前海三大地主开发案初定 千亿价值土地五年定鼎

“前海3.8万平米的首期开发工程有望在年内开始动工。”深圳国际主席高雷日前在2015年中期业绩发布会上做出上述表示。连续两年，这家公司均在年报中提及要争取该项目取得实质性进展。

从2011年年报起，这个“大地主”都会就前海土地项目进展对投资者有所交代。但与此前不同的是，在港举行的中期业绩会上不仅提出争取下半年的时间点，并且还披露出“土地价值置换方式实现开发”、“土地价值20亿元”再到“全部地块2017年上半年建成”等更多细节。前海三大地主如何开发所持有土地，路径愈发清晰。

据前海传媒获悉，前海边整备、边启动开发土地，土地整备框架协议也将尽快签署。前海三大“地主”招商局、中集集团、深圳国际均有部分土地已完成土地整备，将在今年启动首期开发项目。三家项目被纳入到前海蛇口自贸新城建设的项目，合计开发土地面积近14万平米。

深圳国际的首块“黄金土地”估值20亿

在前海合作区成立后的五年里，华润置地、嘉里建设、卓越等开发商则通过“土地招拍挂”参与前海开发。但在2004年至2006年期间从政府手里出让获得大片土地的招商局、中集集团、深圳国际全资子公司西部物流，却因历史遗留问题，仍未享受到前海自贸片区开发带来的土地资产增值。

但据前海传媒了解，目前这三大“地主”均有部分土地在协商之后顺利落袋为安，并将在今年启动开工。其中招商局有6.4万平米土地可用，建设面积为25.4万平米；中集集团3.6万平米土地，建设面积为13万平米。深圳国际首期开发项目为3.8万平米，将有11万平方米建筑面积，其中5万平方米为商业住宅，3.5万平方米为写字楼，2.5万平方米为高端商业。

此次深圳国际对外宣称，政府对于首期地块的估值是20亿元，这意味着该地块楼面地价约为1.82万/平米，与此前招拍挂土地价值较为接近。

若保守估计，若以5.5万/平米楼价估值，该地块未来项目收入可60.5亿元，扣除成本约30亿元，深圳国际将获利30.5亿元。数据显示，今年上半年深圳国际净利润仅为13.69亿港元。

前海寸土寸金，按照2020年GDP实现1500亿的目标，即意味着，5年后，前海片区1平方公里的土地要贡献出百亿GDP的大能量产值。而在2014年，深圳单位公里的GDP贡献值仅为8亿元。

2013年7月，卓越喊价124亿元在15家房企角逐中竞得前海土地首拍的两宗土地。至今前海片区已完成15宗土地出让，一宗待拍。忽略土地位置和产业定位差异，粗略计算，这15宗土地的楼面地价平均为1.84万/平米，容积率平均约为8.01。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，从建成后物业价格倒推来看，目前前海土地价格并不高。从前海发展前景另一角度来看，前海每平方公里要达到100亿，每平方米土地创造价值高出于土地价格。

尽管深圳土地财政依赖度不高，自从前海用地入市，前海就成为深圳土地财政的吸金主力。2014年前海9宗用地成交额达到229亿元，占比四成。邓志旺提出，前海在未来5-6年都将是深圳土地收入的支柱。

深圳国际的四份年报

半年报集中发布的季节，三大“地主”无法避免不提及前海。

招商地产表示，作为前海蛇口自贸片区最大的开发建设主体，未来，将顺应自贸区的政策优势，合理规划自贸区内土地资源的开发节奏及产业发展路径，实现多层次价值的创造及提升。

随后9月1日，其就对外关联交易，深圳招商地产[微博]获代建管理深圳市前海妈湾19单元启动区一期项目，土地使用权为招商局蛇口下属三家公司，主要建设内容包括办公、商业、公寓、住宅、幼儿园、社康中心等，土地面积为6.4万平方米。

中集集团除了提及中标前海商务创新中心之外还披露，其在前海片区的地块计划发展成为海洋金融与高端服务业示范区，目前该集团正与国际有关部委、深圳市政府等进行磋商，就该地块的开发商讨具体方案。

而深圳国际虽仅提及争取落实签署前海土地整备框架协议以及首期地块项目的开展。但在其半年报业绩发布会上，则向外界传达了多条消息，包括“近期我们将与政府就前海项目签署土地整备框架协议，近期是指一个礼拜或20天。”

翻看深圳国际的历年年报，可以看出这家公司对前海土地的重视。

2011年报深圳国际开始提及前海，提出密切留意深圳前海片区规划情况，对西部物流园的发展方向进行深入研究。

2012年6月对前海的土地进行了新的商业规划和定位，提出筑梦前海，打造现代物流与供应链的新产业生态。年内与多家行业龙头企业签订战略合作意向书。

2013年，其表示，“本集团做了大量的工作以推进前海项目进程，包括筹备专业的项目公司、开展建筑设计前期工作、做好资金准备等，并与前海管理局等政府部门保持着良好的互动与沟通，相关的工作方案亦得到了深圳市政府方面的认可，本集团计划在未来一年内争取实现首期项目的正式实施。”在这一年，该公司还签订了总金额达人民币7亿元的前海双边跨境人民币该款协议。

2014年该公司确定前海先行启动项目土地区位、评估相关土地价值，与政府就签订相关协议展开谈判并取得了积极成果，首期项目已列入前海合作区预备开工的二十个重大项目。而今年，公司重点终于落在通过谈判确保公司利益、签署相关协议、推进项目顺利实施。

估值没有外界算的那么大

在前海片区，招商局拥有3.9平方公里用地、中集集团0.52平方公里以及西部物流拥有0.38平方公里。后者是深圳国际的全资子公司。

上述大部分用地为工业、仓储、物流等低端功能，与前海的高端定位以及土地规划功能明显不符，面临变更土地用途、引进前海相适应产业的问题。

对于历史遗留用地，究竟是补地价还是土地置换亦或是共同开发，有人认为是个博弈的过程。但深圳规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平认为，这只是前海唯一的一点历史遗留问题，不像深圳其他地区还有农村的问题，前海土地问题并不太复杂。

他认为，上述企业都具有国企背景，总体上将围绕落实前海规划进行协商，并不存在土地利益最大化的问题。“国企原有用地土地用途跟现在有差异，有差异就调整，政府再跟企业协商，这是一个不断调整的问题。”

邓志旺同样认为，在服从前海开发的大前提下，考虑与政府之间的利益分配，大地主持有的土地开发溢价应该不会太高，不能按照完全市场化的方式运作，虽然对企业业绩有一定好处，但是没有外界算出来的估值大。

坊间有计算称，土地变更用途后，中集集团在前海拥有的0.52平方公里土地价值在770亿元左右。中集集团总裁麦伯良在去年股东大会上曾公开表示，该公司在前海地块的商业价值在700亿元到800亿元，意味着可再造1-2个中集集团。该公司的底线就是政府和企业各占一半。

据前海传媒获悉，专门设立筹建的土地和房地产管理处，也已正式运作了一段时间。今年6-8月，前海蛇口自贸区管委会就以招商局为重点，曾会同相关部门就土地整备的方向和原则进行清理，也推动了西部物流和招商局谈判的推进，取得初步成果。

而值得注意的是，据港媒报道，高雷在业绩会上表示，公司在前海38万平方米土地，规划上三分一土地将被政府回收，三分一由深国际自行开发，余下土地将与政府共同开发。

“政府现在的构思是，分期批土地给企业来开发，根据土地价值来置换，毋须补地价，最终算总帐，部分土地将被政府回收。”