一线楼市去年下半年渐趋活跃 预计今年上涨明显

上海易居房地产研究院1月21日发布了《2014年一线楼市报告年终版》。报告指出，2014年12月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米，环比增长2.4%，同比增长7.4%。12月份成交均价比11月份增加了570元/平方米。

易居研究员严跃进表示，从2014年全年的态势看，一线楼市在前三季度市场比较低迷，但到了第四季度去库存速度加快，房价也出现了上涨。总体上看，市场看涨情绪在加重。到了2015年，预计随着一线城市各类利好政策效应的叠加、购房者入市门槛的降低，市场成交量将继续上行，市场各参与主体也将表现得更为乐观。随着去库存周期逐渐变小，此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略，进而出现涨价的做法。

一、商品住宅

1、2014年呈现供大于求的态势

2014年12月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为535万平方米，成交面积为494万平方米，呈现出供大于求的市场关系。在这样一个供求关系下，库存规模出现环比增长。值得注意的是，四季度以来，一线楼市供求双方的入市情绪在持续高涨。

从年度数据看，2010年供求差距相对小。2011年供应量略有增加，但成交量在明显萎缩，说明市场去库存效应并不明显。到了2012年供应量略有降低，但市场成交量得到提高，市场呈现回暖态势。2013年供求量继续上升，说明买卖双方入市情绪高昂。在供小于求的态势下，2013年房价出现了快速上涨。到了2014年，供应量有所上升，同比2013年增长6.1%。而成交则有明显下滑，同比2013年下降22.7%。2014年全年楼市呈现供大于求的格局。

2014年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为170、137、112和76万平方米，环比增幅分别为48.9%、31.8%、35.6%和31.4%，同比增幅分别为44.2%、39.3%、50.5%和146.4%。从环比值看，12月北京市场反弹力度较大。而从同比值看，深圳市场的反弹力度较大。

2、第四季度成交均价出现上升

2014年12月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米，环比增长2.4%，同比增长7.4%。12月份成交均价比11月份增加了570元/平方米。12月份一线城市市场情绪比较高涨，容易带动房价上涨。另外，从2010年以来的监测数据看，2014年一线城市房价处于高位震荡的状态，同时在第四季度呈现比较明显的价格上升态势。

2014年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为25845、30032、14641和26510元/平方米。环比增幅分别为5.8%、8.1%、-4.0%和-2.3%，同比增幅分别为-3.2%、17.9%、2.2%和13.5%。其中上海的环比和同比增幅都最大，其在12月份成交均价首次突破3万元/平方米的水平。

观察2007年以来的成交均价数据，总体上呈现上升态势，且增幅比较大。2014年成交均价为22978元/平方米，相比2007年和2010年分别上涨了103.0%和24.1%，相比2013年则上涨了9.5%。考虑到此类城市土地稀缺性和地价持续上升的因素，此类城市的房价上涨也符合市场预期。

具体城市看，2014年四个一线城市的房价分别为25637元/平方米、27212元/平方米、14983元/平方米和25780元/平方米。对比2007年的房价，2014年四个一线城市房价分别上涨了120.1%、157.8%、32.8%和94.4%，北京和上海房价已经出现了翻番的态势。而如果对比2010年的房价，2014年四个一线城市房价分别上涨了26.0%、21.6%、28.1%和25.2%。

3、存销比呈现明显的“倒U形”

2014年12月份，一线城市新建商品住宅库存量为3900万平方米，环比增长1.0%，同比增长33.8%。从第四季度的库存规模看，目前正处于高位盘整的态势。

12月份，按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市新建商品住宅存销比为12.6个月，相比11月份14.6个月的数值出现了比较明显的下跌。这和12月份一线城市改善型需求积极释放的因素有关。

观察2010年以来一线城市的库存和去化周期。一线城市在2010年的库存规模并不是很大。但到了2011年受限购限贷政策的影响，一线城市库存持续上升。到了2012年，库存在个别月份出现下跌，这和市场回暖有一定关系。到了2013年，受“新国五条”政策的影响，库存规模出现下滑。到了2014年，整个库存规模增加的态势比较明显，这和市场降温以及2013年房企积极拿地等有关。

从库存的去化周期指标看，2010年存销比总体偏小。2011年存销比总体上升，说明市场压力持续增大。到了2012年存销比持续下滑。到了2013年存销比出现上升，但总体数值偏小。而2014年则呈现明显的“倒U形”态势，说明市场波动程度比较大。

2014年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1112、1330、994和464万平方米。环比增幅分别为2.7%、3.2%、-2.9%和-0.1%，同比增幅分别为45.3%、35.4%、30.0%和15.0%。

从年度数据看，在2010-2014年上海、广州和深圳的库存量总体上处于上升态势。而北京比较特殊，库存量的波动比较大，在2013年出现明显的下滑态势，而到了2014年则出现幅度较大的攀升。

2014年12月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为11.0、14.2、13.6和10.8个月。相比11月份13.3、15.6、15.5和13.6个月，四个城市均有下滑。总体上看，目前4个城市的存销比数值已从高位逐渐往低位运行。

而从年度数据看，2010-2014年期间四个城市存销比的走势基本一致。总体上看，在2010年处于低位的格局，在2011年处于上升状态，到了2012年则处于下滑态势。2013年虽有上升，但总体数值偏低。到了2014年四个城市存销比均呈现“倒U形”的态势。

4、年底存量商品住宅成交创新高

2014年12月份，一线城市存量商品住宅（二手房）成交面积为421万平方米，环比增长10.6%，同比增长16.7%。12月二手房成交行情较好，创下了年内新高。而从目前二手房的价格指数看，12月份四个城市均出现了上涨。这也会进一步改变购房者的市场预期和入市节奏。

从年度数据看，2010年二手房成交量相对较高，但到了2011年受限购限贷政策的影响，出现了下滑。到了2012年二手房市场有所回暖。到了2013年在“新国五条”政策的影响下，二手房成交量明显提振。到了2014年上半年，受一手房市场降温的影响，二手房市场也随之降温。不过到了下半年，二手房市场逐渐回暖，甚至比一手房的回暖速度更快。当然，从2014年全年看，二手房成交量相比2013年下滑了31.5%。

二、商业营业用房

1、2014年成交均价总体下滑

2014年12月份，一线城市商业营业用房供应面积为59万平方米，成交面积为53万平方米，呈现出供大于求的市场关系。从供求的环比值看，12月份买卖双方的入市情绪明显要高于11月份。观察2014年的市场数据，供求双方的入市热情总体在攀升。

2014年12月份，一线城市商业营业用房成交均价为25744元/平方米，环比增长10.7%，同比减少19.8%。观察今年以来的成交均价走势，总体上处于震荡式下行的态势。但若观察2010-2014年的市场数据，2014年成交均价依然高于前几年。

观察年度数据，2008年一线城市商业营业用房供应量明显大于成交量，这也牵制了成交均价的上升。在2009-2010年市场成交量高于供应量。在2011年市场降温的背景下，供应量明显大于成交量。而在2012-2013年供求关系略显均衡。到了2014年，随着市场降温，供应量远远超过成交量。同时，相比2013年的水平，2014年供应面积和成交面积分别增长了18.0%和-21.9%。

另外，在2008-2014年期间，一线城市商业营业用房成交均价总体处于上升态势。在2014年成交均价为25237元/平方米，同比增长1.7%。不过，该同比增幅已明显小于2013年的水平。

2、2014年存销比持续攀升

2014年12月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1477万平方米，环比增长3.4%，同比增长16.5%。2014年库存呈现稳步攀升的态势。而从年度数据看，2012年年初库存呈现断崖式的下跌，这和北京市场剔除无效库存等做法有关。但2012年以来，4个一线城市商业营业用房库存面积总体处于上升态势。

2014年12月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市商业营业用房存销比为54.8个月，较11月份的50.4个月出现了上升。观察年度数据，2010年去库存速度总体加快。到了2011-2012年则有所上升。在2013年去库存速度略有加快。但到了2014年，在市场降温的态势下，去库存速度明显放缓。从年底数据看，目前一线城市商业营业用房库存去化周期已创新高。

三、办公用房

1、2014年成交均价波动较大

2014年12月份，一线城市办公用房供应面积为90万平方米，成交面积为79万平方米。12月份办公用房新增供应大于新增成交，从而使得库存量进一步上升。而从年度数据看，2014年办公用房的供求呈现比较大的波动。

2014年12月份，一线城市办公用房成交均价为34557元/平方米，环比增长48.6%，同比增长22.8%。2014年下半年办公用房成交均价总体呈现震荡式下行态势。但12月份出现较明显的攀升。从2010-2014年全年的房价走势看，总体上呈现上升态势。

观察年度数据，2008-2014年期间，除2009年呈现供小于求的状态外，其余年份均呈现供大于求的态势。尤其在2014年供大于求的态势更明显。同时，相比2013年的水平，2014年供应面积和成交面积分别增长了6.6%和-17.1%。

另外，在2008-2014年期间，一线城市商业营业用房成交均价总体处于上升态势。在2014年成交均价为28225元/平方米，同比增长16.8%。相比2013年成交均价下跌的态势，2014年一线城市商业营业用房成交均价的反弹力度较大。

2、2014年存销比总体处于攀升态势

2014年12月份，4个一线城市办公用房库存为1125万平方米，环比增长0.3%，同比增长24.4%。在供大于求的态势下，库存量出现上升。观察2010-2014年的数据，目前该库存量已创新高。

2014年12月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市办公用房存销比为31.4个月，相比11月31.9个月的数值有所下滑。这说明12月份一线城市办公用房市场的去库存效果相对较好。另外，观察2010-2014年的数据，在市场低迷下，2014年一线城市办公用房的存销比总体上处于攀升态势。

四、2015年一线楼市将更乐观

2014年12月份，从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市的库存规模在高位盘整，但去化速度已明显加快。随着此类城市改善型购房需求的积极释放，以及市场预期的逐渐变化，总体上此类城市去库存压力将继续得到释放。

从2014年全年的态势看，一线楼市在前三季度市场比较低迷，但到了第四季度去库存速度加快，房价也出现了上涨。总体上看，市场看涨情绪在加重。到了2015年，预计随着一线城市各类利好政策效应的叠加、购房者入市门槛的降低，市场成交量将继续上行，市场各参与主体也将表现得更为乐观。随着去库存周期逐渐变小，此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略，进而出现涨价的做法。