成交量预告楼市“暖冬”

刚刚过去的10月，全国主要城市的住宅成交量整体明显增长，部分城市重现“日光盘”，而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么？

观察房地产短周期的变化，现阶段重点应观察一二线城市的市场变化。易居研究院跟踪的全国30个典型城市，10月新建商品住宅成交量环比9月大增24.3%，同比去年10月减少1.1%。去年楼市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表当前市场低迷。事实上，今年10月的成交量远高于2011年10月，明显高于2012年10月。而且，还创了今年年内月度新高。

从房地产短周期原理分析，住宅成交量是所有指标中的先行指标，经历过一段时间持续下滑之后，成交量突现明显增长，则可能预示着市场可能正发生方向性的变化，也即步入复苏通道。按上述数据，则可能10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

不过，如此仅靠数据推断过于简单。且看如下三个逻辑：

其一，降温时长。观察过往三次短周期，三年左右完成一个上行和下行的轮回。这里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温平均时长，则预计今年底前后就会结束下行期。

其二，政策频吹暖风。今年以来，宏观政策频频“微刺激”，货币频频定向放松，流动性稳中趋松，无风险利率呈下行态势。反观上一轮市场降温的2011年，无论货币政策还是楼市政策，都是紧缩性的。所以，主要城市楼市复苏，正在得到政策面的支持。政策托底的逻辑，虽然不如2009年那样鲜明，但性质相似。

其三，成交量月度走势形态较强。上两轮市场降温期，2008年和2011年的6-10月，全国主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑态势，反映了市场持续降温的特征。但今年6-10月，主要城市住宅成交量却呈逐月增长态势，尤其是10月环比9月大增。比较可知，当前大城市的市场强度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走势表明，大城市的成交量已于上半年二季度见底，当前已步入上行通道。

当然，眼下也有一种颇为主流的观点：10月成交量明显反弹，得益于“央四条”激活了购房者心理预期；但结果是，商业银行执行力度偏小，近二周购房者心理预期重新有所回落，未来几个月成交还将重归低迷。

对此，我并不悲观。就房贷而言，中央支持合理自住需求的态度明确，在央行和银监会的继续指导下，未来几个月，商业银行优惠力度还将有所增加。况且，还有减税等其他工具备用。政策方向明确，市场方向也就明确了。当然，那些高库存的城市压力仍很大。就一线和部分二线城市而言，预计四季度将现“暖冬”。本轮房地产短周期的春天，也不远了。