数据失真影响调控决策 房价统计改革倒计时

在近日召开的全国统计工作会议上，国家统计局局长马建堂透露说，中国房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的《住宅销售价格统计调查方案》（下称《方案》）将从明年起实施。

在今年9月国家统计局公布的征求意见稿中，统计局试图尽量采用更为接近实际成交价格的房地产管理部门的网签数据来完善住宅销售价格基础数据的采集工作。

按照《方案》在征求意见时透露的情况，统计局希望在直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料统计中，直接采用当地房地产管理部门的网签数据；暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算。以往，中国的住宅价格统计数据主要来自于房地产企业的上报和抽样调查。

另外，在计算方法上，国家统计局相关人士此前接受记者采访时表示，当时的征求意见稿也从房地产价格的计算公式和方法上做了一些改进，包括采用国际上实行的双加权方式计算房地产统计中三个基本分类的环比指数，还增加了房地产定基价格指数。

今年年初来自舆论的巨大压力，将统计局推向改革的风口浪尖上。统计局公布的统计数据和居民实际感受之间相差巨大。业内人士普遍认为，改革是好事，但亦指出，一次改革显然无法弥补当前房价统计的缺陷。

谁也无法拿出真实的

房价数据？

2010年2月25日，国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,2009年中国70个大中城市房屋售价同比涨1.5%。涨幅不足前四年涨幅平均数的四分之一，创9年来最低点。而2月19日，国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据却显示，全年房价涨幅为24%。

国家统计局公布的数据也在今年召开的两会上引发强烈的反响。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海指出，统计局公布的房价数据存在逻辑问题。房价数据不能解释投资数据。2月19日的统计数据显示,去年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,商品房销售额43995亿元，商品房成交价约4695元/平方米。而2008年商品房成交价为3882元/平方米。按照房价涨幅1.5%计算，甚至不及一年期存款利率。公报同时显示，建筑业、房地产业利润大幅度上涨，而房价却仅上涨了1.5%，令人费解。

国家统计局公布的数据和央行、国土资源部下属事业单位中国土地勘测规划院公布的数据也有差异。2010年3月31日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价检测组发布了《2009年全国主要城市地价状况分析报告》。报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。

房价统计问题由来已久。政出多门，口径不一。行业管理部门，注重的是成交量；而统计部门的数据是政府政策调控的主要依据，不同的部门选用的方法不同，所计算出来的结果也大不相同。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，土地勘测规划院每年会公布地价数据。一般是采取定点观察的方式，同一些地方的专业评估机构合作，搜集数据。他认为，统计局公布的数据最大的问题是不具有可比性。

民间亦有一些机构公布房价统计数据。中国指数研究院研究总监林建晖告诉本报记者，中国指数研究院每年会定期发布百城价格指数。样本的选取是通过100个城市在售项目的所有报价进行统计，得出指数来了解城市房价变化。他也指出，当前统计局统计的房价，反映的是平均水平而不是即时水平。同一城市区域与区域之间差异很大，不同业态，别墅和普通项目之间售价差异巨大。统计局公布的数据无法更细化地反映当前楼市的现状。

每年三、四月份，中国指数研究院和统计局一起发布中国房地产统计年鉴。通常情况下，每年1月份数据就应该出炉。但在某些城市，例如深圳，1到12月单月数据的累加，与年度的数据是不相同的。“统计系统可能会有些微调，所以数据出来得比较晚。”林建晖说。

华远集团董事长任志强曾表示，任何人都无法拿出真实的房价数据，没有一个民间组织有能力深入到全国660多个城市进行调查。所以，大家只能相信统计局的数据。在数据的真实性和可参考性上，北京虎杰投资首席分析师张寅甚至更愿相信任志强曾列举的房价上涨的数据。

改革迫在眉睫

人们对房地产调控的不满，已经传导到了对房价统计数据不满。有经济学家评价说，2005年时的楼市信息连可供交易量、价格、何时交易都不清楚，比股市更不透明。

2010年5月6日，国家统计局局长马建堂在南开大学统计制度与方法研究中心成立大会上指出，现行的房价数据统计方式确实存在不合理之处，掩盖了房价的差异性、波动性，国家统计局考虑在这两方面进行改进。

马建堂曾坦言,现行房价统计存在问题。一是数据采集方式。“现在主要是依靠房地产企业填报,应当增加调查人员的现场访问记录。”二是数据统计方式。“例如房价2009年年初比上年下降了16%,但是同比的价格逐步上涨,到年底,比上年又上涨了18%。现在全年12个月平均的价格计算方式,比去年仅上涨1%。把差异性波动性掩盖了。”

统计局亦表态称积极回应对房地产价格统计的质疑，认真采纳相关部门和专家的建议。2011年将稳步推动房地产等价格统计改革，认真实施《方案》。“要加强与房地产管理部门的沟通联系，充分利用房地产管理部门的网签数据，确保住宅销售价格指数质量，切实做好数据发布和解读工作。”马建堂说。

亚豪市场总监郭毅向本报记者指出，原来依靠开发商自主填报的方式，首先会造成数据滞后的问题，另外，数据的准确性也很难判断。从统计局以往对外公示的房价走势来看，经常会出现与各城市住建委的数据不一致的地方，涨跌幅度也与购房人对市场的感受不一致。另外，同一项目可能同期销售不同的产品，比如别墅、住宅、商业、车位，原来依靠开发商自主填报的方式很难把几种物业类型分开填报价格，如果所有的数据混杂在一起，对房价指标的走向判断也会出现偏差。而网签数据真实，时效性强，同时能够区分出不同产品的交易状况与价格，能够真实反映市场现状。

不过，即使统计局采用网签数据，网签的部分基础数据亦无法保持真实性。例如，关于二手房统计数据，各地网签数据仅能保证成交量的真实，而成交价数据通常是由各家经纪公司提供。由于阴阳合同的存在，真实成交价往往低于各中介报价。网签的数据却是由各家经纪公司报价平均而来。另据本报记者了解，不少中介的数据来自各门面店，在统计报价时也缺乏严肃性，没有专人负责汇报数据，导致基础数据就已失真。今年8月份，北京统计局不得不表示，可能暂停二手房部分数据的发布。

业内人士提出的另一种担心是，无论是地方政府和开发商都有“做低”数据的动力。2010年4月份颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发10号文件)中，首度提出对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

而统计数据是政府制定宏观调控政策的依据，数据失真将影响政府部门决策的科学性。部分统计数据的缺失则造成更大的影响。知情人士透露，以保障房为例，统计局一直在收集全国保障房的建设信息，却从未对外公布过。究其原因，则是因为他们从企业收集到的信息根本无法概括全国的现状，而且相去甚远。

住房空置率也一直存在着争议，该数据是房产税出台的重要依据之一，但相关数据一直缺失。据透露，人口普查进入复查阶段，住房空置率等人口普查主要指标有望在明年4月发布。