楼市银十显疲态 70城房价近半环比下跌

11月18日，国家统计局发布10月70个大中城市房价数据。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，从涨幅看，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。

与上月相比，70个大中城市中，新建商品房住宅价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。

楼市无疑在“银十”出现疲软态势，这或许也是近日决策层频频释放“去库存”政策信号的另一原因。

然而，硬币的另一面，在中央明确“去库存”的主基调下，一线城市无疑是个特例，中房协名誉会长朱中一表示，楼市存在区域、结构性、阶段性过剩的问题，部分地方去库存还需要一定的时间，另一方面一线城市房价上涨的压力较大，风险也将日益凸显。

一线城市环比涨幅放缓

和全国的疲软行情相比，一线城市楼市的“银十”表现尤为特别，环比涨幅回落，同比涨幅扩大。

刘建伟称，环比来看，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。

刘建伟介绍，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7和1.0个百分点。

涨幅最高的城市深圳同比涨幅达到了40.5%，上海涨幅为12.7%，北京涨幅为8.1%，广州涨幅为7.1%。

谈及一线城市环比涨幅放缓，同比涨幅处于历史高位的状态，亚豪机构市场总监郭毅分析，一线城市仍执行严格的限购政策作用下，楼市升温后，具备购房资格且支付能力强的客群已被透支，后续支撑楼市回暖的基础并不具备；另一方面，一线城市的房价升温也抬高了购房门槛。

在郭毅看来，目前一线城市的楼市仍然向好，但在购买量增长幅度有限的基础上，一线城市的亢奋将主要集中在高房价上。

佐证上述观点的另一组数据是一线城市的土地市场。中原地产研究部的数据显示，11月单月截止到11月18日的数据，北京、上海等4个一线城市成交住宅土地10宗，合计成交额高达243.37亿，从成交均价看，楼面价高达16973元每平米，环比上涨幅度高达39.5%，从溢价率看，也创造了历史最高纪录，单月平均溢价率高达53.27%。

以北京为例，近期拍卖的丰台、顺义、通州等地块的楼面价均远远超过了在售房价。

需要注意的是，21世纪经济报道记者根据一线城市土地储备中心数据统计，11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿，创造了历史最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟介绍，预计一线城市单月整体土地成交额有望超过1000亿创造历史纪录。

高房价难题

房企对于一线城市土地市场的青睐，建立在当前分化的楼市基础之上。

决策层也意识到了三四线城市疲软的楼市，频释放“去库存”的政策信号，住建系统专家，中介机构、开发商人士在接受21世纪经济报道记者采访时均表示，“去库存”政策将成为贯穿年底乃至2016年的主力政策。

然而，一线城市无疑是市场的特例，与全国层面的去库存相比，一线城市更需要解决本轮楼市推涨的高地价、房价难题。

北京中原地产市场分析师张大伟称，连续的降准降息和松绑住房公积金的政策，即使和2008年相比，目前的购房成本和门槛也属于历史低位。

“但和2008年的行情不同，本轮楼市下行出现明显的分化行情，也就是说，频出的利好政策和宽松的货币政策都主要集中在一线城市。”张大伟提醒，房企青睐一线城市的土地市场就是一个例证，但这无疑将推涨一线城市的物业风险。

然而不能忽视的是，张大伟提醒，一线城市也将面临不一样的高库存难题。

以北京为例，张大伟介绍，截止到目前，北京年内出让了35宗住宅土地，平均楼面价在17800元左右，但事实上，其中大量的不可售物业，剔除干净，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万元。

“按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，售价预期均价将在8万左右。也就是说，未来地王要入市，房价起码得上涨100%以上，这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市单价超10万的顶豪套数有望达到3000套以上”，张大伟介绍。

张大伟称，涨价是肯定的，但在限购的限制之下，市场能够支撑这么多地王吗？