李一戈:平衡与对冲下 楼市回暖的基调是稳定的

有些数据要对照着看。

根据国家统计局8月12日最新公布的数据，2015年1-7月，全国房地产开发投资52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点；房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点。

1-7月，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点。商品房销售额41171亿元，增长13.4%，增速提高3.4个百分点。

也就是说，7月份，在房地产开发投资、房屋新开工面积环比下滑的情况下，商品房销售面积和销售额环比都是在增长。地产界看待楼市景气的主要指标是销售面积和销售额，尤其是销售面积。从这个角度看，楼市显然是在继续回暖。7月国房景气指数比上月提高0.4点，也证明了这一点。

但据有关机构统计，20多家已公布今年前7月销售业绩的上市房企中，7月份环比下滑超过30%。我个人觉得，上市房企的数据，更接近7月的现实，因为绝大多数房企公布的数据都是以签约面积和签约额为主，而国家统计局的数据是网签面积和网签额，而网签都是要滞后一段时间，少则7天，多则半个月以上。

从季节因素来看，七八月份也是传统的销售淡季，另一个时间段是一二月份。即使是楼市最疯狂的年头，这个季节因素的影响也是存在的，只是轻重有所不同。

但整体来说，今年楼市回暖的基调是稳定的。可以观察的趋势是，9-11月的情况要强于4-6月，下半年的表现要好于上半年。全年商品房销售面积增幅有望保持在5%-10%之间，销售额的增幅也将在5%以上。考虑到去年这两个数据分别是负7.6%和负6.3%，就不难发现，实际增幅相当可观。正是从这个意义上，我们应该充分肯定房地产对整个经济作出的贡献。

全国的数据，是平均数据，它很难反映房企的个体差异。上市房企无疑是全国房企里最优秀的群体，但前7月全国商品房销售面积6.1%的增幅里，掩盖了数以千计的中小房企仍在为摆脱负增长而苦苦挣扎的现实。

从结构看，行文至一半，才到了我想表达的主题。

有心的朋友想必还记得，早在2013年底2014年初，我就一再提醒，房地产大规模增长的时代已经结束。但2014年以及2015年，仍有一批房地产企业，尤其是上市公司，将目标定为增长30%甚至40%以上。总有一些企业要为它们的激进付出代价。

不错，我依然坚持认为，至少未来10年，房地产还有广阔的增长空间。即使是开征房地产税，以刚需和改善性需求为代表的住房需求，仍将是房地产稳定发展的支撑力量。我无法为“稳定发展”给出定量的数字，但这个词意味着是正增长。不过，增幅为个位数的概率较大。

上面说了，上市公司是房企里的优秀企业，它们显然不满足于个位数的增幅，何况还有财报压力。怎么办？如果住宅增长乏力，甚至房地产开发收入受制于天花板，就必须沿着整个房地产的产业链来寻找利润增长点。

万科就是这么做的。这家长期以住宅开发为主营业务的上市公司，如果不是看到了前方的地平线，你以为它真的愿意放弃到手的肥鸭子，而去搞什么城市配套服务？要知道，养老产业、商业地产、物流地产、旅游地产，从来不是万科的强项，有的甚至3年前碰都没有碰过。如果不是迫不得已，它怎么愿意进入这些与住宅相比算得上是陌生的领域？在很多行业，多元化是为了对冲风险，在房地产行业，却是为了尽力维持平衡：增幅不至于下滑过快。

过去10年，每次房地产调控力度加大的时候，媒体总喜欢说，房企将进入洗牌时代。但洗来洗去，房地产企业的数量还是有那么多，年开发量只有几万平方米的房企，也活得好好的。但这样泥沙俱下混日子的时代过去了。

悬崖式断裂、下降，无论是宏观还是微观，都不是什么好现象。如果你非要沿用洗牌的说法，那么它更像是文火慢炖。当房地产45度角的增长曲线结束，而代之以波动的小幅增长时，一批又一批企业将不得不离开房地产行业。

当然，我希望这样的洗牌，不单是以规模的大小来区分。那些产品粗制滥造，企业文化恶劣，却擅长玩弄营销招数的企业，即使规模很大，也应该被市场惩罚。