上实城开沪上寻地记 季岗时代现金为王与规模围城

倪建达出走，季岗接棒，商业模块尚未搭建稳固的当下，上实城开要摆脱如此尴尬局面必然需要继续在上海滩寻地。

观点地产网不断“卖卖卖”的上实城开，终于重回“买买卖”的轨道，虽然是在二级土地市场。

9月19日，上实城开发布公告称，公司通过全资附属公司上海城寰从FerntowerInvestmentsLtd.手中收购位于上海闵行的当代艺墅及当代美墅两项目，总代价23.5亿元（包括净购买价及企业所得税款项）。

上实城开表示，通过是次收购，集团不仅进一步以合理成本充实优质土地储备，而且成功巩固了重点深耕上海区域的战略。

在房企们“各显神通”挤入上海滩的画面中，鲜有上实城开露面的镜头，特别是人声鼎沸的土拍现场。

据观点地产新媒体追溯，上实城开上一次拿地记录停留在2014年，新购入上海闵行区梅陇镇一地块。

此后，上实城开土地补仓一直天窗大开，与之相对应的则是销售缩水。年报显示，2011该公司全年营业额约为44.33亿港元，而2012-2015年商品房及保障房全年合约销售金额分别为66.82亿、66.09亿、47.17亿及58.32亿。

“在2012、2013年最风光的时候，倪建达带领城开选择了保守战术，现在市场检验的结果表明，他们在那时已经失去了最好的扩张时机。”上海一位业内人士如是评价。

倪建达出走，季岗接棒，商业模块尚未搭建稳固的当下，上实城开要摆脱如此尴尬局面必然需要继续在上海滩寻地，不然手握超百亿现金也难走出规模围城。

城开上海滩寻地

按照上实城开9月19日发布的公告，全资附属公司上海城寰已同意购买而卖方已同意出售目标公司100%股权，收购事项总购买价为人民币23.5亿元。

相关资料显示，卖方是在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，主要业务为投资控股。

目标公司的主要资产为当代艺墅及当代美墅，位于上海闵行区的两个住宅别墅项目，总地盘面积分别为116308平方米及120512平方米。

于公告日期，当代艺墅第一期及第二期（包括126套花园住宅）及当代美墅第一期（包括82套花园住宅）已经竣工，项目的其他期数仍在规划中。

观点地产新媒体了解到，当代艺墅位于上海市闵行区顾戴路1801号，项目的开发商为上海启耀房地产开发有限公司。

上述公司为外商独资企业，注册资金1200万美元，投资总额2950万美元，经营范围主要为房地产开发和租赁，员工130人，董事长杨莉莉，财务负责人许彬彬。

对于城开此次收购价，上海中原地产分析师卢文曦给观点地产新媒体算了一笔账，即按照当代艺墅0.26容积率粗略计算，上实城开每平米的拿地价位于6至7万元之间。

“考虑目前这个区域基本没有在售别墅，收购价还算合理，但由于项目前期的设计品质一般，未来上实城开直面的难题之一就是提升产品力。”

品质欠妥外，上实城开与启耀同样需要面对的风险则是限购政策带来的销售阻力：“上海从2011年开始实施限购，别墅市场的投资需求大受打击，现在基本都是买来自住，高总价也就意味着高准入门槛。”

作为季岗走马上任后的首次补仓，此次收购显然对上实城开有着重要意义。

“通过是次收购，集团不仅进一步以合理成本充实优质土地储备，而且成功巩固了重点深耕上海区域的战略。”

在房企们“各显神通”挤入上海滩的画面中，鲜有上实城开露面的镜头，特别是人声鼎沸的土拍现场。

据观点地产新媒体追溯，城开上一次公开拿地记录停留在2014年，新购入上海闵行区梅陇镇一地块。

上实城开最近一次在上海滩寻地记录，则是选择搭上“电建”号列车：今年4月，上实城开与上海电力(600021,股吧)建设有限公司、中国电建(601669,股吧)地产集团有限公司签署合作框架协议。

根据协定，三方将充分发挥各自优势，聚焦上海及国内一线城市与长三角地区重要城市，共同寻求优质房地产投资机遇。

上实城开在新闻稿中表示，合作方上海电建是一家现代化大型综合施工企业，于上海具有较丰富土地储备资源。电建地产亦表示，三方将共同寻地、合作开发，尤其推动上海电建存量土地共同开发。

“地荒”与围城

虽然看起来又是一起“1+1>2”的典型案例，但从上实城开“积极”的眼神中，有市场解读称，这个合作也在一定程度上暴露了上实城开近年来的“地荒”处境。

虽然背靠上海国资委，但一直在出售资产以维持现金流，土地储备日益缩减。

据观点地产新媒体查阅年报，2011至2015的五年间，上实城开土地储备项目呈一路下滑之势，分别为25个、24个、23个、22个及19个。

其中，2011年末拥有的土地面积超1700万平方米，2012-2015年末可售建筑面积分别共约899.9万平方米、759.3万平方米、430万平方米及400万平方米。

从上述数据可看出，上实城开的土储在2014年出现一个断崖式的跌落，同比降幅达43.37%。与之相对应的则是销售缩水，因为土地匮乏对于一家地产公司而言，无疑是致命的硬伤。

官方数据显示，2011该公司全年营业额约为44.33亿港元，而2012-2015年商品房及保障房全年合约销售金额分别为66.82亿、66.09亿、47.17亿及58.32亿。

新鲜的土地储备未能注入，过去五年间上实城开报表上重复出现的项目则是上海万源城、城开珑庭、城开中心及西安滻灞半岛、天津老城厢、重庆城上城等。

以2015年为例，这一年上实城开整体合约销售金额按年上升23.6%至58.32亿元，当中商品房的合约销售金额为53.28亿元。然而，万源城、城开珑庭及自然界（滻灞半岛）分别占商品房合约销售约41.2%、30.4%及15.0%，共计占比高达86.6%。

问及如何评价上实城开过去五年间的表现，上海一位业内人士略带遗憾地对观点地产新媒体表示：“在2012、2013年最风光的时候，倪建达带领城开选择了保守战术，现在市场检验的结果表明，他们在那时已经失去了最好的扩张时机。”

倪建达终究未能给上实城开带来“质的飞跃”，但却留下了一个“现金为王”的规则，这也是季岗上任后一直秉承的习惯。

截至今年6月30日止，上实城开持有之银行结余及现金为119.62亿港元，与年初的113.71亿港元基本持平，仅比2013与2014年总和少约3亿港元。

“管理层相信，集团有充足的资金及日后收益足以应付目前营运资金及未来发展的需要。”

但在分析人士看来，如若上实城开不能将手中大量现金换做持续发展的筹码，再多的钱也是一堆不断贬值的纸而已。

倪建达出走，季岗新接棒，商业模块尚未搭建稳固的当下，上实城开要摆脱如此尴尬局面必然需要继续在上海滩寻地，否则纵然手握超百亿现金也难走出规模围城。

继去年与上海闵行区政府、平安不动产建立战略关系，四月搭伙电建后，上实城开2016半年报给“土地”标上了着重号，且强调“形式”的多样性：“通过新项目拓展、投资推介会及商讨会之形式与地方政府、区县部门、房地产开发商及金融机构保持密切沟通，并达成共识，为未来获取土地储备打好基础。”