础设施、生态景观、城市产业、城市公共设施、房地产等建设项目，总投资约700亿元。

记者多次夜间驱车行驶在康巴什新区的马路上，这里的夜晚几乎很难看到两车交会的情景，除了学校附近的小区以及政府附近的小区还能见到零星的灯光，其他已完工的、等待完工的高楼都静静地在夜晚沉睡，与之形成强烈对比的是，康巴什新区的夜晚十分璀璨，星光和路面的灯光汇成一股诡异的美景。

不仅仅是康巴什新区，在鄂尔多斯比较热闹的东胜区，一样出现了类似的场景。尤其是在东胜区的“铁西”，这里几乎是另外一个康巴什新区的缩影，几乎没什么人气，施工的人员也早早就回去了，只剩下无数的摩天大楼，有的已经竣工，有的还在施工就被按下了“暂停键”。

无序开发

在繁华的东胜区，同样地广人稀，整个东胜区域总面积2530平方公里。这里几乎就没什么人居住，全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。

在这份数据中，康巴什新区的人口是4.4万人，“随着城市功能的日益完善，到2015年新区人口预计将达到15万人。”按照现有的情况来看，从4.4万人激增到15万人，几乎是不可能的任务，在规划中，到2020年，康巴什新区的人口，将要达到30万人。

和很难增长的人口基数相比，是康巴什新区的放量开发。按照规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

不仅如此，鄂尔多斯新开工的商品房数量也十分惊人。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。

这一数据在去年更为疯狂。资料显示，2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。

“鄂尔多斯整个楼市已经非常疯狂，按照现在的建设进度，两三年后，按照人口基数来算的话，人均拥有住房量差不多在十套。”当地的一家开发商张肖勇(化名)告诉记者，在政府大力推动下，比较方便拿到土地，这也是他这两年投身房地产的重要原因。此前，他一直是当地标准的富豪身份，以开发煤矿致富。

“有关部门这样无序推出土地，也正是造成目前市场冷淡的原因，去年的存量加上今年的存量，就算是在上海、杭州这样的市场，有庞大的外来人口支撑，都需要消化很长一段时间，更何况是在鄂尔多斯。”在鄂尔多斯当地开发房地产的一位浙商王猛(化名)表示，鄂尔多斯基本上没有外来人口，只能靠本地人来消化，如此巨大的市场供应，可想而知，未来会爆发更大的危机。

这或许也是当地二手房市场一直无法启动的原因。2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

“一般人均都有三四套房子，大家都有，所以不可能去买别人的二手房，这里基本上就是一个没有刚需的城市。”当地中小企业协会一位不愿透露姓名的人士说，就像当地有路虎超过5000辆，在鄂尔多斯人富裕之后，买得最多的就是路虎和房子。

当房产不再是稀缺物品时，鄂尔多斯的楼市，究竟还能走多远？