肖磊：降房价为什么一定要抬升利率

在过去的10年里，全球经济受美国次贷危机影响，所引发的全球性金融危机不仅仅造成股票市场出现一轮集体暴跌之后的缓慢恢复，而且其它实物资产价格也是在经历了短线暴跌之后，展开了近10年时间的缓慢复苏。这其中最有代表性的就是各国房价了。

   降房价为什么一定要抬升利率？

   中国的房价有些特殊，和美国的股市一样，在近10年的经济复苏进程中，不仅很快超过了2008年危机暴发之前的历史最高水平，更是在最近的5年里出现了持续的价格攀升，并接连创出历史新高，甚至与2008年初的历史高点对比，有超过3——4倍的极大涨幅，个别热点城市房价涨幅一度高达10倍之多。(根据相关数据统计，2007年的全国平均商品房销售价格在2500元左右，2016年的全国平均商品房销售价格在7000元左右)

   关于房价上涨的原因，主流观点当然是，长时间的货币超发所引发的资产价格快速膨胀。当然，也有一些房地产行业的相关人士，将土地供给不足、城市化进程加速、人民生活水平大幅提高之后的需求扩张等因素，列为造成房价上涨的真实客观原因。但是，引发房价上涨幅度远大于经济整体增速的根本原因到底是什么呢？我们找到这个原因，判断其变化趋势，是可以列准确的判读房价未来走势的。

   我们从国际市场来看。随着全球经济的稳步复苏，全球经济秩序和效率已经基本回到正常水平。曾经受伤最严重的美国房价也已经回到危机暴发之前的正常水平。而欧洲、日本虽然还停留在负利率的“保经济、保复苏”模式中，但就业、物价、债券发行等均有明显好转，且基本回到正常轨道。

   最近，日本和瑞典的房价出现明显上涨，房地投资开发也出现明显加速。分析原因，这两个国家长期保持的负利率水平，让本国或本地区的民众加大了对房地投资的热情。不仅上述两国如此，就连已经进入加息周期的美国房价，在过去的一年里也有近7%的涨幅。而在欧洲各国中，英国、法国、西班牙等经济复苏进程明显得到改善的国家，房价也有明显的上涨迹象。就连对房地产行业管理最为保守的德国，在最近两年里也有房价涨幅加速的迹象。

   然而，在各国房价上涨的背后，是个人信贷水平纷纷刷新了历史新高。因为长期的超低利率水平，甚至是负利率水平存在，在经济危机的初始恢复时期，还不能激发投资者和普通民众的投资热情，毕竟经济复苏的迹象并不明显。但随着整体经济的改善越加明显，而超低利率水平还依然保持不变，在这种情况下，投资者和普通民众的风险偏好则开始回升。投资股票和房产则开始越来越多的受到人们的追捧。

   即使此时的货币管理者们，多次警告要退出“非常规货币政策”，但受到经济复苏进程中的数据表现不稳定，和事后管理的保守策略影响，也是为确保不出现“前功尽弃”的历史错误，货币管理者们在努力将“收紧货币”的预期和影响降到最低。这也在一定程度上鼓励上人们在当前的低利率水平下，大胆增加了投资比例。

   不可否认，在最近这一年多时间里的全球投资热潮，也在一定程度上帮助和刺激了全球经济的整体复苏。但引发此轮热潮集中涌现的根本原因，还是超低利率和负利率的“非常规货币政策”的存在。美国率先开启了加息进程，其根本目的就是抑制资产价格泡沫的快速膨胀，但其加息进程是缓慢而有序的，这对引领全球实际利率水平的回升效果，还有一些滞后。

   与此同时，各国民众的个人信贷水平也确实有明显的大幅增加，其主要表现是个人债务杠杆转加到房价上来了。因此，一旦美国加息进程提速，一旦全球各国跟随美国进入加息周期，那么，处于当前较高水的一些资产价格泡沫，将会被栓率先受到挤压。而对比大宗商品价格、不动产房价、股票价格来看，最不安全的，最容易受到打击的，或最缺乏后续伴随全球经济复苏而具备进一步上行的资产价格，就是不动产房价了。

   因此，我们提示，在当前全球各国房价均出现不同程度上涨的大环境里，已经持续上涨10年，涨幅高达3——4倍的中国房价，要高度警惕利率水平的变化。有针对性的调高房贷利率水平，还只是商业银行处于自身安全和抑制炒房热的技术手段。而中国央行是否会跟随美联储开启加息进程，才是中国房价的最大威胁。