港元、加息、贸易战里的楼市现实

上班高峰，地铁刚开进尖沙咀站，一位戴旧式金框老花镜的老伯，双手快速翻阅了几下眼前的报纸，杂乱的版面里，“港汇”“贸易战”，几个鲜红色加粗的繁体字，赫然映入眼球。

   同一日下午，九龙站环球贸易广场80层，在商业、资本的象牙塔之上，偌大的会议桌被前来的媒体围拢得水泄不通，伴随不停闪烁的摄影灯光，关于这些话题的讨论起此彼伏。

   “请问，作为中国甚至亚洲最重要的转口城市，在港币兑美元一路走弱及中美贸易冲突的夹击下，香港的楼市该何去何从？”

   现场，一位记者操一口港式普通话高声问到，语气间带着激昂。

   膨胀

   走在中环琳琅的商厦丛林，脸带自信的资本精英们人来人往，但在平静祥和的表象背后，每个角落都散发财富气息的港岛，正经历它的多事之秋。

   “港元保卫战”最新消息，4月19日早间，由于港币兑美元再触及7.85的弱方兑换保证水平，香港金融管理局当日再次两度买入共133.13亿港元。随着弱方兑换保证一再触发，自4月12日至19日期间，香港金管局已经第13次入市干预，买入港元累计513.31亿。

   贸易战、汇率成为了摆在香港面前急需应对的风险。然而，在专业人士认为，香港金管局买入港币以维持港元汇率的稳定，仅能缓解短时间的燃眉之急，终不是长宜之计。

   据了解，从2008年金融危机以来，全球的货币政策长时间处于超宽松的状态，大量过剩的资金流动性持续进入香港市场，并最终沉淀下来。

   同时，由于香港特殊的经济结构，房地产业占绝大的份额，香港政府一直以来的政策和引导，使得这全球的流动性当中，绝大部分的热钱流向了融资需求的核心支柱——香港房地产市场。

   据香港金管局总裁陈德霖此前介绍，自2009年美国实施量化宽松政策后，大约有1300亿美元流入香港，经兑换，这笔巨款相当于1万亿港元的货币资金。

   另一方面，近年来，香港与内地联系日益紧密，越来越多的内地资金开始南下，投向了香港市场。进入2017年，香港股市和楼市行情高涨、港股涨幅冠绝全球，加之中国经济超预期反弹，进一步吸引了外部资金大量且持续地进入。

   这使得香港就像一个巨大的蓄水池，流动性的空前膨胀、过剩，市场形成的巨型资金漩涡，让人惊叹。紧随而来的，香港房价大幅飙升。

   最新数据统计，目前，香港房价已经从2016年连续上涨23个月，累积涨幅超过20%，每平方米20万元的价格名列全球房价最贵城市前三。

   另外也有数据表明，当前港岛A类住宅售价与危机前的高点相比还涨了1.6倍，售租比已经突破了31倍的历史高位。

   调整

   据了解，本次“港元保卫战”掀起的最主要原因，是港币与美元的息差拉大，市场投机者普遍为套利而大肆抛出港元，直接导致了港元触及7.85的弱方兑换保证水平。

   观点地产新媒体根据资料获悉，从1983年起，香港开始实施与美元挂钩的联系汇率制度，确定为1美元兑换7.80港元的汇率制度。

   2005年，香港金管局进一步把汇率调整在7.75—7.85之间，并把双边的“红线”确定为强方兑换保证和弱方兑换保证，使得强弱双向的兑换保证能以联系汇率7.80港元为中心对称运作。

   在强方及弱方兑换保证水平所设定的兑换范围内，金管局可选择进行符合货币发行局制度运作原则的市场操作，以促使联系汇率制度的正常运行。

   事实上，除了7.85的弱方兑换保证外，在港元探及7.75强方兑换保证时，金管局也必须采取措施以保证港元汇率的稳定。

   此前，在2012年到2015年的时间里，由于内地买家大量在香港买入港币，推动港元一直在7.75强方兑换保证附近停留，香港金管局多次出手，买入共计528亿美元，释放港元以压制港币的升值压力。

   而值得一提的是，最近这次“港元保卫战”是自1997至1998年亚洲金融危机后，香港金管局第一次直接入市阻止港币贬值。

   香港金管局此前表示，自2015年来，美元已经连续6次加息，而港元利率其实自2015年以来也跟随美元缓慢上升，只是因为流动性过于充裕，比美息上升慢。当中息差拉阔致使投机者产生套利交易，并最终触发7.85汇率“红线”。

   最新数据显示，美元3月期的LIBOR(伦敦同业拆借利率)为2.3%，港币3月期的HIBOR(香港同业拆放利率)为1.2%，两者之间的息差已经高达1.1个百分点。

   暗影

   在港元一路走弱的情况下，香港金管局称，截至今年3月末，香港的官方外汇储备资产为4430亿美元，这当中兑换成港币，是流通中港币的6.86倍。应该说，通过联汇制度，香港有能力维护港币稳定。

   而事实上，这场媒体眼中轰轰烈烈“港元保卫战”，市场人士更多的关注点似乎在于因此所引发的香港楼市问题。在目前房价处于历史高位的情况之下，市场人士指出，金管局出手干预汇率就意味着收紧货币，市场利率抬升，香港楼市能否扛得住货币紧缩的压力是存在风险的。

   据了解，2009年开始，香港房价持续进入上升通道，为抑制房价、避免房地产泡沫的破裂，期间，香港政府不断出台调控措施，并连续多次提高房屋贷款的首付比例。对于二套房买家，香港征收印花税，并在2016年将购买二套房印花税提升到15%。

   2017年，香港出台限制银行对地产开发商贷款的政策。此外，香港还通过增加土地供应和新建住宅、面向内地购房客征收额外印花税等措施施行房价调控，但房价泡沫一直上扬。

   星展银行(香港)高级投资策略师李振豪表示，目前香港租金回报率只有约2%，泡沫已经很大，连续上升的利率或将成为戳破香港房地产泡沫的一根针。从中长期来讲，跟随美元加息或者是香港为维护汇率稳定不可避免的手段。然而，这也将对楼市和股市都形成巨大利空。

   以股市为例，香港股市自2016年初以来已经累积上涨50%，估值已经不便宜，随着加息将可能也会导致股市下挫，这对香港经济是一个不小的打击。对于房价，港息升高、金管局缩表，都会让楼市减少上升的动力。

   另一方面，中美的贸易冲突，使得全球的需求都牵受影响，作为转口贸易中心的香港，这无疑也是正面的当头一棒。专家指出，对楼市来说，一旦以关税为主的贸易战开启，意味着全球资本流动骤然减速，最先被摧毁的将是一些在经济全球化时期被炒到火热的国际城市的房地产。

   同时，目前的香港，楼市和股市都处于双重高位，美联储的加息将使得资金进一步外流，一旦资金外逃，高位的资产难以维持。野村证券指出，香港私人部门信贷占GDP的比重已经长期高于45%，楼市价格攀升至历史最高点，存在着明显的资产泡沫。

   而回到香港金管局的这场“保卫战”，有市场人士称，考虑到港币与美元的短期利差距离2004年的高点还差120个基点，港币套利交易或仍将延续一段时间。