广州烂尾楼转手后补过地价 首次入市补1%出让金

媒体报道温州市民需花数十万元续期购买住宅使用权的新闻一石激起千层浪。尽管温州国土部门已出面澄清这属“信息误读”，但“房屋到期怎么办”的问题着实让不少业主内心焦灼。

对此，目前中央层面的顶层设计未有定论。《物权法》规定住宅建设用地使用权期限届满可自动续期，但到底这是“有偿”还是“无偿”，也无定论。

而具体到城市，也“因城而异”，深圳很早就探索土地的有偿使用，目前已有上世纪80年代行政划拨的土地超过“20年期限”，只需缴少额费用便可续期；此外，广州乃至全国大部分城市的宅地，都是“顶格”拥有70年使用权，直到2060年、也就是40年后，住宅用地的土地使用权“到期”问题才会集中出现。

专家建议，这个问题值得关注但不必过虑，随着城市发展模式的转变以及城镇化的深化，靠土地财政发展城市的方式也在逐渐发生转变，也许未来某一天，逐年征收房产税将取代一次性缴纳土地出让金。

烂尾地：重新转手需补地价

这几年，广州不少烂尾楼或烂尾地重新盘活入市，这些烂尾楼大多形成于上世纪90年代末。广州从2003年起盘活了一批烂尾楼。到2013年，广州对当年尚存的35宗烂尾楼中的22宗进行盘活，其中，名城商业广场、君荟名轩、中源御品等都相继盘活入市。在今年初，位于越秀区农讲所站附近的东山印象台也开卖，且销量不错。

知情人士陈先生对南都记者说，新接手的开发商在盘活烂尾楼或烂尾地时都会重新补交地价，“比如雅鸣轩就是在2011年补交了烂尾年份的地价，所以土地使用年限如今是从2011年起计”。据介绍，其当年补交是按基准地价的35%来补，“当年是按6000多元/平方米乘以35%来补的，不像温州的案例是按评估价的35%来补”。

自2014年《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》实施后，开发商补缴地价时，从以往以“基准地价”为标准，调整为以“市场评估地价”为标准了。

陈先生说，广州这几年的基准地价一路上升，2005年至2006年时广州中心城区的基准地价是2000多元，到2011年至2012年大概是6600元；如今，中心区的住宅用地基准地价普遍是1.5万元/平方米，商业是2万元/平方米左右。如果需要补地价，也是一笔不小的开支。

房改房：首次入市需补1%土地出让金

即便是上世纪80年代修建的房改房，如果要进入二手市场交易，也必须补清地价。记者查阅相关资料显示，房改房补地价与评估价挂钩，具体标准为评估价的1%。因此即便这类房子看起来很破旧，剩余年限可能比有些电梯楼还长。首次流转之后的房改房，拥有70年土地使用权。据了解，广州对房改房流转的政策比较宽松，有些城市收取的土地出让金比例会更高。

以广州梅花村为例，该小区位于杨箕，楼龄普遍在35年左右，均价普遍在3.6万-4万之间，部分年轻人愿意买这样一套老房子是冲着它所带的铁一小学学位。而卖房的业主多为常年在此居住的老人，将房子卖掉置换电梯房。

搜房网广州二手房电商商圈经理李瑶说，买家陆先生前不久看中了先烈中路81号大院的一套二手房，面积60平米，总价为185万元，对接的是先烈中路小学。陆先生对这套房子很满意，但最大的顾虑就是它的楼龄：这是一套1976年的老房子，均价却高达3万/平方米。而在看过“温州商品房到期高额续费”的新闻后，最终夫妻二人放弃了在越秀买学位房的计划。不过，南都记者从多个中介那里获悉，这个新闻目前对二手楼市影响非常有限。

据了解，广州最早期的商品房是东湖新村，以其最早期的产品从1978年开始开发计算，到目前使用年限使用了38年，尚有32年方到土地使用年限。至于商业性质的写字楼或公寓，由于都属于划拔用地，未转卖给私人业主，所以也不存在补交地价情况。

专家：房产税或将取代土地财政

自上世纪80年代土地开始公开出让以来，以及1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地的使用年限不超过40年（商业）、50年（写字楼）或70年（住宅），大多数地方政府在卖地时都按“顶格标准”出让。以住宅为例，“集中到期”的时间是2060年前后。

长期关注广州房地产市场的米思图（化名）认为，像广州、深圳这些大城市，这30年来的发展颇依赖土地财政，通过卖地获得土地出让金反哺城市基础设施建设，地铁等基建很大程度都依赖土地出让金的收益，以此推进城市化进程，“这可以理解为是当时政府的融资手段”。

根据米思图的观察，解决这个问题对住宅产权的重要性甚于商业产权，商业产权到期了如果缺乏商业价值，业主可以放弃，但住宅却关乎民生。不过，除了个别城市，这个问题对大多数城市来说，并非那么紧迫。当然也有例外，比如个别城市早期出让的地块年限较短。

米思图说，时至今日，城市化率越来越高，到了住宅土地使用权“集中到期”的2060年前后是三四十年后的事，到时城市发展模式与今天也将大为不同，城市规模成型，基础设施完备，不需要那么大的资金量发展城市，可能通过逐年征收房产税这样的方式，对地方政府和市民都是更加平稳的财政收入来源和负担方式。对于房地产税的征收，他的观点是：审慎研究、逐步过渡、择机实施。

个案

深圳市规土委：

续期补缴35%地价

指特殊行政划拨用地

针对深圳如何处理土地使用权续期问题，不少媒体援引《深圳到期房产续期若干规定》称，补缴地价数额为公告基准地价的35%。但深圳市规土委在回复南都记者采访时指出，该规定特指在深圳存在的、特殊的行政划拨用地。对于出让的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳还在研究制定相关政策。

据媒体报道，今年3月份，深圳长城大厦一套80.6平方米的住宅申请土地使用年限延期20年，花费了4.5万元，补交地价款仅为市值的0.7%。该报道引用了2004年深圳市颁发的《深圳到期房产续期若干规定》指出，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

这一新闻导致很多人误认为，深圳对于所有性质土地使用权到期之后，都要求按照公告基准地价的35%进行补缴。但实际上，《深圳到期房产续期若干规定》明确约定了适用范围，特指在深圳存在的、特殊的行政划拨用地。

广东信荣律师事务所主任张茂荣律师介绍，一般住宅建设用地普遍都是通过土地出让的方式取得，并不适用该规定，因此也不是按照公告基准地价的35%补缴地价，具体付费标准目前尚无规定。

深圳市规土委也表示，1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。

长城大厦用地属于行政划划拨土地还是出让土地？该住宅补缴的4.5万元具体是如何计算出来的？在细则出台前，土地使用权到期后的住宅房地产按照何种标准补缴地价？这些问题，深圳市规土委并未进一步回应。