#
客服热线:0311-85395669
资讯电话:
139-32128-146
152-30111-569
客服电话:
0311-85395669
数据指标

地王背后隐藏风险:房企迎来生死存亡之际

来源:东地产|浏览:|评论:0条   [收藏] [评论]

自5月11日以来,上海6场土地拍卖拍出了173亿元,也将其各自所在区域的地价推到了前所未有的高度。虽然这些看似非理性竞价的地王目前还只是个案,尚不足以反映上海整体土地市场的行情。但是,…

自5月11日以来,上海6场土地拍卖拍出了173亿元,也将其各自所在区域的地价推到了前所未有的高度。

虽然这些看似非理性竞价的地王目前还只是个案,尚不足以反映上海整体土地市场的行情。但是,不可否认,面对上海日益稀缺的土地供应,不断飙涨的土地价格,除了改变方针转战二三线城市以外,为了坚守一线城市,为了公司未来的可持续发展,开发商似乎也只能迎难而上。

争先恐后拿地

作为一线城市,上海向来是兵家必争之地。

最近的6幅住宅用地拍卖,尤其是2幅泗泾地块和周浦地块,参与竞拍房企都在30家以上,大部分均为耳熟能详的大牌开发商,其中不乏保利、招商、华润、金茂、信达、中电建、远洋等央企,也有融创、恒大、碧桂园、龙湖、世茂等上市公司。

最终,奉贤南桥地王楼板价突破22600元/平方米,松江泗泾地王楼板价刷新至38300元/平方米,浦东周浦地王的楼板价更是达到43600元/平方米的高位,创出上海外环外土地价格新高。

在消息传出之后,各大研究机构纷纷以“疯狂”、“非理性”等字眼来形容参与土拍的开发商。

不过,拿地开发商似乎并不以为然。

在拿下泗泾10-05地块的当天,格力地产就在其官网发布“捷报”称:“加大资源获取是格力地产在2016年的工作会议上部署的四项重点工作之一。此次上海再次拿地,为格力地产在今年资源获取方面添上浓浓一笔。”格力地产方面认为,该公司在泗泾拿地,进一步巩固了其在上海的市场地位,再次彰显了其进军全国一线城市的信心和决心。

而融创中国董事长孙宏斌更是在北京壹号院的发布会上大谈融创对于泗泾地王的“野心”。“我们上海拿的这个项目小,又是低容积率项目,环境也好。38000的地价我们还是能接受的,”孙宏斌对媒体表示,“我们这个地拿下来造楼,成本也要57000左右,起价我们肯定要卖6万以上了。”

事实上,尽管土地价格不断飙涨,但看好一线城市、有意拿地的开发商依然前赴后继。

5月19日,三湘股份就发布公告称,为增加该公司经营性土地储备,增强可持续发展力,计划参与近期上海市某块经营性土地使用权的竞买活动。

日前,中渝置地副主席及董事总经理林孝文也在股东大会上表示,公司去年出售七个位于内地二三线地区项目,套现近100亿元。对于出售项目,林孝文表态称,主要因为该公司不看好二三线地区前景,套现所得资金会改为投资于更高回报的城市,如北京、上海等内地一线地区。

上海建设用地已到天花板

那么,为什么上海宅地能够拍出如斯高价呢?

作为泗泾地块参与竞拍的房企,龙湖地产旗下的龙湖新壹城项目策划负责人李经理向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)说道:“目前,上海已将建设用地锁定在3226平方公里,未来可供开发的土地只剩约5%。因此,上海的土地供应尤其是优质住宅用地的供应,已经到了极度稀缺的程度。在‘3.25’调控政策升级之后,上海未来会大力推行住宅持有政策,泗泾的双子地王可以说是新政开始大规模推行之前最后的‘遗珠’,也因此格外受到地产商的青睐。”

确实,目前上海建设用地已到“天花板”。2015年底上海市委公布的《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出,截止到2014年,全市建设用地已达3124平方公里,开发强度为46%,远远超过纽约、东京、香港等国际大都市。《建议》提出,“十三五”规划建设用地要实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,新增建设用地只有约60平方公里。

《东地产》注意到,近年来,上海住宅用地供应已经逐年递减。2013年,上海住房用地计划供应量为1000公顷;2014年,这一数值减少了三成,为700公顷;而到了2015年,商品住宅供应计划面积更进一步缩减至400-600公顷,其中还包含有保障性住房面积,换言之,真正的普通商品房住宅用地就更少了。

随着土地供应的不断减少,上海住宅用地越加稀缺,土地价格自然节节走高。而在《东地产》记者认为,5月11日以来的地价狂飙,还与土地供应节奏有着很大的关系。

《东地产》记者从一份《周浦镇西社区PDPO-1001单元控制性详细规划》获悉,除了此次保利地产以43600元/平方米楼板价竞得的A-03-11地块以外,这一单元内还有8幅可供出让的住宅用地,涉及的土地面积合计约34万平方米。假设,此次周浦镇西社区PDPO-1001单元推出的不是1幅地块,而是2幅、3幅,甚至4幅地块,情况就会截然不同。37家房企争夺3幅、4幅地块与37家房企争抢1幅地块相比,竞争力度大大减少,激烈程度自然就不可同日而语。显而易见,要想抑制地价上涨幅度,加快土地供应节奏可能是唯一的方法。

房企生死存亡之际

近两年来,随着上海土地价格不断上涨,面粉贵过面包已经成为常态。最近的一周,南桥、泗泾、周浦、长兴岛等区域的地价更被推到前所未有的高价。那么,开发商真的没有旁观者冷静吗?

一位经营房地产数十年的业内人士告诉《东地产》记者,现在能否坚守一线城市,对于不少房企来说,已经到了生死存亡之际。

从去年下半年到今年一季度,上海楼市一片向好,项目销售金额大涨,大批房企都在上海市场收获了大把的现金。此前,年销售额在500亿元以上的中大型房企,往往会将项目在全国铺开。但是近年来,越来越多的房企将项目集中在一线城市。一线城市的抗风险能力以及成长能力,是那些三、四线城市无法相比的。

“你们都说现在上海的地贵,难道半年以后、一年以后的地,会比现在便宜吗?”一位房地产人士反问《东地产》记者,“一切都是为了公司的可持续发展,总体说来,无论市场如何,一线城市的风险会比较小。再贵也要去拿,如果拿不到地,就没有在上海可持续发展的筹码了。”

合富辉煌房地产上海公司策略总监黄欣伟指出:“过去几年上海的房价已经验证了‘只要等得起,明天面包一定会比今天的面粉要贵’。房企基于对房价消化能力的信心,上海房地产市场僧多粥少,地已经不够分的情况下,稍微超出理性分析的抢地行为,也是可以被理解的。”

一位国有企业开发商这样告诉《东地产》记者:“经过这么多年的发展,我们一步一步看到,开发商规避风险的能力是最强的。拿地之前,他们往往就已经测算好,有了50%以上成功的可能性才会去拿地。”

易居中国执行总裁丁祖昱也发表了他的看法:“我认为,这些房企都是准备用时间换空间,即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升,再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低,时间换空间在策略上完全可行。以周浦地王为例,房价一年翻一番不可能,3年可能性较大,4、5年翻一番基本是行业内的共识。”

以大宁金茂府为例,方兴地产在2014年的拿地楼板价就高达47609元/平方米,已经与周边在售精装房价格相当,当时,业内分析这一项目的保本价为70000元/平方米。

2015年4月,方兴大宁金茂府正式开盘,首批房源的开盘价定在70000元/平方米左右,基本打平。通过对区域、产品、客户的精准定位,大宁金茂府得到了市场认可。其首先推出两栋位置不好的楼(位于高架边),以相对较低的单价突出项目的性价比,开盘当月即签约229次。随后,金茂府通过后续的一批批房源,慢慢提高价格,获得利润。截至目前,金茂府均价已经达到90000元/平方米的高位,成功用时间换取了空间。当然,在这段时间里,开发商的资金实力、融资成本亦受到了考验。

但是,有能力在一线城市拿地的开发商,往往都是在资金实力、操盘能力等方面都较为出色的企业,比如保利、融创等。他们对于市场有自己的预判,他们对于风险的评估能力远远超出旁观者。

5月19日,融创中国行政总裁汪孟德就在股东大会上明确表示,近日拿下的上海和太原地块土地价格在预测范围内,“管理层判断项目以后的经营表现应该是好的”。

地王背后隐藏风险

而在大型房企坚守一线城市的同时,面对沪上土地市场日益激烈的厮杀,不少中小型房企已经开始另谋出路。

逸合投资经理倪小玲发出感叹:“不管上海土地怎么稀缺,现在已经有点到疯狂的地步了。像我们房企,包括我之前所在的五洲集团,作为中小房企,没法跟保利之类去拼,面对这种很热门的地块,我们是肯定不会去参与的,其实利润空间极其有限,客户群体也会出现明显压缩。”

“我们经过理性的测算,拿类似地块风险的确非常高,我们资金压力非常大。我们会调整战略,改变产品方向。上海已经不属于我们重点开发区域,土地开发会更多的放在经济较发达的二三线城市,长三角区域地价与房价比较平稳的地方,”倪小玲进一步告诉《东地产》,“不一定是纯住宅,也会考虑办公,有些办公地块相比住宅会便宜很多,可以做总部商务等。”

另一方面,自从“3.25”新政发布以来,上海楼市迅速上升的态势便得到抑制,成交量明显缩水,大量外地购房者受限,更多的人选择观望。在这样不明朗的市场形势之下,土地价格不断飙涨的背后也隐藏着不小的风险。

“泗泾或者周浦拍出这么高的价格,这是市场供求行为。在这种地价情况下,以后上海可能就没有刚需了,只有豪宅与更豪宅。只有往高端做,才可能会带动上海整个一轮物业产品的更新换代和升级,”黄欣伟说道,“我觉得上海总会有最后一棒,房价总有到顶的一天。只不过在这种土地游戏里面,开发商也是身不由己。因为最近这段时间价格的快速飙升,是建立在前期很长一段时间,几年里价格稳步上扬基础上的一个跳升,但跳升本身就有风险。”

同策咨询研究部总监张宏伟更是明确指出:“表面看,一线城市量价齐升,地王频出也推动房价继续上涨,但是,这背后潜在的金融风险也在积累,当下半年及明年楼市进入调整期时,房价面临下降,对于银行来讲,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时银行必然会收紧开发贷款以及个人按揭贷款的口子。”

 

上一篇:租赁市场迎政策大礼包:获得实质利好
下一篇:地王风暴:面粉贵过面包成为新常态
分享到:
[腾讯]
关键字:无

行业相关排行榜