外地房企看好中山 贴近本土加速布局

6月17日，全国十强房企融创中国控股有限公司(以下简称“融创”)在中山举行品牌发布会，其在中山的首个项目融创·香山府同步启动。这也标志着，这家在2016年销售额超过1300亿元的房企正式进驻中山。

   半年以来，中山楼市先热后冷，虽然一手住宅成交量一再下跌，但中山对外地开发商的吸引力并无减少。以融创为首，包括美的地产、中泰集团在内的一众外来房企，纷纷驻扎中山。而曾经在中山市场上沉寂数年的碧桂园，也一口气推出了7个项目，意图重拾中山市场。

   有业界人士认为，中山正逐步从原来的价格洼地转变成各房企所渴望占领的市场。“区域优势大，具有较强的抗跌能力，使中山楼市成为各品牌开发商的必争之地。”

   市场趋势

   今年以来外地开发商加速拿地

   根据中山国土部门最新的数据，5月份全市一手楼的成交量仅有624套，4—5月相加不足2016年某些热销月份的十分之一。而从今年土地市场拍卖情况看，却是另一番景象，外地开发商正大举布局中山，且其势头有增无减。

   在今年春节过后的首次土拍中，中山以35亿元拍出11块地，是上半年成交总量最大、推出土地块数最多的一次土拍。在此次拍卖中，外地房企成为绝对的主角——碧桂园以12亿元一举竞得4宗地块，美的集团也以2.6亿元扫下石岐区的2宗商住地。

   事实上，这两家来自顺德的外地房企，从去年年末起就开始了无声的竞争。2016年12月30日，在该年度的最后一场拍地中，美的以楼面地价6000元/平方米、2.67亿元总价加13440平方米配建人才安置房，竞得位于火炬开发区中山港大道侧“先锋庙”旁的商住地块。此后它又以4.09亿元拿下火炬区的另一商住地，而这正是美的地产在中山的落子之作。

   同日，碧桂园以总价17.7亿元+46080平方米人才房竞配面积拿下南朗一地块。在拍卖过程当中，一开始就达封顶价6000元每平方米，历经79轮竞价。

   从去年末至今，碧桂园已分别拿下南朗、三乡、南头、横栏及古镇等地共6块商住用地，美的地产则收下火炬、三乡、石岐区等4块商住用地，双双成为目前中山占有土地资源较多的开发商。

   除上述两家房企外，万科、恒大、保利、中海等知名房企也在近期的土拍中有所斩获。如融创、中泰集团这些此前从未在中山有过销售记录的，也先后推出了住宅项目，预计在今年下半年就能正式和市民见面。

   市场状况

   开发思路转变更贴近本土市场

   在过往的中山楼市格局中，本土成长起来的房企雅居乐可谓一家独大，紧随其后的是本土开发商——利和、大信、顺景等，而越秀、远洋、敏捷、保利等外地开发商则在2006年前后开始进驻。

   纵观外来房企的发展历史，它们为了与扎根已久的本土开发商竞争，曾经各出“奇招”，以求通过差异化的产品出奇制胜。中海龙湾和时代白朗峰，就是较为明显的例子。中海龙湾是中海地产在中山开发的早期项目之一，其户型面积从195—303平方米不等，这样的房源在当时的中山市场上并不多见。时代白朗峰更为“夸张”，采用大平层和复式设计，户型面积从423—520平方米不等。以“高端江景豪宅”的概念横空出世，时代白朗峰一下将中山的房价从最高7000元每平方米推入“万元时代”。但这样的商品并不完全为市场所接受，至今白朗峰的入住率依然不高。

   随着与中山市场的深入接触，外地房企学习到不少经验，开始逐步改变开发思路，推出更贴近本土市场的商品。“要么远、要么小、要么合作。”合富辉煌中山市场研究部经理谢仲娟指出，近年来，新进驻中山的外地房企，在首次开发项目方面大多具有此类特点。

   碧桂园在去年推出的天玺湾项目，就一改其在郊区开发大户型的风格，选址在中心城区岐江河边，主打三居室106—118平方米和四居140—175平方米户型，专门针对本地刚需客的市场。

   将目光从城区转向镇区，是外来开发商转型的另一思路。在今年3月的土拍过程中，此前并不算突出的黄圃镇，就受到了一众开发商的追捧。黄圃镇的商住地吸引了16家房企同时竞争，开拍仅半个小时，溢价就超过200%，最终经过196轮竞拍，溢价322%被恒大地产竞得。链家地产中山市场部经理刘申交认为，黄圃地块受到外地开发商追捧，主要是由地缘因素引起。“东北部镇区地块受追捧，主要还是黄圃与南沙、顺德接壤，未来可以接受两地的人口辐射。”此外，镇区的拿地成本也远较中心城区低，对开发商更有吸引力。

   业界分析

   中山发展潜力好成房企必争之地

   谢仲娟分析，这两年来外地房企大举布局中山，主要是因为中山重大利好较多。“得益于珠三角在全国经济中的重要地位，中山发展潜力越发突出。进驻中山抢占这个市场，成为各大外来房企的战略任务之一。”

   “曾经中山是珠三角地区的价格洼地，现在正逐步转变为房企渴望占据的市场高地。”谢仲娟认为，对房企来说，珠三角地区是推行全国战略的重要阵地，品牌效应更为突出。

   在6月17日融创的品牌发布会上，谈及在中山的战略布局与发展愿景，融创中江分公司总经理李佳果表示：“中山是珠三角中西部地区的中心城市，也是深具经济发展潜力的城市，融创将充分挖掘地块优势，精准把握客户需求，仔细推敲产品细节，尽最大的努力为中山市民带来全新的高品质生活体验。”

   中泰集团中山区域公司总经理黄永华也曾在中泰上镜的开盘仪式表示，未来中泰集团在中山将有多个项目落地开发，持续深耕中山市场。

   “一、二线城市联动的市场布局，是未来房企发展的必要选择。受益于广深等地的稳定市场和旺盛需求，中山楼市也能享受其红利。”谢仲娟指出，基于对楼市未来发展的考量，各大房企会抓紧机会进驻中山。

   刘申交说，中山市场的价格目前趋于稳定，是当下楼市的“避风港”。尤其是在今年3月限购政策出台以后，住宅的抗跌能力表现得非常明显。“中山市场的投资前景较好。外地房企进入中山市场，主要是看重中山的市场潜力。而在中山市场，各类住房需求会比较多，在中山拿地进行项目开发，前景总体较好。”

   发展压力

   建立品牌知名度需较长时间

   买地开盘只是外地房企进驻中山的第一步，而要在中山持续发展，他们将面临不少无可回避的压力。

   “对外地房企来说，中山市场是一个投入规模不少、而竞争又较为激烈的市场。特别对中小型房企来讲，资金压力是一个不小的考验。”谢仲娟分析指出，中山楼市基本格局早已成形，雅居乐、大信、远洋集团等初步形成寡头效应，外来新进房企想要分得一杯羹很不容易。

   中山市场上，开发商承受的另一种压力就是，较高的拿地成本，用地溢价率高。“大房企更容易承受此类价格压力，但中小房企则需要考虑投资风险，如果盲目拿地，很容易因为运营资金的缺乏而使得项目开发周期拖长。”谢仲娟认为，拿地只是一个品牌落地中山的开始，如何在中山保持持续性的开发，这才是外地房企需要考虑的地方。

   业内人士指出，外地房企初入中山，包括品牌知名度等在内的各种渠道建立都需要花费精力，这也是融创、中泰等房地产企业需要面临的问题。中山的市场有自己的特点，市民对于产品有一些比较具有地域特点的喜好，往往会被不熟悉本地市场的新进房企忽略，甚至可能会出现产品成熟但目标客户群体不买账的现象。