东莞楼市供需全线下滑 房价明显滞涨

一季度，政策环境逐渐趋严，市场观望加重，叠加春节因素影响，购房需求释放放缓，东莞住宅楼市大幅转淡，各类住宅供需环比同比均全线下滑，创近四年同期新低。受限购限价限贷等政策调控，房价明显滞涨，库存升幅持续增大。

   由于“三价合一”影响持续加大，侧面利好一手市场，开发商将抓住机会，大力加快推售步伐，二季度市场供应有望回升，成交小幅回升，整体房价将维持平稳。

   供需全线下滑

   一季度，东莞政策资金面收紧叠加春节淡季因素影响，住宅供需创近四年同期新低。从供应来看，各类住宅供应环比跌幅均超66%，别墅供应跌幅最大。从成交角度看，全市住宅成交100.82万㎡，环比下滑44.46%，同比下滑2.34%，其中洋房成交量与去年一季度同比持平，环比却跌幅近45%。从镇街来看，一季度东莞全市共有23个镇区成交超过2万㎡，石碣成交9.17万㎡排名全市首位，东城成交8.39万㎡紧随其后。

   东莞第一季度住宅市场成交降温较大，究其原因主要是，限购限贷政策持续冲击，市场成交乏力；银根不断收紧，中国银行、农业银行、东莞银行、兴业银行和东莞农商行等多家银行首套房贷款利率普遍上浮超20%，购房成本大幅增加，客户观望情绪进一步加重；市场供应大减，加上春节返乡潮，项目现场人气较淡。

   房价明显滞涨

   据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年一季度东莞全市商品住宅成交均价为16877元/㎡，环比上涨0.39%，同比上涨6.76%；洋房均价为16454元/㎡，环比下降0.68%，同比上涨7.63%。受限购限价限贷等政策调控，房价明显滞涨。从镇区来看，东莞21个镇区住宅房价超过1.5万/㎡，7个镇区进入2万/㎡俱乐部，松山湖单个镇区进入2.5万元/㎡高度。从均价环比来看，东莞19个镇区成交均价环比有所上涨。

   据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，今年一季度东莞全市开盘量环比去年四季度下降三成，同比同期持平。环比大降29%，主要受春节因素影响比较大。从月度看，春节前后市场开盘供应低迷，直至3月中下旬楼市迎来开盘小高潮，开盘销售率上升至73%，品牌房企项目开盘销售率普遍在75%以上。

   库存升幅持续增大

   据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2018年3月31日，东莞住宅库存套数40073套，库存面积为503.84万㎡，环比小幅上升2.09%，同比大增33.83%，库存升幅持续增大。3月底东莞全市住宅库存575.30万㎡(含商务公寓)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为388万㎡、113万㎡、75万㎡，消化周期分别为洋房9个月、别墅30个月、公寓9个月。受限购限贷政策影响，别墅消化周期快速拉长。按照过年一年消化速度计算，3月底住宅消化周期为10.7个月，环比持平，目前消化周期已回升至历史高位水平，加之后市供应持续放量，政策调控从严下“供过于求”的矛盾将日益显现。

   此外，今年一季度东莞全市开盘量环比去年四季度下降三成，同比同期持平，环比大降29%，主要受春节因素影响比较大。从月度看，春节前后市场开盘供应低迷，直至3月中下旬楼市迎来开盘小高潮，开盘销售率上升至73%，品牌房企项目开盘销售率普遍在75%以上。

   二季度供需有望回升

   由于“三价合一”影响持续加大，侧面利好一手市场，开发商将抓住机会，大力加快推售步伐，尤其是业绩压力较大的开发商，二季度市场供应有望回升。目前房贷持续收紧，购房成本提高，尤其是高总价产品成交将有所回落，同时在“三价合一”影响下，部分二手购房需求将转移到一手市场，刚需及部分改善需求将成为置业热点，预计二季度市场成交小幅回升。政策持续收紧，房价涨幅依旧受限，整体房价将维持平稳。

   未来城区三旧项目加快入市，城区将成为置业热点，同时茶山、横沥及大岭山等放量供应区域，市场成交将有所回升；90-125㎡三房依然是成交主导，125-144㎡改善需求持续释放，受房贷利率上升影响，144㎡及以上产品成交速度将放慢；下阶段全市住宅供应量高达94万㎡，房企推售货量较为充足，房企竞争日益加大；二季度房企将逐步增加营销活动，刺激项目加快成交，冲刺年中业绩。