上半年深圳房价或将下跌5% 月均成交量同比降60%

   “2015、2016年，深圳房价如此高不能全部归于投资投机需求，更多的是与近十年中国城镇化人口快速涌入、深圳城市快速发展、实际收入水平快速增长密切相关。”本周六下午，深圳房地产研究中心主任王锋在一场深圳城市更新开发企业协会新春论坛上认为，目前深圳5.5万元/平方米的房价基本反映了深圳的客观实际。当天，国务院国务院发展研究中心研究员张立群表示对深圳的发展后劲依然看好。

   去年全国房价达7000元/平方米

   热点城市房地产市场适度降温

   根据王锋提供的数据，去年全国房地产市场的均价大概为7000元/平方米，同比涨幅达7%。这其中，北上广深等一线城市，均价高达32000元/平方米，同比上涨18%。热点二线城市的均价为8800元/平方米，同比涨幅略低于一线城市，为11%。而三四线城市的房价水平，仅仅相当于一线城市的约五分之一，介于4000-5800元/平方米之间，同比涨幅均介于10%以内。

   “整个房地产销售形势并不是持续表现为销售困难。”在谈到一二线城市的房价涨幅时，张立群提出，尽管中国的城镇化自身出现了矛盾要调整，但城镇化的进程并没有被阻断。

   张立群提供了一组国家统计局的统计数据，2015、2016两年中国城镇常住人口每年增加2000多万。“在四大一线城市人满为患之后，一批热点二线城市也开始跟进，比如东莞、苏州、郑州、合肥、武汉等，年轻人增长聚集的速度开始高于一线城市。此外，一线城市本身发展空间不够，需要带动周边三四线城市联合发展，形成一个城市群。”张立群解决，既然城市人口还在增加，一些热点二线城市、一线城市周边的三四线城市人气度持续提高，那刚性和改善性购房需求肯定会持续增长。

   对此，王锋持相似观点，他说，“中国房地产市场确实与城镇化水平息息相关，人口主要流向二线城市导致这些城市出现房地产过热过快发展的局面。”

   也正因此，去年一系列限购限贷的调控政策在热点城市陆续落地。相关数据显示，今年1月份全国70个大中城市的房价指数中，15个被重点关注的城市，有11个房价环比下降，3个房价环比持平，调控效果立竿见影。在张立群看来，尽管城镇化还有很多矛盾，房地产发展环境也有许多不完善的地方，甚至存在泡沫，但热点城市房地产市场适度降温，整个房地产平稳发展的环境在逐步形成。

   预计今年上半年

   深圳月均成交量同比下降60%

   值得关注的是，在王锋给出的深圳本地市场数据中，去年深圳新建商品住宅均价达53444元/平方米，同比上升达60.4%，是全国新房均价及同比涨幅最高的一个城市。

   不过，早在去年3月初，一连串调控组合拳就在深圳接连基础，一路狂飙的深圳楼市“降温”迹象颇显。国庆期间，史上最严调控新政“深八条”又重磅落地。根据此前深圳中原研究中心的监测，去年10月份，深圳新房成交均价跌至55611元/平方米，环比下降10%。更能反映市场情况的二手住宅成交均价56790元/平方米,相比去年9月下跌4.2%。王锋指出，在“深八条”实施之后，去年12月，深圳新建商品住宅均价为54886元/平方米，相比10月下降0.4%。第四季度，部分中介机构二手住房实际成交价格也下跌5%-10%。

   按照国家统计局发布的数据，去年12月份深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6，在70个大中城市中排名倒数第一。

   事实上，除了房价平稳回调之外，调控频出的2016年，深圳市场供应量与成交量也下降明显。相关数据显示，2016年全年深圳批准预售下滑37.5%，而在“深八条”落地之后的三个月，全市新入市项目呈个位数态势，仅仅3个。而去年“325”调控新政之后，深圳新房和二手房月均成交面积仅分别为29.98万平方米和49.76万平方米，相当于新政前月均水平的55.7%和45.6%。

   “2017年上半年，开发企业观望情绪将继续加重，预计商品住房批准预售量较去年同期将下降50%左右。”王锋预计，由于市场预期继续偏悲观，成交下滑的态势也会延续，今年上半年，深圳月均成交量相比去年同期大概下降60%，而新房与二手房均价将下降5%。

   深圳楼市回暖？

   业内认为仅是积累了5个月后的一次成交爆发

   在美联物业全国研究中心新近发布的报告中，反映深圳二手住宅市场实时动态的美联景气指数为6.0，环比上涨4.2%，这也是自去年“深八条”落地以来的首次上涨。“这说明在过去的两周深圳市场活跃度高，成交上涨。”美联物业全国研究中心指出，不过，业主放盘量及放盘价未见明显提升，买家的看房积极性则上涨明显。

   深圳中原研究中心提供的周报数据中，2月13日-19日，深圳一二手房的成交量环比也均有了超过70%的涨幅。

   “这是深圳楼市积累了5个月客户量背景下的一次成交爆发，暂时不能定义为全面回暖。”美联物业全国研究中心同时认为。

   在当天论坛上，张立群则对深圳的发展后劲依然看好，他表示，深圳无论是在改革、开放、产业升级、转型等方面，均走在全国前列，而且这里还是一片聚集优质资源、适合创新创业的热土。“目前深圳正处于转型升级的历史重要时期，未来深圳若想发挥中心城市的辐射带动作用，将整体与广州香港联合起来形成一个南部的大城市群布局，就必须在基础设施配套、定位、与周边的配合上做好定位，并且注重产业的布局。”