分类调控因城施策效果显现 4月热点城市房价降温

国家统计局5月18日发布了4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，4月份，15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。

   对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读认为，4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。

   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，3月份以来，楼市调控政策逐步显效，热点城市逐渐降温，进而引导房价回归平稳状态。

   热点城市新建、二手商品住宅价格明显回落

   数据显示，从同比看，15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均回落，回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。70个城市中，有30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份环比回落2.8个百分点；二线城市同比涨幅连续5个月回落，环比回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，环比扩大0.4个百分点。

   交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，本期房价环比数据显示出一二线城市房价“低头”、三线城市房价继续向上的态势，这是差异化调控的结果，类似的情形也体现在市场成交规模上。目前，调控政策并未完结，调控正走向深化，近几个月的市场成交将承受较大压力，房价增速有望延续本月出现的分化走势。在差异化调控的背景下，库存状况也正向好改善。

   来自CREIS中指监测数据显示，一线城市4月份成交面积比3月份减少约三分之一，较去年同期也大幅下降了35%。而三四线城市销售表现相对较好，三线代表城市4月份成交环同比增速分别为13%和16%。

   同时，二手房价格走势也与新房走势一致。今年4月份，二手房价格环比上涨的城市数量有所减少，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，主要分布在厦门、合肥、南京、三亚和锦州；上涨的城市有61个，但幅度明显收窄，基本涨幅控制在0.2个至1.1个百分点之间；持平的城市有4个。

   调控政策将有效抑制房价过快上涨

   2017年房地产调控政策力度大、涉及范围广，目前已有50余个城市结合本地实际，发布了各类与楼市相关的调控政策，包括限购、限贷、限价、限售等，以有效抑制投资投机需求，降低楼市杠杆。

   4月份以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高房贷利率。夏丹认为，未来或有更多城市加入到上调首套、二套房贷利率的队伍中。此外，政策正引导商业银行信贷资金流向，银行按揭资源或向部分表现较好的三四线城市倾斜，这将有利于成交量在年内保持相对稳增态势。

   社科院财经战略研究院和社科院城市与竞争力研究中心发布的《住房市场发展月度分析报告(2017年3-4月)》预计，随着限购、限贷、限售、限价四限调控政策的推进，多数城市房价短期涨势将得到抑制，但房价全面下跌的可能性极低。个别库存极低的城市房价仍将继续上涨。

   社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》预计，2017年，70个大中城市的新建住宅价格涨幅将回落，热点城市由于受政策收紧的影响，回落幅度也将较大。房地产市场的分化现象将进一步深化和强化，一线城市正在步入存量房时代；二线过热城市由于房价上涨空间被透支，量价回调应该是大概率事件。此外，位于大城市周边的小城市或者自身具备产业优势的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

   中原地产首席分析师张大伟表示，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度来看，预计楼市会在三季度出现明显的价格调整。

   《住房市场发展月度分析报告(2017年3-4月)》建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应坚持限购、限贷、限售、限价四限调控政策。

   严跃进表示，随着政策效应不断释放，部分城市房价过热的现象有望减少，预计整个二季度全国70个城市房价指数将处于平稳运行区间。